曾盛极一时，如今人去楼空！温州市区这处网红打卡地引众人唏嘘...

一个可能

“这里面很多店铺都关门了。”杨府山江南里的一名保安望着冷冷清清的地下商场，言语间满是无奈。

近日，位于市区滨江CBD杨府山公园地下商业街的杨府山江南里，店铺被打包拍卖的消息不胫而走，引得众人唏嘘。8月24日，杨府山江南里的76间商铺被首次拍卖，合计约6698.35平方米，以2000万元起拍，吸引1人报名，最终此次拍卖起拍价即为成交价，折算下来约2986元/平方米。

记者近日实地走访发现，杨府山公园内有不少市民在散步，但一旁的地下商场却人流稀少。这座曾被寄予厚望的商业地标，为何盛况难以维持？

由盛转衰：

杨府山江南里盛况难以维持

2020年，杨府山江南里地下商场开业。作为我市首个公园式独立商业街项目，江南里地下商城建筑位于杨府山公园的东南面，面积近4万平方米，有地下两层结构，负一层为商业，负二层为停车场，是一个集餐饮、休闲、娱乐于一体、以体验式消费为主的半开放式地下商业街区。



刚开业的一段时间，杨府山江南里人气火爆，吃喝玩乐“一条龙”，商场内人来人往、络绎不绝，多多渔港、乐联超市、汉堡王、瑞幸咖啡、汇星影城等是商城内的“人气王”，吸引了大量顾客慕名而来。此外，江南里还时常举办各种特色活动，如“糖潮”“烟火节”等等，可谓盛况空前。“车在外面已经堵死了，里面人更是多得不得了。”市民李女士这样形容当时的江南里。

然而这样的盛况并没有如预想般持续下去。大约从2023年开始，就逐渐有商户撤出杨府山江南里。“刚开张时客流量还是不错的，但后来就越来越少。”商户店主陈先生透露，他的店面在2021年开张，是一个青少年运动中心。客流量减少后，他和店员一直在努力发传单、做广告，希望改善经营情况，但这样的努力只是杯水车薪。



各方热议：

杨府山江南里人流为何减少

作为备受瞩目的新兴商业综合体，杨府山江南里的火爆为何难以为继？

从运营角度看，据商户和周边市民反馈，杨府山江南里运营质量不高、招商不力。在运营过程中，江南里虽时常举办各式各样的活动，但活动本身流于俗套，现场管理疏忽，商品也存在“价格高品质差”的问题，未能保证质量和热度。

市民王女士评价：“夜市上小吃摊的食物看着很一般，像我们带孩子来的，来了一次就不会想来第二次了。”



此外，有业内人士评价，杨府山江南里后续也未能引入有吸引力的头部品牌充当流量引擎，无法维持客流量，经营情况每况愈下也就不奇怪了。

在商户看来，当他们面临经营危机时，杨府山江南里在管理方面并未采取租金调整或帮扶政策等措施帮助商户化解危机，于是不断有商户因无法承受经营危机而撤出。每个商户为自身生存撤离是理性选择，但当所有人都如此，商场整体业态迅速萎缩，加速“死亡”，最终让坚守的商户承担了更大的损失。

杨府山江南里的地理位置和结构规划，也受到不少质疑。“向城市地下要空间”曾一度成为城市发展“大势所趋”，然而地下商场是否真的能成为商业发展主流？对此，曾有网友分析，下沉式商场有着“距离感”的致命伤，在商业综合体严重过剩的当下，吸引客流至关重要，杨府山江南里作为下沉式商场，由于不够便捷，降低了顾客的到店欲望。店主陈先生认为，顾客大多不会主动走到地下商场，而杨府山公园的主要区域又和商场入口有一定距离，导致客流量不足。

家住附近的张女士常来这一带，但对杨府山江南里的定位仅停留在功能性消费的层面：“平时会送孩子来附近的学习班，有时候等孩子的时候会来这边逛逛、吃点零食喝喝咖啡，但是这个商圈本身没有什么好逛的店，也没有特别之处。”

此外，近年来兴起的大型商场综合体、电商经济等，也对像杨府山江南里这样的开放式商圈产生了较大冲击，大多顾客在权衡便利性和舒适性后选择了大型商场或是网购，开放式商圈的生存空间被大量挤占，经营上的负担自然更加沉重。“如果让我选，肯定优先选择去商场。毕竟商场是室内的，四季恒温，刮风下雨都不怕。”张女士还特地提到了距离杨府山江南里不远的印象城和滨江万象城等，认为大型商场更具吸引力，且杨府山江南里停车费偏高。

何去何从：

商业体如何真正实现流量转化

“公园式商业”“地下商城”的美好概念在杨府山江南里实践中失效，这也引发了人们对商业体发展模式的深入思考。

值得注意的是，目前杨府山江南里仍有一家名为“中田健身”的健身房还在正常经营，前往店内健身的人数依然可观。店长赵先生说，这家健身房是去年开业的，设施建设都非常新，且是全国连锁品牌，吸引了不少附近热爱健身的居民前来运动。

他认为，“中田健身”精准定位周边社区居民，而不追求全客群辐射，旨在实现差异化、社区化、体验化，融入居民生活。可见同一宏观环境下，精细精准的运营策略依然可以找到适合自己的生存空间。

在消费者的反馈中，“没有吸引力”是提到杨府山江南里最多的评价关键词。何谓吸引力？是吸引消费者的脚步，还是吸引消费者的钱包？当前，很多综合体为吸引消费者，从一开始就引入一些“网红店”或制造噱头，但最终能否长期接住流量，又另当别论。

如今，消费者可选择的商品或服务品类繁多，他们要的不是更多的商场，而是更好的体验、更独特的品牌、更具性价比的消费。从“公园式商业”“地下商城”的美好蓝图到执行错位，再到现实消费的困境，可见商业体并非有流量就能成功。

有业内人士认为，如何将“人流”变现，是所有依赖自然客流的商业体必须解答的核心难题。而努力成为消费者眼中不可替代的存在，或许才是解开这道难题的密钥。