不可思议！温州商业综合体人气冰火两重天！为什么？

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很多人发现，温州的商业综合体，工作日客流普遍一般，甚至很差，与周末的人山人海形成鲜明对比。

早些年，温州的商业综合体都位于城市外围，周边开发水平不高，被认为是主要原因。

然而这些年，核心城区建成了几座商业综合体，工作日客流还是一般。


工作日的商业综合体局部客流（摄于12月4日中午12点51分）

当周末接近饱和，如何提升工作日的客流、消费，以增加整体客流量、营业额，被一些商管团队视为突破空间，却也是难点。

其实，工作日大部分人在上班，客流不大很正常。

但是，在一些一二线城市商务区里的商业设施，工作日人气也还可以，甚至很好。




下午约1点的深圳福田地下美食广场人气

到了中午，大量上班族前去就餐，吃完在商场里逛一圈。

这些商业综合体的B1层，凭借相对较低的租金，提供了一些简餐，形成美食广场，价格低于楼上的大餐，为这些上班族提供了多元化的午餐选择。

就连下午，也有不少上班族，在商业综合体里喝咖啡，品尝下午茶，带着电脑工作，与客户洽谈。

商务楼里一些时尚产业，设计师也会随时下楼逛逛，在时尚氛围中接触新事物、新元素，寻找更多灵感、创意。

可见，这些在商务区里的商业综合体，也可以成为上班族工作时间的办公、社交空间。

然而，这样的场景，在温州不多见，导致这些商业综合体，工作日人流量普遍有限。

而温州的商业综合体，更多被住宅包围，像是社区商业的选址。

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温州有些商业综合体，周边或多或少有一些商务楼。那么，它们的工作日人气如何？我们选择了几个中午时间，前去逛了一圈。

当前温州商务楼聚集度最高的，是瓯海中心区的瓯海新城商务区。

这里部分商务楼的底商进行了改造，并统一运营，形成一座街区式商业——漫游天地。


漫游天地

大概中午11点半起，就陆续有上班族开始下楼吃饭，12点之后人流量就更大了。




中午人流

像1楼几家本地知名饭摊，以及一些简餐品牌，都坐满了消费者，甚至还要排队。











部分简餐中午人气

2楼本来以大餐餐厅为主，如今一部分也顺势改为简餐餐厅。至于其他大餐餐厅，中午生意大多不太好，甚至歇业。









      1-2楼部分简餐餐厅（左右滑动查看更多）

饭后，有些消费者坐在咖啡厅的外摆座椅上，点一杯咖啡，放松一下。


咖啡厅外摆

由于漫游天地是后期改造的街区式商业，硬件设施一般，招商、运营也一般，不及其他成功运营的商业综合体。仅从简餐来看，种类不算丰富。

但是，凭借瓯海新城商务区庞大的上班族群体，其午餐作为刚需，就能支撑起这座商业街区。

漫游天地西侧不远处，还有银泰百货瓯海店（原大西洋银泰城）。它与漫游天地虽然距离不远，但中间隔着住宅，与商务楼不够紧密，动线上不太顺畅。


从漫游天地望向银泰百货瓯海店

作为早期设计、建设的商业综合体，银泰百货瓯海店B1层没有商业，简餐数量不算多。从其1楼、3楼几家简餐看，中午生意也还可以。


银泰百货瓯海店中午部分简餐人气

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至于温州其他重点板块的商务楼，就没那么集中了。

比如，在中央绿轴区域商务楼数量不少，但它们分散在不同地方。而印象城MEGA周边，却是好几个住宅区，离多数商务楼都有点距离。

印象城MEGA的B1层有一座“集食行乐”美食广场。相比较其他商综的B1层，这里打破了固定商铺的距离感，就餐环境更放松，比较适合上班族。

从当天中午看，现场人气还不错，多数简餐餐厅都有较高的上座率，甚至满座，就餐氛围也很好。









印象城MEGA的B1层中午简餐人气

但是，其他商业综合体的B1层简餐，人气就相对弱一些了。

比如，吾悦广场B1层的几家简餐，工作日中午，除了刚开业、有优惠的天天中餐厅，其他商家生意普遍一般，甚至不太好。

















吾悦广场B1层中午部分简餐人气

除了周边投用商务楼规模有限，吾悦广场外还有大量分割出售的沿街商铺，包括吾悦金街、澜悦府底商，很多都开了简餐，在吾悦广场东侧形成一条商业街，截流了大量就餐的上班族，也分流了吾悦广场内的客流。

