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发债获批，调头求变。
记者丨马小雨 江一苇
编辑丨谭璐
浙江一家非典型房企，又拿下了30亿融资。
11月13日，新湖中宝公告称，向专业投资者公开发行面值总额不超过30亿元的公司债券，获得证监会批复。
“新湖中宝此次融资获批，可以看作是一个信号，国家在‘保交付’层面，对于民营房企又开了一个债券融资的口子，也就是‘第二支箭’的进一步落地。”同策研究院研究总监宋红卫认为。
融资突破，少不了背后大老板的运作。
新湖中宝是“新湖系”重要成员，新湖系背后站着温州资本大佬黄伟，他是公司实际控制人。
如今，黄伟掌舵的新湖中宝这艘大船，驶向转型的方向。
1
融资破局
房地产行业处于调整阶段，黄伟不可避免受到冲击。
前9个月，新湖中宝合同销售23.60亿元，同比下降76.57%。
黄伟的主要销售项目位于上海，评级机构惠誉预期，新湖中宝高度依赖上海项目，将占其未来两年合同销售额的三分之二，存在不确定性。
这家总资产约1252亿的房企，到9月末的经营现金流为-41.81亿元，同比下降了207.34%。
销售疲软，流动性削弱，评级接连被下调。
11月5日，惠誉将新湖中宝的长期外币发行人违约评级自“B-”下调至“CCC+”。一个多月前，标普也调低了新湖中宝的评级，展望负面。
为了破局，黄伟从融资入手。
黄伟 来源：网络
7月，新湖成功发行7亿元中期票据，三个月后再发行30亿元公司债券。
募集的资金将用于盘活存量资产、救助困境房企以及“保交楼、保民生”相关的房地产项目、棚户区改造或旧城改造等。
此次发债，被视为民企与地方AMC之间的创新合作。
浙商资产有批量转让金融不良资产资质，全程参与债券募集资金的使用和募投项目管理。
黄伟则要分出部分决策权，并向浙商资产提供优质资产抵押进行增信。
“可以算是当前民企一种新的融资方式。这类融资有个前提，企业手中要有一定相对优质的资产作抵押物，作为企业发债的一个征信产品。”宋红卫表示。
2
资本玩家
新湖中宝的优质资产，除了土地储备，还有不少投资项目。
老板黄伟早期卖过眼镜，也炒过股票和期货，1994年就成立了新湖集团，进军房地产，却不是一门心思扑在地产上。
来源：上海房地产观察
当同行努力扩张拼规模时，他2015年就通过新湖中宝，投资51信用卡。
天眼查显示，新湖中宝前后共有60余次投资，盛京银行、中信银行、温州银行、阳光保险、绿城中国等企业，都有涉足。
黄伟热衷投资的原因，在财报中能看出一二。
上半年，新湖中宝净利润为16.13 亿元，同比46.32%的涨幅，正是投资收益及公允价值上升带来的。
来源：网络
黄老板也没有错过当前的高科技热潮。
半年报披露，新湖中宝投资的企业中，已有4家登陆科创板，1家登陆创业板，未来3-5年还会有多家准备IPO，为公司贡献利润。
黄伟的资本运作，也体现在债务腾挪上。
9月下旬，新湖中宝发布公告称，新湖控股将持有的部分湘财股份股票，转让给新湖中宝，以抵偿其应付借款本息32.25亿元。
新湖中宝本来就持有湘财股份2.79%的股权，协议转让完成后，其持股比例上升至17.78%。
新湖中宝与新湖控股的实控人，都是黄伟，这一番左手倒右手的操作，将新湖中宝对于新湖控股的债权，直接转化为15%的上市公司股权。
不过，与股权同时转让的，还有湘财证券逾16亿元的诉讼涉案金额，黄伟后续还会出什么招，有待观望。
3
及时调头
投资是黄伟提升公司盈利的砝码，也是他推动转型的抓手。
“黄老板的风险意识比较强，之前投资的产业比较多，不敢全压在地产上，也不拿高价地。”
有接近新湖中宝的业内人士表示，2019年黄伟就认定，从“房住不炒”的政策环境看，地产的高杠杆、高周转经营模式难以为继，有意识地开始准备转型。
计划中的转型，除了高科技投资，还有资产管理业务。
“公司积极培育地产资产管理业务，实现地产业务从重资产、高杠杆模式，向轻资产、低杠杆模式转变。”新湖中宝董事长林俊波表示。
林俊波 来源：新湖集团
新湖中宝以项目管理人的身份或品牌输出形式，加大轻资产业务输出力度。去年，其合作开发的项目共19个，占项目总数五成，权益占比小于50%（含）的达9个。
今年5月，新湖地产又联合乐清城建、杭州市房地产联合开发有限公司，以总价11.8亿元竞得浙江乐清一线沿海大体量商住地块。
在高科技投资方面，则拉来衢州国资。
8月下旬，新湖集团向新安财通转让其持有的新湖中宝约10%股权，转让价款为22.70亿元。
天眼查显示，新安财通的三名主要出资人均为衢州国资。
双方早有交集。
黄伟在2021年就将新湖中宝的注册地搬到衢州市，并表示将深入利用区块链、大数据等领域的投资和布局，与当地展开多层次全面合作。
国资入股，成为新湖中宝培育新产业、实现战略转型的重要一环。接下来，黄伟计划与衢州合作投资氟化工项目。
新湖中宝这家非典型房企，在黄伟的运作下，多点开花。当前还能拿下30亿，他很有希望熬过这次低谷。
题图来源：网络
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发表于 2023-11-21 10:39
