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楼市下行期，市场各种可能都会出现。
今天，被称为“百东一条缝”的一套六中学区房，以1314元起拍，最后以238万元成交。尽管主办方想以低起价吸引更多人参与，但最终仍不能改变低价成交的结果。
百里东路这套房源是单六中、落地学区房，面积段刚好在60㎡以上，这次因为起价非常低，热度相当高。
当前学区房市场上，仅六中学区房成交相对旺盛，价格却也难以维持，面积较大房源价格下探明显。相当比例60方以上房源成交价已经跌破300万元。户型面积更大的房源，跌得更厉害。
最终成交价比市场价低可以理解。毕竟这套“百东一条缝”的房源在六中学区房中也是较为特殊，先天的自住条件要比一般的落地房还要局促一些。
而同样是头部学区房的上田小区，是温州市区少有凭借小学学区支撑起来的学区房，温州市实验小学本校一直以来认可度极高。并且上田小区紧挨着市府，区位条件非常好，自住也是不错的选择。
昨天这套3楼房源，装修近乎没有，家具较为简陋，起拍价又是略低于市场价，流拍也就不意外了。
下面我们一起来看下热门房源的具体情况！
（拍卖市场是二手房市场的的局部缩影，与常规二手房市场存在较大的差异，并不能代表整体二手房市场，仅供参考。）
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百里东路55弄10号-2
百里东路55弄10号-2，建面约60.18㎡，起拍价约1314元，吸引了13人报名，有792人次设置提醒，17993次围观。
最后竞价135轮，最终成交价约238万元，成交后，需另行支付软件服务费1%+佣金1%，实际成交价约243万元，成交单价4.04万元/㎡。同时这套房源因起价非常低，所以热度较高。
这套学区房就是较为知名的“百东一条缝”六中学区房，最早是出现在中介朋友圈，2023年3月报价约305万，之前也曾两次出现在拍卖市场，当时的起拍价分别为300、268万，但都无人报名、出价。
这套房源入户情况较为尴尬，先要穿过两间民房的中间，一条极为狭窄的细缝。细缝的尽头才是狭小的入户门。
房源内部为普通装修，无出租。核心价值点在于初中学区，对应施教学校为温州市实验中学本校，认可度极高的公办学校。并且因为多年来，虽然一直有招生预警，但没有出现分流情况，受欢迎程度还要更高一些。
办理过户手续时所产生的税费由买方承担。要注意，这套房源登记于2022年2月18日，目前已经满两年，税费不高，比较合理。看来，去年没人要，增值税税费也许是影响因素之一。
目前安居客及贝壳平台上，单六中60㎡以下老房子，40-60㎡成交区间价大致在185-230万元；20-40㎡，成交区间价大致在170-220万元。
单六中落地房60-70平、不占学位房源成交价约270-280万。
今年4月17日，单六中电梯房建面约107.13㎡，拍卖成交总价约289万元。
（市场成交案例：更新巷，63平，225万 26年名额；三官殿巷，64平，273万，24年名额；百榕大厦，63平，297.5万，不占名额；来源：温州房哥）
对比而言，这套六中学区房性价比很高，比市面上今年入读的房源低了近30万元，略高于26年入读学区房的成交价。
价格到位后，房源的些许不利因素都能接受，最多租金要低一些，总会有市场的。
关键是这套房源面积段在60平以上，不占学位，能在今年入读，距离6月开学还有时间，来得及办手续。 入读后就能考虑转手了，实际持有时间很短，能规避不少市场风险。当然了，如果胆子够大，可以多持有几年，期待市场回暖。
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上田小区7幢305室
上田小区7幢305室，建面约106.74㎡，起拍价约290万元，起拍单价约2.72万元/㎡，最终无人报名、无人出价、流拍。
若成交，需另行支付软件服务费1%*成交总价。
该小区位于鹿城区万源路与市府路交汇处往北150米处。
北临温州市财政局；南临温州市教育局；西临温州市实验小学；东临万源路。
区位条件好，紧邻温州大剧院、温州世纪广场等市级配套，周边底商繁多，东南侧为白麓里，直线距离西南方向的印象城Mega约600米，生活便利性相当高。
上田小区是一个纯安置房小区，共计约1170余户，大多为楼梯房，义务施教学校为温州市实验小学及温州十九中。
核心价值点在于温州市实验小学本校，该所学校实力相当过硬，使得上田小区是市区少有凭借小学学区价值支撑起来的学区房。
本次拍卖的房源位于7幢3楼05室房源，作为楼梯房的楼层较为不错，距离西侧温州市实验小学本校较近。
房源内部已腾空，内部为极简装修，聊胜于无。
标的物业费636元/年，缴纳物业费后可免费停放一辆家用汽车。
今年4月12日，上田小区20幢503室，电梯房，建面约138.83㎡，内部装修齐全，可拎包入住，成交总价为约297万元，算上软件服务费和佣金，实际成交总价约305万元，单价约2.2万元/㎡。
目前，上田小区100-110㎡不占学位报价约300万元上下，据装修、楼层、位置对价格略有影响。
据温都通平台，今年4月上田小区成交1套108㎡房源，成交总价298万元，成交1套122㎡房源，成交总价294万元；3月成交两套60-61㎡房源，成交总价约240-265万元。
总体来看，昨天这套上田小区的楼梯、学区房，利弊较为明显，比市场价略低一些，性价比不高。
因为该房源内部装修一般，家具较为简陋，若考虑入住需重新装修、购置家具，额外增加了成本。哪怕考虑出租也要重新整理一番。
所以这套房源主攻学区价值。但如果主攻学区价值，60-70㎡房源价格更便宜，甚至还带有够用的装修和家具，基本也能满足居住需求。
更关键的是，就在5月，还有两套上田小区的房源将要拍卖。其中5月底这套108㎡的7幢1楼房源起拍价仅147万元，价格着实诱人。
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发表于 2024-4-30 12:14
