苍南这个可抵扣商品房购房款的“置换权益”转让突然被叫停！市民损失谁承担？

xuyongshang0824

日前，苍南多位居民向温州都市报《锋火台》栏目反映一件犯愁事：他们在当地政府部门的认可下，花钱买了土地整治范围内房屋的“置换权益”，然后与镇政府签协议确认，办领“定向权益票证”。谁知如今镇政府要作废协议，办好的票证成废纸，他们损失很大。

“置换权益”交易怎么出现的？该权益到底拥有怎样的“权益”？当地政府部门为什么先认可后叫停？就此，《锋火台》栏目组记者赴苍南实地调查。

房屋有偿退出可选“置换权益”

苍南跨乡镇土地综合整治是全省首批跨乡镇土地综合整治项目试点之一，也是温州唯一一个此类项目。该项目涉及苍南东部片区金乡、钱库、宜山、望里4个镇63个行政村，整治区约2.19万亩，总投资约70亿元。该项目将利好金钱宜望片区居住环境改善、农业产业发展、产业空间布局。

项目推进中，4个乡镇一些村民的房屋被纳入此次综合整治范围，需置换拆除，相关村民的宅基地使用权采取自愿有偿退出原则。

根据《苍南县金乡镇等4镇土地综合整治项目房屋置换实施方案（试行）》，村民的宅基地使用权有偿退出均有房屋置换补偿，补偿采取多种置换模式，其中一种是“置换权益”的定向置换，即退出一间房屋便可享受一份定向权益，该权益可以抵扣政府商定的商品房的购房款。

据了解，4个镇涉及房屋置换的村民中，不少人选择了这种“置换权益”模式。







不少村民转让手中“置换权益”

拆了房子，换得抵扣政府商定商品房购房款的定向权益，有效保障了村民利益。然而，记者走访中发现，一些村民将手中的“置换权益”转让给他人。

据调查，1份“置换权益”价值大多为67.5万元，而转让价格为24万元、25万元不等。也就是说，只要花二三十万元不等，受让来的“置换权益”，购买政府商定的商品房可以抵扣房款67.5万元。

为何以低价转让“置换权益”？“我有好几间房子，换过来好几个权益。同村有人名下有10多间房子的，换过来10多个权益……”钱库镇兴湖村的戴大叔说，镇政府规定1份“置换权益”只能抵扣1套政府商定的商品房购房款，“我们不可能去买这么多套商品房，这个权益又不能直接兑换钱，只能把多余的权益转让给别人。”

经了解，转让“置换权益”的村民，转让原因有多种：有的说“太多，用不完”；有的全家移居外地，不准备在苍南当地购房；有的手头拮据，目前没有购房打算……

当地政府知情“置换权益”交易一事

这些村民将“置换权益”转让给他人，当地政府部门是否知情？

“村委会、镇政府都知道我们把权益转给别人。那时候县里、镇里都派干部到我们村里驻点办公，为了推进项目实施，他们都催着我们赶紧办……”戴大叔等转让“置换权益”的村民如是说。

经查，涉及此次土地整治拆迁的房屋“置换权益”交易有一套流程，主要有：房屋所有者（拆迁村民）与镇政府签订房屋置换补偿协议；房屋所有者把房屋的建筑物和置换权益卖给他人，双方签订房屋和置换权益转让协议；转让行为生效后，双方到当地税务部门缴纳税费；买方凭完税发票、转让协议书，与镇政府签署房屋定向置换协议书，后在规定时间开具相应定向权益票证。之后，买方可以持该份定向权益票证，购买政府商定商品房抵扣相应房款。

为证明相关政府部门知情“置换权益”交易一事，受让人陈先生出示了他和钱库镇政府签署的房屋置换补偿协议书和到税务部门缴税的完税证明。



知情人士称，截至目前，钱库、宜山等镇已签署转让“置换权益”协议的房屋有100多间，总交易额达数千万元，大多数买受人均在相应镇政府登记台账，而且也大多在税务部门完成缴税；其中，买受人和镇政府已签署房屋定向置换协议的有50%左右，开具相应定向权益票证20多张。

