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2024年刚刚开始，温州楼市的基调就已经定了。 近日，在温州市住建局的工作会议中，明确提及将“开展新一轮城中村改造”，并且相关负责人表示：“2024年计划在实施城中村改造中，推进全域通用一张“房票”，探索以房票全域流通发挥资金蓄水池作用，撬动新一轮城中村改造。”
图源温州住建 而在这段表述中，有两个重点对于温州楼市的影响堪称翻天覆地——
新一轮城中村改造启动
纵观整个温州楼市历史，最能被称为“黄金时代”的当属2016年启动的“大拆大整”。
当时的温州刚刚走出2015年的楼市低谷，市场的阴霾还未完全散去，无论是成交量还是房价都没有明显起色。 直到2016年“大拆大整”之后，温州楼市的蓄水池被灌满，短期内带动整体市场全面复苏，包括商品房、次新房，甚至二手房中的老破小、老破大的成交量飙升，进而开启一段疯狂的“普涨时代”。
图源温州日报 历史总是惊人的相似，如今温州楼市与2015年一样处于低谷，近两年以来的政策扶持并没有让市场焕发新生，官方不得已亮出“大拆迁”的底牌，而新一轮城中村改造，似乎就是想重现当年的“起死回生”。 不过凡事皆有利弊，上一轮“大拆大整”虽然激活楼市热情，但同样也埋下了楼市隐患——安置房建设太多。
温州市区某安置房小区|图源温州发布 据不完全统计，自2016年至今，温州平均每年都有约几万套安置房入市，仅是2023年温州全市安置房“交匙”就高达约5.17万套，达到历年来的最高峰。 这意味着2016年的“大拆大整”，足足为温州楼市供应了约几十万套的安置房存量，这种量级的供应，在如今以买方为主导的市场下无疑是致命的。
近期包括蒲州、南湖等优质板块在内，部分安置房成交价仅约1.3万元/㎡，强如滨江CBD这样的黄金地段，若无江景等优势，部分安置房也开始出现2万元/㎡内的成交价，甚至龙湾状元区域的部分新交付安置房，都已经出现单价1万以内的成交案例。 大量低价安置房入市，对于温州商品房市场冲击可以想象，若是再经历一轮“大拆迁”，温州安置房数量必将再次飙升，长期来看市场隐患无疑更大。 为避免这种情况发生，会议中的第二个重点就给出了解决方案——“以房票撬动城中村改造”。
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房票补偿，是近年温州刚刚兴起的拆迁补偿模式，相比于以往直接的货币安置或分房补偿，房票模式对于政府、开发商、购房者而言都有不小好处。
➤ 政府
城中村改造的一个关键问题是“钱从哪儿来？” 毫不夸张的说，在楼市低迷的今天，对土地财政依赖性极强的温州，很难承担起大规模城中村改造的资金压力，而房票模式就能很好解决这个问题。 一方面，政府前期无需抽调大批现金流用于拆迁补偿，能在极大程度上缓解地方财政压力；另一方面，房票安置能够有效锁住资金，限制拆迁补偿外流其他领域或城市，同时还可以减少安置房建设量，避免出现大量新建安置房产生的资源浪费。
➤ 开发商
现如今开发商面临的最大难题，就是市场低迷房子难卖，而城中村改造可以在短期内，制造大量的住房需求，同时房票可用于商品房的机制，既解决了拆迁户的安置问题，同时也能起到去库存的作用，缓解开发商的去化压力。 例如瓯江口，在投资客销声匿迹之后，板块的去化很大部分是由房票安置托底，以至于出现三个项目同日开盘，疯抢瓜分安置户的情况，可见房票对于一个板块的去化支撑有多重要。
➤ 购房者
房票并不是强制性的补偿模式，对于拆迁户来说仅仅是多了一种选择，不仅能满足各个拆迁户差异化的安置需求，甚至如今温州大部分地区的房票都允许交易，还能帮助拆迁户节省不少安置房的交易时间与成本。 同时，为鼓励使用房票，温州几乎所有地区都有奖励政策，例如瓯海房票在一年内使用，就可予以15%的房票奖励。
简单来说，一张100万的房票如果在一年内买房，可当成115万元使用，能让使用房票的购房者在购买商品房楼盘时，节省不少购房款。
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毫无疑问，房票政策将是这一轮城中村改造的主流，而相比之前的房票政策，2024年的房票在机制上还有着重要提升，而楼市新格局或许将因此改变——“全域流通一张房票”。 以往温州房票政策可以说“肥水不流外人田”，各区域的房票仅支持在属地使用，并不能跨区使用，导致温州房票的蓄水池散而浅，购房者可选空间也不多。 而一旦温州房票可以“全域流通”，各区域间的人口或将迎来新一轮流动，尤其对于部分偏远板块来说，极可能导致板块人口大量迁出，优质的板块、优质的项目将获得全市房票购房者的支撑，而发展差、表现普通的楼盘，则会成为这一轮楼市启动的背景板。
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发表于 2024-1-25 18:19
