要“离婚”？打断骨头连着筋！市区两大豪宅竟因这些琐事“掐架”……

淇淇妈1967

凤起玉鸣和鹿城壹号是市府-绿轴板块代表性高档小区之一，特别是约150米的超高层，双峰并立，在市府路上颇具辨识度。



▲项目相对位置示意。制图：k1va。底图：百度地图。保利国际广场即为保利·天际。


▲交付实景图示意

然而，就在最近，有多名业主爆料称，凤起玉鸣和鹿城壹号业主因垃圾清运等问题闹得不愉快。凤起玉鸣业主投诉称，鹿城壹号的垃圾清运车长期停在风起玉鸣地下室。而鹿城壹号业主投诉称，无法正常使用小区配套垃圾房。



▲业主供图

更有部分业主直言，俩小区可谓是“貌合神离的夫妻”，正处于“离婚冷静期”，想分分不掉，想合合不好。

这究竟是怎么一回事呢？一起来看看……



事情还得从头说起。

凤起玉鸣和鹿城壹号一路之隔，而地下室连通，分别由绿城物业和滨江物业管理，因而，凤起玉鸣无法从鹿城壹号一侧汽车出入口进出，反之亦然。



▲鹿城壹号交付实景图

垃圾清运纠纷

由于分属“2个物业管理”，因而凤起玉鸣和鹿城壹号生活垃圾清运分别由2家物业公司负责。而垃圾房仅规划了一个，位于凤起玉鸣10#南侧。



▲红色五角星处即为垃圾房位置。

鹿城壹号有业主称，在去年3月前后，曾提出使用小区共用垃圾房，但因为垃圾房在凤起玉鸣围墙内，分属2个物业，无法正常使用。事实上，垃圾房有侧门可以直接开启，不干扰小区通行，但依然遭到了凤起玉鸣部分业主的拒绝。

对此，部分凤起玉鸣业主则认为，垃圾房并非每个小区的标配，很多住宅小区没有垃圾房。考虑到垃圾房本身已经不太满足凤起玉鸣业主使用，加上鹿城壹号及其1幢商办，后期使用恐怕更捉襟见肘。于是，没有同意。

而在最近，事情又迎来波折。

部分鹿城壹号业主称，在10多天前，就连停放在小区公共停车位（因位于凤起玉鸣一侧）的垃圾清运车也遭到凤起玉鸣个别业主的举报。

对此，凤起玉鸣部分业主并不认同。有业主称，因鹿城壹号垃圾清运车实际摆放位置属于绿城物业管理区域，且鹿城壹号地下室也有公共车位，经多次沟通，对方并未进行处理。故凤起玉鸣有业主一度在地下室通道摆放了垃圾桶以示抗议。



▲业主供图

双方为此多次报警，后街道和社区介入调解。

鹿城壹号有业主称，正因无法使用垃圾房清运垃圾，鹿城壹号垃圾临时接驳点在凤起玉鸣西南侧、市府路铺装空地上进行。


但凤起玉鸣有部分业主认为，垃圾接驳完全可以放在市府路上靠近鹿城壹号的一侧，非要摆在凤起玉鸣西南侧，此举影响凤起玉鸣小区环境，且对市容市貌有不利影响，并投诉至属地街道。

目前，相关纠纷已经移交属地社区处理。



▲业主供图

“借道”纠纷

再来说说“借道”纠纷——

从去年4月起，因小区北侧横渎南路（勤民路）还未投用，正在施工中，因而凤起玉鸣小区出行只有一个出入口。

“我们考虑到与隔壁鹿城壹号地下室联通，且交付不久入住率也不高，因而想借道鹿城壹号，这样回家之路也更为顺畅。”有凤起玉鸣业主说，但这个提议遭到鹿城壹号小区部分业主的拒绝。



▲车行出入大致路线示意，有误差，以实际为准。“X”代表凤起玉鸣规划出入口，但因周边道路施工没有正常开放。2023年7月实景图。

对此，鹿城壹号部分业主有不同说法。有鹿城壹号业主称，一开始是正常开放使用的，但早晚高峰出行一度受阻，通行效率降低，且有不少运送水泥等建筑材料的车通行，令周遭环境较为杂乱。

此时，有鹿城壹号业主借此提出，两方原本为一个小区，垃圾房与道路设施应该共用，但是凤起玉鸣有个别业主认为道路应该继续给凤起玉鸣一方业主使用，垃圾房因位于凤起玉鸣围墙内只能供凤起玉鸣业主一方独用。

凤起玉鸣一方部分业主则认为，成立一个业委会，一个物业从事物业管理，垃圾房等问题自然理顺，但有鹿城壹号业主担心凤起玉鸣户数更多，在业委会选举上占优势，故没有同意。

由此，导致了“借道”谈判破裂。鹿城壹号有业主在双方地下室部分联通区域临时性摆放了隔离栅栏。

借道不成，凤起玉鸣业主只能与勤民路施工方华昌集团交涉，留出了一条4米的通道供临时出入。



▲图据温州市网络问政

“工地上架着铁板供汽车出入，我们好几个小区车辆轮胎被扎！”凤起玉鸣有业主称，最终，该路段于去年9月前后投用。

万万没想到，事情又迎来波折。此后，在2023年11月、2024年5月等时间段，有凤起玉鸣业主发现，鹿城壹号个别业主多次从凤起玉鸣一侧的车行出入口“强行”出入。

因而，有凤起玉鸣业主特地在在靠近汽车坡道位置设置了一个广告牌“当初不愿借道，现在何必抢道”暗讽。但鹿城壹号有业主称，日常生活中，双方都偶有类似“借道”出行的情况发生。



