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温州市中心的农贸摊位，花17万元就能买到，年租金高达3万元？日前，温州海之惠生鲜市集的摊位销售推广信息在网络热传。在吸引大批投资者抢购摊位的同时，该市集的运营模式也引发诸多质疑。
这个年化收益超过17%的投资项目靠谱吗？投资者有可能遇到哪些风险？政府部门对相关风险采取了什么措施？昨天，温都锋火台记者实地走访海之惠生鲜市集，起底高收益“摊位投资”。
237个市集摊位基本售出
宣称年化收益达17%
海之惠生鲜市集位于鹿城区小南路，是双莲大楼一层沿街商铺，建筑面积约677平方米。根据项目运营方发布的推广信息显示，市集除了20%自持部分，剩余部分被分割成237套面积为3~4平方米的摊位对外出售。这些摊位总价17万~20万元/套，交付后由运营方包租20年，租金收入由运营方和业主按1：9的比例分成。
昨天上午，记者在海之惠生鲜市集现场看到，销售中心公示栏贴出了原房东林某的产权证书和销售、运营两家公司的营业执照复印件。此外还有一份项目备案信息，显示该生鲜市集改造装修项目投资60万元，计划于2025年10月建成。
“摊位非常热销，现在基本都卖光了，就剩下干货区、水果区的少量铺位。开业后一个摊位预计年租金有3万元，委托给我们运营的话，购买者除了收租金其他都不用操心了。”现场一位销售表示，目前产权证还在原房东个人名下，接下来会统一过户到购买者名下。
200多个摊位都能顺利出租吗？每个摊位是否都有这么高的租金收益？记者以购买者的身份提出疑问，这名销售人员当即表示：“我们租的人已经找好了！只有200多个摊位，租户已经有800多个了！”
在记者亮明身份进行采访后，现场另一名工作人员接待了记者。对于此前销售人员宣称的“已有800名租户”，该工作人员解释称：“有些只是来咨询、登记一下的，具体租户数据还需要整理。”
记者注意到，该项目的销售、运营公司均成立不久，便询问他们是否有该模式市集的成功运营经验？“我们在各地做了好几个类似项目，目前像海之惠生鲜市集这种模式还是第一个项目。”该工作人员说。
空置商铺变身生鲜市集
租金就能暴涨10倍？
记者从相关渠道了解到，海之惠生鲜市集所处的商铺在去年5月曾以总价1650万元挂牌出售，到了去年10月降价至1555万元，但仍然无人问津。与此同时，该商铺还曾以约68万元的年租金挂牌出租，同样无人承租。
这个空置商铺如今被包装打造成为海之惠生鲜市集，分割成237份出售后，商铺的身价和租金双双暴涨。按照每套17万元计算，237套总价约4029万元，达到原挂牌价的近260%。按每套年租金3万元计算，全部出租后年租金达711万元，更是此前的10倍多。
业内人士认为，结合精细化管理和品牌化运营，海之惠生鲜市集的运营模式在理论上具有持续运营的可行性。不过倘若运营不佳、市场饱和或消费力不足，无法实现预期的出租收益，损失主要由购买者买单，而原房东和相关方已经通过销售摊位实现高溢价套现离场。
公开报道显示，近年来全国多地都有类似的“摊位投资”项目，部分项目因运营不善“暴雷”，大批投资者被套牢。
今年3月，广西法治日报刊发《几万元买个“水泥台”，40年收益成空！记者卧底揭开“菜摊理财”四重收割链》。报道称，南宁江南区某农贸市场开业时，运营方打出“几万元买断40年菜摊使用权，返租稳赚”“无需经营、坐收租金”等宣传，吸引80多户投资者缴纳押金及租金超过1200万元。然而市场运营后并未达到预期效果，招商团队更悄然撤场，导致众多投资者血本无归。
