法官札记|王奶奶卖房记

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开栏语札记，指的是读书时摘记的要点和心得体会及见闻的单篇文章。对于法官来说，案件就像是当事人的人生之书，在其中，读出了人生五味、世间百态，也读出了自己的责任与担当。
温州市中级人民法院官方微信公众号开设“法官札记”专栏，邀请一线办案法官紧紧围绕“公正与效率”主题，讲述自己印象最深的一次审判、一次执行、一次接访、一次普法，通过小切口展现大主题，透过小案子讲述大道理，从而让公平正义更加可观可见可触可感。

文 | 温州市鹿城区人民法院东郊人民法庭三级法官 胡震宇

卖房子复杂吗？
复杂！起码对于卖家是高龄老人来说，随着身体机能和认知水平的下降，在面对买房人融资方式之多样、交易节奏之快时，无法清晰识别风险，当交易双方权利义务不对等时，这些老年人的权益应当如何保障？
不久前，我承办的一起房屋买卖合同纠纷中，91岁的王奶奶就吃了这样的“暗亏”。

01
不对等的两个“90后”

王奶奶有四个子女。考虑到自己年事已高，她想把名下一处落地房出售后，提前把钱分给子女，避免日后纷争。
71岁的林老伯（化名）是王奶奶的大儿子，他联系了房产中介挂拍房子。很快，中介就联系林老伯说，有人愿意买王奶奶的这套房。
2022年5月30日，王奶奶在林老伯陪同下，来到中介处，与30岁的小张（化名）签订了《房地产买卖协议》。双方约定，小张以660万元购买王奶奶的房产， 6月30日前办理产权过户手续。小张支付购房定金20万元，并承诺于6月30日前支付购房款140万元，剩余购房款500万元通过银行按揭贷款方式支付。
眼见就要办理过户登记，小张融资遇到了问题，想要变“按揭贷款”为“过户后抵押贷款”。这样比起来，银行利率低一点，对于她来说，还款压力也小一点。
在中介的“劝说”下，6月24日，王奶奶和小张签了一份《补充协议》，把原合同的银行贷款变更为过户后抵押贷款。
6月30日，王奶奶配合小张办理了房屋过户手续，小张取得不动产证。
此后，小张陆续向王奶奶支付460万元，可200万元的尾款一直不给，怎么催要都无果。
2023年4月，王奶奶选择用“打官司”的方式解决，要求小张支付购房款尾款200万元及利息。
“对于卖房一方来说，‘过户后抵押贷款’的风险明显要比原约定的‘按揭贷款’风险更高，更被动，当时王奶奶怎么就同意签字了呢？”拿到卷宗之后，我就察觉到老人要吃亏。
“什么风险？你说的我们都听不懂诶！”王奶奶行动不便、听力不佳，听到“风险”两个字，她和林老伯都“懵”了。
由于联系不上小张，无法调解，案子只能排期开庭。
“面上合规”不代表“实体公平”。
这份合同双方都是“90后”，只是一方是91岁的老年人，另一方是1993年出生的年轻人，年龄差距、身体机能差异、文化程度不同导致她们在条款理解能力、风险预判和承受能力方面都不对等，有悖公平。
王奶奶虽然委托了律师，但她坚持出庭，想弄明白，到底在哪个环节出了问题。

02
定制式诉讼让老年人重获公平经过前期的沟通，我发现王奶奶虽然行动不便、听力不佳，但她的思维还是很清晰，是可以清楚理解的。
如果我按照通常的节奏开庭，王奶奶可能听不懂法言法语，“说”的内容和想要表达的意思之间会有误差，不利于案件事实的查明。
为了突破老年人应诉的“程序壁垒”，我适用了适老型诉讼机制，开庭时允许林老伯“陪同诉讼”，负责和王奶奶沟通解释，让王奶奶放下紧张焦虑的心情，把真实意愿准确表达出来。
“过户后抵押贷款这种支付方式对于卖房人来说风险不可控：买房人只需要支付首付款，卖房人就协助过户，买房人取得产权证后，以房子作为抵押物向银行申请抵押贷款，银行放款给买房人。一旦买房人不守约，卖房人可能面临无法收到全部房款的风险。”
庭审时，我特意放慢语速，用方言反复向王奶奶、林老伯解释《补充协议》上“过户后抵押”的概念。
“如果当时他们和我说了，那我就不会卖这个房子了。”王奶奶听懂了我的解释后说，中介在签订《补充协议》的时候，没有提醒他们约定变更“银行按揭贷款”为“过户后抵押贷款”会将交易风险变大，反倒是为了促成交易，一直说中介会为交易“担保”，让他们放心，基于对中介的信任，她才在《补充协议》上签字。
庭审节奏虽然慢，但案件事实查清了。小张作为买受人应当按照约定的金额支付房款，尚欠王奶奶购房款200万元的事实清楚，王奶奶的诉请符合合同约定，依照《民法典》相关规定，我判决小张偿还王奶奶购房款200万元及利息。
从立案受理到宣判就用了二十来天时间，拿到判决书之后，王奶奶带着困惑再次联系我。

03
如我在诉

“这个风险完全是可以避免的，中介怎么都不和我们说清楚。”王奶奶表示要起诉中介，解除《中介服务合同》，并要求免除中介费6.6万元。
一案刚平，又生一案。为了不让老人家因为一件事打两次官司、反复“跑程序”，基于王奶奶书写有困难，我们受理了王奶奶的口头起诉。
经过查明，中介只是在“见证人”上盖了一个章而非所谓“担保”，作为居间服务方并没有提示老年人交易风险，提供的居间服务有瑕疵。
通过诉前调解，中介表示若今年王奶奶未收到全部购房款，则免除全部中介费，并补偿王奶奶一定款项。
“那她什么时候能把尾款给我们呢？”
虽然王奶奶打赢了和小张的官司，和中介也达成了调解，对于老人家来说，她更关切的是，“真金白银”何时能够兑现。
想起庭长经常提醒我们的，民商事审判要辩证处理好司法能动和司法谦抑之间的关系，尤其是在人民法庭工作，得学会跳出文牍，接上地气，如我在诉。
经过几番努力，我终于联系上了小张，她也愿意配合还款。案件生效后，王奶奶和小张签下和解协议，小张表示自己会尽快筹措资金，在约定时间内向王奶奶支付210万元。
“谢谢法官，愿意帮一把、扶一把我们老年人。”王奶奶给我打了电话，“如果每个人都能这么耐心就好了！”
复盘王奶奶卖房的过程，每一个环节的专业人士但凡“多说一句”，可能就不会有这之后的诉讼了。适老化不单单只在硬件上作出改变，而应该是在软件上让老年人适应并跟上快速发展的时代。
案子办完了，事情还得办“圆满”！我马上梳理了中介经营过程中不规范行为，向中介协会发送了一份“司法建议”，避免像王奶奶卖房时遭遇的类似问题再次发生。
今年是我入额的第二年，王奶奶是我办的案子里年龄最大的当事人。在经历了拘泥于字面、孤立看个案、局限于裁判，到为老年人提供适老型诉讼服务、诉前化解关联案、督促判后和解兼顾执行……我这个“法律新鲜人”，蜕下了书卷气，学会辩证、系统看问题，体会到了司法裁判不是简单的逻辑推演和非此即彼的取舍。处理好裁判标准和案件效果，是技术，更是艺术。当社会逐步迈入“老龄化”，未来的诉讼一定会朝着有利于老年人正当权益更好保护、诉讼优待更多落实的方向发展。