作为维护业主权益的“代言人”，业主委员会的重要性不言而喻。业委会是业主行使共同管理权的组织形式，事关广大业主的切身利益。然而近年来，小区业主与业委会之间的矛盾却时有发生。日前，龙湾法院就审理了这样一起业主撤销权纠纷案件。
案情回顾
2022年4月，被告龙湾某小区业委会与第三人张某（化名）签订的《室外停车场承包合同》，将该小区建筑区划内占用业主共用道路、规划用于停放汽车的车位交由张某承包经营。
原告王某（化名）是该小区沿街店铺的业主。他认为被告业委会此前未经合法程序表决，擅自与第三人张某签订《室外停车场承包合同》，将小区沿街道路承包给第三人作为停车场经营，妨碍行人通行，造成人流量减少，影响沿街店铺的商业氛围，导致店铺贬值，且在主要通道设置停车场，存在严重的消防安全隐患，故诉至龙湾法院，主张被告业委会作出的对外承包决议侵害其作为沿街店铺业主的合法权益且违反了法定程序，诉请撤销。
被告业委会抗辩认为，案涉停车场地原本就属于小区的内部道路以及内部停车位，在规划红线内且建造规划时就设有停车位，系小区全体业主共有部分。路面停车位一直无人管理，导致社会车辆乱停乱放、路面破坏严重，已经直接造成全体业主的利益损失。
2022年4月23日，业委会采纳大部分业主的建议，通过小区的微信群，以及楼道、电梯等公众位置发布公告对外承包小区周边停车位的招标通知，各位业主代表（楼栋长）均表示同意承包方案，也经“双过半”的业主表决同意。根据小区议事规则约定，未进行表决的业主，计入已表决的多数票，故对外承包方案已得到全体业主的表决同意。业委会与第三人签订的承包协议合法有效。
法院审理
本案的争议焦点，主要是被告业委会将案涉路面停车位对外承包经营的决定是否符合法律规定的表决程序。经审理查明，被告业委会通知不到位，且发出的《征询表》存在一定瑕疵，未设置同意、不同意和弃权选项，仅有表决同意的业主签字确认，无法确定参与表决的业主人数是否达到“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”的法定要求。 经办法官还获悉，包括原告王某在内的部分沿街店铺业主与第三人张某之间就涉案停车位问题曾多次发生口角，并多次报警。 “小车位”里也有“大民生”。判决虽易，但纠纷难解。经办法官联动派出所民警实地走访小区，了解到该小区位于温州市龙湾区中心位置，毗邻亚运会场馆，小区内部道路与市政道路并无隔离，社会车辆往来频繁，路面破损严重，存在停车不规范等不文明现象。恰逢亚运盛会召开在即，要想真正实现案结事了，则需要平衡各方权益，从根本上消除矛盾。 经办法官与民警一同与业委会成员及相关业主进行恳切商谈。经办法官向业委会充分释明《中华人民共和国民法典》中关于业主表决的强制性规定，引导各方从“大格局”、“高站位”的角度理性思考，尊重小区业主自治权。
最终，在法官引导下，业委会按照相关法律规定及小区议事规则，重新发起业主大会决议，充分保障全体业主的知情权、表决权。经过补充表决，最终案涉对外承包方案经全体业主表决通过。第三人张某承诺在相关行政职能部门的监督管理下，依法依规对小区路面停车位进行管理、维护。原告王某表示，业委会已认识到表决程序的瑕疵问题并进行了补救措施，为维护邻里和睦，在大部分业主都同意承包方案的情况下，他接受上述方案，自愿撤回本案诉讼。至此，业主、业委会及第三人之间的矛盾得到一揽子化解。
法官说法
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定一般事项的，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。决定重大事项的，则应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。此条规定主要是强调业主的参与度与业主自治，保护业主的知情权、参与权、自由表达权，充分体现民主原则。 业主委员会代表业主行使权力、履行义务，其设立目的在于处理小区公共事务、协调业主共同利益。业委会应依法履职，对需要业主共同决定的事项，应当依照法定程序召开业主大会，向小区业主充分说明决议内容，制定科学且合理的表决机制，让广大业主积极主动参与并发表意见。而业主关心小区事务、监督业委会，也可与业委会进行充分协商沟通，合理合法维权。邻里间应友好沟通，谦让互助，友善和睦，共建平安和谐小区。
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发表于 2023-7-17 10:48