▲业主供图

业委会成立难

但最深层次的矛盾在于开发商销售时，业主都以为是两个小区。

交付至今将近2年，双方业主在筹备业主大会、业委会时，才知道在规划审批等上其实为同一个小区（玉鸣园），只能成立一个业委会。因而，业主在筹备业委会时难以分别申请两个业委会。

有个别凤起玉鸣业主对小区合一表示不解，“在卖房的时候，我们小区同楼层同位置贵了几千元，泳池还是标准泳池。”也有鹿城壹号业主认为，连外立面都是一模一样，实际上就应该当做一个小区。

双方业主试图力陈实情，向属地政府申请特批成立两个业委会，但目前暂无进展。

“现在的难题就是分开分不了，成立业委会也成不了”。有业主称，若以一个业主大会、业委会筹备，后期业委会成员的来源和比重非常微妙，两边小区都担心自己这边吃亏，因而始终没能达成一致。



▲凤起玉鸣、鹿城壹号外立面实景图示意

9月初，房探前往实地调查发现，目前两个小区地下室没有设置隔断，正常通行。但在负一层靠近凤起玉鸣出入口汽车坡道依然摆放着“当初不愿借道，现在何必抢道”的告示牌，并注明“私人物品、请勿损坏、照价赔偿”。



另外，房探发现，小区垃圾房位于凤起玉鸣西南角、靠近市府路，中间与小区有竹林、花丛等软隔断，且西南侧围墙处有开口，对小区影响相对有限。



就两个小区的纠纷，房探也联系了绿城物业和滨江物业相关工作人员，但双方均未就此予以回应。



那么，凤起玉鸣和鹿城壹号当前的“窘境”是怎么发生的呢？

造成问题的根源在开发商

凤起玉鸣、鹿城壹号和周边的金茂府的开发商均为温州浙同置业有限公司，由绿城、金茂、中梁、滨江等联合开发。



▲图据企查查

凤起玉鸣和鹿城壹号位于温州市城市中心A-49b地块，备案名为玉鸣园，为同一建设规划许可证，证号为浙规证2019-030200037号。在建筑规划设计、外立面等上均作为“一个小区”规划设计，共享技术经济指标，包含建筑面积约36.09㎡的垃圾房等，也就是说，包括垃圾房、车行出入口在内是共用的。

甚至，根据不动产登记的相关法律法规，凤起玉鸣和鹿城壹号的所有土地、物业和其它公配用房，都是属于两个小区的业主共同共有；所有的绿化、泳池、架空层等等，两个小区的业主都拥有“共有权”。法律赋予业主们的权利就是：你中有我，我中有你！



▲地块红线图。

依照土地出让须知，地块内设置一条不小于18米公共通道。在销售环节上，通道以东商业推广名为凤起玉鸣，由绿城操盘；通道以西商业推广名为鹿城壹号，原由中梁销售，后由金茂接手，施工为滨江。



▲购房时开发商出示的《购房提示书》。业主供图。

值得注意的是，温州市房地产市场信息交易网凤起玉鸣和鹿城壹号预售方案显示，两项目通过公开招投标由绿城物业服务集团有限公司进行物业管理，签订《前期物业服务合同》并向温州市鹿城区房产管理中心备案。



▲图据温州市房地产市场信息交易网

而实际上，承担物业管理服务的分别是绿城和滨江物业。

规划审批上为同一小区，商业推广和物业服务上又形似两个小区。因此，可以说，造成当前局面的“始作俑者”是开发商。后期两个物业分别管理，各自为业主负责，又使得矛盾难以化解。





▲小区人行主入口



问题来了。像凤起玉鸣、鹿城壹号这样分多期开发，能不能成立多个业委会呢？

这其实还是要看具体的物业管理区域如何划分。


video: https://mp.weixin.qq.com/mp/readtemplate?t=pages/video_player_tmpl&action=mpvideo&auto=0&vid=wxv_3572311581713203207

▲视频来源：南宁市城市更新和物业管理指导中心

物业管理区域

物业管理区域是根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，由地方行政主管部门划定。

一个物业管理区域只能成立一个业主大会，只能由一个物业服务企业实施物业管理。这也解释了为何凤起玉鸣和鹿城壹号前期物业服务的备案企业均为绿城物业。

从玉鸣园的相关审批材料来看，鹿城壹号和凤起玉鸣同属一个物业管理区域，共享规划经济指标，共用垃圾房和车行出入口等。因而，原则上，只能召开一个业主大会，成立一个业委会。

因此，可以说凤起玉鸣和鹿城壹号“打断骨头还连着筋”。

那么，两者还有没有可能成立两个物业管理区域呢？由于牵涉到共有设施设备、共用地下室、共用道路等要素，在物业管理上存在高度的相互关联性和依赖性，因而拆分存在一定难度。

就此事，房探也跟属地街道进行了联系。街道相关负责人表示：

凤起玉鸣和鹿城壹号相关纠纷正在调解之中，目前反映较多的是垃圾房使用和投放问题。

由于凤起玉鸣和鹿城壹号在规划审批、房屋销售备案等环节均以“玉鸣园”的名义进行，而实际在建设、销售环节和后期物业管理等上各自独立，导致了系列纠纷发生。

目前，小区业委会尚未成立。考虑到这个情况，且小区地上建筑独立、地下室分区也较为清晰。经过联系相关部门，依照业主意愿和实际情况，我们可以向上级部门争取成立2个业委会，这也不失为一种创新之举。但需要全体业主表决，无论是“分”是“合”，需要业主决议，才能推动。

参与调解的社区相关负责人表示：

已经要求两小区拿出可行性方案，将在近日继续协调解决。

希望双方搁置争议，以和为贵，以实现物业管理的最优化和业主利益的最大化计。