今年3月24日，苏州太仓市监局对“菜市场商铺”投资陷阱进行了警示提醒：某公司宣传语中所提的“主力面积6~10平方米，而且全部都有产权证”，实则为“虚假产权分割”，即该公司通过“售后返租”模式，将其项目处11处房产拆分为174个铺位进行销售，单个投资者无法主张独立物权，无法办理独立产权证；该公司所宣传的“租金超出部分8：2分成”实则暗藏霸王条款：需先扣除运营成本，剩余部分再按比例分配。若项目陷入空置，投资者实际年化收益可能远低于预期。
鹿城市监发布风险提示
对海之惠生鲜市集
涉嫌广告违法行为立案处置
记者从鹿城区市场监管局了解到，针对海之惠生鲜市集等“摊位投资”存在的风险，该局近期专门发布了《关于生鲜超市摊位交易相关投诉举报激增的风险提示》。据介绍，近期市区生鲜超市分割摊位交易相关投诉举报明显上升，主要涉及购买摊位后要求退款、广告内容涉嫌违法等。
如有市民向12345政务服务热线反映，鹿城区某生鲜市集向其推销摊位，称17万元买断摊位，预计租金为3万元，6年出租即可回本，年化收益达17.65%。鹿城区市监局表示，明显高于市场实际情况的收益承诺存在风险隐患，“保本收益”“稳赚不赔”等承诺涉嫌违反《中华人民共和国广告法》相关规定。
还有市民反映，生鲜超市的摊位销售宣传中，以“独立产权”作为重要卖点，并在推销中向其承诺，超市受政府政策扶持，每一个摊位都有独立不动产证。市民购买后，发现实际情况为后期统一组织将所有购买者名字加入同一张不动产证，即按份共有，无法独立持有不动产证，与购买前承诺完全不同。鹿城区市监局特别提醒，消费者要牢记要求经营者提供产权登记证明，特别注意核查产权持有方式及对应权利义务。
根据《中华人民共和国民法典》第二百九十八条，按份共有人对共有财产按照份额享有所有权，单一共有人无法主张独立物权，无法办理独立产权证明，在后续转让、处置、继承、经营可能有“麻烦”。
目前，鹿城区市监局已经对海之惠生鲜市集涉嫌广告违法行为进行立案处置，案件正在进一步调查中。后续，该局将持续关注相关投诉举报情况，加大对虚假宣传的整治力度。
记者还了解到，鹿城区政府及大南街道办事处相关负责人近期都高度关注海之惠生鲜市集引发的争议，已经组织相关部门对可能存在的风险提前介入处置。
浙江大界律师事务所副主任、
温州市瓯海区政协委员 项建挺：
投资者可采取四项措施
降低风险、维护权益
这种“摊位投资”模式在目前我国大力促进、扩大内需的情况下，具备成功可能性。但存在法律和经营上的双重风险，投资者在购买此类店铺时，需要深入了解运营模式，知悉相关风险、愿意承受风险的情况下考虑购买。
该市集摊位的产权登记如果登记为按份共有，或者共同共有，则在管理、使用、出售等方面存在履行相关的程序。如对共有物进行重大修缮、变更性质或者用途时，根据《民法典》第301条，应当经份额2/3以上的按份共有人或者其他全体共有人同意。如果出售，应当将转让条件及时通知其他共有人，其他共有人在合理期限内可以行使优先购买权。通知的方式，可采用书面邮寄通知、当面面签、到场签署等方式进行，具体通知方式以住建部门办理手续时的要求为准。相关手续将对后续的转让造成很大不便。
针对已经购买摊位的业主，建议通过以下方式降低风险，维护自身权益：一是对开发商（运营商）口头答应的、承诺的、双方口头约定的事项进行书面确定，保留合同、收据、微信聊天记录等证据材料；二是建议成立业主代表小组，负责监督项目的开发过程和合同的履行，如发现开发商（运营商）没有按照合同履行，或者项目开发停滞，则及时固定和搜集证据，督促运营商按照合同履行，如无法按照合同履行，及时采取向法院起诉、向相关部门投诉等方式维护合法权益；三是在条件允许，且开发商（运营商）同意的情况下，开设专款专用账号，将购房款专门用于项目开发建设和运营；四是群策群力，给予开发商（运营商）合理化的建议和方案，共同将项目进行顺利开发和运营。
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发表于 2025-5-9 09:26