像吾悦金街2楼一家素食餐厅，人气非常火爆。而其他简餐餐厅，既有满座的，也有门可罗雀的。













吾悦金街部分中午简餐人气

还有滨江万象城B1层，简餐餐厅分布在东西两侧。

其中，西侧的肯德基、必胜客，中午几乎没人。




肯德基、必胜客中午人气

东侧情况稍好一些，但也有一些餐厅上座率较低。















滨江万象城B1层中午部分简餐人气（上下滑动查看更多）

滨江万象城虽然地处CBD，但周边商务楼大多还在建设中，或刚投用，目前人气不足。而滨江CBD其他商务楼，前往滨江万象城还有些距离。

同样地，滨江万象城隔壁悦玺底下的小街区，也有一些简餐，会起到一些截流、分流作用，只是这片街区规模不大，简餐数量不算多。







        悦玺街区部分简餐（左右滑动查看更多）

而在南白象的万象城，周边没有真正的商务楼，B1层简餐不多，大多位于外街（开发商自持、统一招商）。

而原先位于5楼的“食通天”美食市集，前阵子也闭店了，如今调整为万象食集，但目前开业品牌还不多。




“食通天”美食市集调整为万象食集

以上，还是前段时间晴天的人气，像后来有段时间气温骤降，这些商综的中午人气普遍还要更差。这一点，工作日与周末相反。

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楼市温州  LOUSHIWENZHOU

从以上商业设施可以看出，周边商务楼规模、集聚度、白领规模对其工作日人气有着重要影响。

有不少上班族称，从商务楼到周边的商业综合体，看起来不远，但走路要点时间，就叫外卖了。

也有一些上班族反映，这些简餐物价还是偏高，会去找更便宜的餐厅，或者自己带饭。

而更多上班族，在分散、孤立的商务楼里，周边只有少数餐厅，早就吃腻了。

甚至还有一些上班族，在工业厂房改造的所谓创意园区（地处近郊，商业价值低，以办公为主）里，环境较差，餐厅口味不符，叫外卖也要等很久。




部分厂房旁的餐厅

可见，商务楼距离商业设施更近、步行更便捷，以及价格更亲民，才能把上班族吸引过来。

这反映出温州一个老问题：规划不佳。

曾有一专业人士在我们一篇推文留言指出：温州城市综合体人气不足的关键问题是综合体没有真正“综合”起来。城市综合体应该是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”。

而温州不少综合体确实没那么“综合”，除了商业只有住宅，甚至是大片住宅区。

这些住宅，在项目开发初期带来资金支持。但是在后期运营时，反而制约了其发展空间。

滨江万象城是真正的城市综合体，上方有商务楼、酒店、公寓等业态，形成高效的垂直空间，因此被长期看好，但当前大多尚未投用，商户还要熬一段时间。


滨江万象城上方的商办物业

吾悦广场周边，仅有新世纪商务楼比较成熟，云潮中心、凯迪中心的商务楼还在建设中，或刚刚投用，还需一些时间。

但是，凯迪中心的主地标，停工很久了。




吾悦广场周边的建成、在建商务楼

印象城MEGA通过滨水街区与万科中心以连廊连接，可以避雨、避晒，提供了高效、友好的步行方式。

如果印象城MEGA的连廊，能顺着世纪公园、世纪广场，连接到更多商务楼、公共场馆，人气还会更好。


从印象城MEGA望向商务楼群

不过，以上商业综合体还是孤立分布的，若能形成现代化商圈，真正成为“城市客厅”甚至精神空间，才会有更大的突破。

而更关键的问题在于，经济何时能复苏。若经济持续低迷，这些新投用的商务楼入驻率提升会比较慢，上班族的消费也会更节省。