今早，龙湾区容积率约1.05的瑶溪南单元12-A-05地块出让，由温州中炜项目管理有限公司竞得，成交楼面价约13586元/㎡。 此前，温州臻龙建设投资集团有限公司就瑶溪南单元12-A-05地块发布合作开发的公告。公告中明确由臻龙全资子公司与中选单位组成联合体参与目标地块的竞拍。最终由民企单独竞得，有些意外。
01 容积率约1.05 的低密墅类地块地块位于永宁西路与孚敬路交叉西北处， 东侧 规划居住用地，南侧龙湾第二外国语小学，西侧沿河、旧村，北侧规划商业用地。 地块占地面积38205㎡，容积率约1.0-1.05 ，地上建筑面积约40115 ㎡。 容积率1-1.05，地块建筑限高18米，没有限低要求，因此该地块也可做“墅类”产品。 2015年下半年，温州“高低配”楼盘盛行，与今日地块不远的华鸿时代中央公园是那个时期的代表作。 这些项目特点是容积率在2左右，房屋占地面积较大，公共绿化空间减少，再加上庭院的设置，业主在小区活动的公共空间较少。 而今日出让地块容积率仅有约1.05，这意味着可做相对纯粹的低密产品，整体居住舒适度也会更高些。 竞得人有偿代建12-A-04地块绿化带（面积10043平方米）、沿瑶溪河与水心河河岸驳坎（长约462米）以及水心河河道开挖工程（南半幅）。 02新版《民用建筑通用规范》执行后，市区出让首宗涉宅地块2022年7月，住建部发布新版《民用建筑通用规范》（GB55031-2022），明确该规范将自2023年3月1日起实施。该标准相当于国家标准。 后浙江明确，浙江标准与国家标准有出入地方，按国家标准执行。 浙江省自然资源厅、浙江省住房和城乡建设厅发布《关于调整<建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程>有关技术标准的通知》。 主要变化有三点： 一、结构层高或斜面结构板顶高度小于2.20m的建筑空间，不计算建筑面积。 二、封闭式阳台， 按其外围护结构所围空间的水平投影面积计算建筑面积； 不封闭的阳台， 按其外围护设施所围空间水平投影面积1/2计算建筑面积。 三、建筑出挑部分的下部空间，不计算建筑面积。 其中第一点变化与本地块有较大关联，原有墅类产品，设计阁楼内的面积有一部分是计算建筑面积，而新政策调整后阁楼高度小于2.2m的部分不计算建筑面积。 03区域新盘众多，但无同类型产品浙南科技城、瑶溪南板块在售、待售项目较多，但以高层为主，仅博科园规划少量洋房产品，因此本宗地块从产品供应角度在区域内有稀缺性。 值得一提的是，位于地块东侧，仅一路之隔的12-A-10 地块也列入了2023年的出让计划，是否也是“墅类”地块有待正式挂牌。 去年土地市场，七都、瓯江口等板块采取“差异化”供地，重新出让3宗容积率约1左右的“墅类”地块，其中2宗地块引发争抢，是全年土地冷市下，罕见的溢价成交。 而今日地块提早1个多月发布合作公告，最终以底价成交。背后的原因，有本身楼面价相对高的因素在，但也有该区域非土豪青睐的传统板块原因。此外，近年大平层豪宅走俏，因此该地块的“墅类”产品的市场吸引力可能有限。 最后，去年七都、瓯江口引发争抢的“墅类”地块，据悉都打造成中式合院。（具体以实际亮相为准）某种程度上也能说明，即便地块有一定稀缺性，为了增强对土豪的吸引力，提高产品的安全度，开发商乐意加大成本打造过去市区极为罕见的中式产品。
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发表于 2023-3-15 09:24