紧急叫停致买来的“置换权益”无效

去年11月，当地居民陈女士买了这份“置换权益”，还没来得及办领对应的“苍南县跨乡镇土地综合整治项目定向权益票证”，就去当地政府商定的商品房楼盘看房。“所有流程都走了，与镇政府签了协议，也缴了税，权益应该到手了，就票证还没领。想着看中房子后再领取票证，就可以买房抵扣了。”

让陈女士想不到的是，前不久房开告知她，说她受让的“置换权益”作废了。“钱库镇政府证实了这个消息。不但叫停了权益转让，而且已经转让的也无效。”

当地有的居民花钱受让了“置换权益”，也看中了新房，签署了购房合同还付了首付，结果受让来的“置换权益”要作废，“现在为这事急得团团转。”

原本接受权益票证购房的楼盘开发商相关负责人表示，前段时间他们接到相关政府部门的通知，说“定向权益票证”不能使用，他们只得停下“购房收取票证”的工作，持“定向权益票证”的购房者如果不再购房的，他们和对方解除购房合同予以退房，如果想继续购房的，只能按照一般购房者购买。

叫停原因被指“中介炒作赚差价”

“置换权益”转让为什么被叫停？已经转让的为什么也宣布无效？对此，钱库镇政府村镇规划建设办公室戴姓负责人表示，“置换权益”村内转让（同村村民间转让）没问题，经确认后可以使用，但是村外转让（不同村村民间转让）现在叫停了。他称，这些转让确实经镇政府盖章确认，但是上级部门喊停，他们只能遵照执行。

至于叫停原因，该负责人表示，这个“置换权益”交易量越来越大，当地没有被纳入政府商定楼盘范围的其他楼盘开发商有意见，另外一个重要原因是苍南当地一些中介机构对“置换权益”进行炒作，在权益基础价上提高价格，“底价24万，后面交易出现了28万、30万，甚至超过40万，中介赚取其中差价。”

那么，对已交易的“置换权益”怎么处理？该负责人称，钱库镇辖区内已经交易的“置换权益”，政府以底价24万元收回，税费也予以退还，至于超出底价被中介赚取的部分，政府相关部门想办法追回还给受让人。

宜山镇政府村镇规划建设服务中心张姓负责人的说法与上述戴姓负责人说法相似，表示接下来政府部门打算以底价收回交易出去的“置换权益”，高出底价的部分向中介机构追回，返还各受让人。

对于政府相关人员的说法，多位受让人表示，“中介有什么违规操作，跟我们无关。我们是正常交易的，买卖双方都是你情我愿的，而且我们跟镇政府签协议确认，还缴了税，这说明镇政府是认可我们交易的，镇政府不能出尔反尔。”

律师

权益交易合法有效

若撤销应补偿信赖利益损失

北京大成（温州）律师事务所律师丁宗捷表示，从该事件来看，首先，村民从房屋拆迁中获得的“置换权益”属于财产性利益，我国法律并没有禁止该财产性利益进行交易，法无禁止即可为，且交易系双方真实意思表示，因此该“置换权益”交易属合法有效。

其次，相关镇政府与买受人签订《房屋置换补偿协议》，确认了买受人的“置换权益”，也是镇政府对出卖人和买受人之间转让该权益行为的追认；当地税务部门收缴买卖双方的税费，也是对该交易行为的确认，所以该权益也属于可期待权益。买受人对镇政府和税务部门的行政行为产生信赖利益，并且该信赖利益具有正当性，应依法得到保护，行政机关不得随意撤销这种信赖利益。如有法定理由需要撤销该交易，基于诚信原则，行政机关应补偿相关人员的信赖利益损失。

再者，如果政府部门调查认为某些中介机构在该权益交易中存有恶意炒作、肆意抬价行为，涉嫌违规违法，可以对这些中介机构依法处置，但这并不是否认该“置换权益”交易的法定依据。另外，如果政府部门要收回买受人已取得的“置换权益”，前提必须是买受人自愿，不得强制收回。

对于此事，温州都市报《锋火台》栏目将继续予以关注。

可想而知

做生意没盈利谁要干