“花100多万元买的房子，结果却要20年后才能办理不动产证。”日前，市民陈女士（化姓）反映，瓯海奥体华府（备案名：森奥嘉苑）开发商违规销售自持房，导致上百户业主无法办理产权证。什么是开发商自持房？为什么会办不了房产证？购房者会面临哪些风险？《锋火台》栏目日前对此进行了调查。
买房买到自持房购房者从业主变成租户
奥体华府位于瓯海区娄桥街道东耕村，毗邻温州龙舟运动基地，由温州森意瓯房地产开发有限公司开发。2019年初，陈女士在看到广告宣传后前往项目售楼处咨询。“我小孩当时快要上小学了，我想买套房子落户温州，解决孩子读书问题。”陈女士是一名新居民，在销售人员的推荐下，她最终选购了一套约77平方米的房源，总价约147万元。
陈女士称，在开发商的要求下，她先后签下了多份协议、合同，支付了首付款，还和银行签订了74万元的贷款合同。2020年，小区交付后，陈女士一家便住了进去。
“过了不久，小区里开始选业委会，我也去参加，结果却说我是租户，没资格参与。”陈女士说，包括她在内，有100多户业主买到的是开发商的自持房，产权仍然属于房开，业主实际上只是租住在小区。
记者从温州房管网查询发现，陈女士买下的这套房房屋状态显示为“非出售”，是开发商的自持房。
所谓自持房是指楼盘中开发商自己所拥有的商品房，只能用于出租，无法上市交易。自持房在温州并不多见，多数市民也不太了解。2017年，温州被列为浙江省住房租赁市场试点城市。同年11月，奥体华府所在的瓯海中心区横屿单元F-04-1地块挂牌出让。出让公告中出现一条特别的规定——当地块竞价溢价率达到20%时，即55797万元，转为在此价格基础上通过现场竞报自持住房面积的程序，并以竞报自持面积最高者确定竞得人，自持年限为20年。
最终，开发商以55797万元拿下地块，自持面积19000平方米。这意味着，开发商从单纯的卖房变成了“包租公”，要将这19000平方米的房源用于对外出租，直到20年后才能出售。业内人士介绍，自持房政策出台目的是通过开发商自持房源，增加租赁住房供应，推动住房市场购租并举，以此响应“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策导向。
购房者2037年才能办理产权其间存在较大风险
和陈女士一样，另一位购房者吴先生（化姓）也买到了该小区的房开自持房，不过他声称的经历和陈女士有所不同。
“销售一开始就说明，这个小区的房子都是没有产权的。”吴先生说，他买房主要是为了养老，有没有产权证并不在意，“我本来以为整个小区都没有产权，直到入住后才发现只有我们部分人的房子比较特殊，是属于开发商的自持房。”到了业委会选举时，他们更是被指是租户，无权参选。
“我花了一百多万买房，没想到在小区里会‘低人一等’。”吴先生说，更令他担心的还是房屋的所有权存在的巨大风险，“如果房子一直没产权倒也无所谓，但实际上我的房子已经办下了不动产证，属于开发商名下，这就导致了一个巨大的风险。”
记者注意到，购房者和开发商签订的合同为《自持商品房使用权转让合同》，其中约定在支付全部有偿使用费用后，可以在2037年后办理产权转移。对于这些内容，陈女士和吴先生表示当时销售人员催着他们签字，他们没有发现这实际上是一份长达20年的租赁协议。由于这批房产目前均在开发商名下，无法进行权属转移，在2037年之前，一旦开发商发生负债等问题，这些自持房将面临被查封、被拍卖的风险。届时，这批购房者也有可能房财两失。
针对购房者反映的情况，记者日前联系上开发商有关人员，对方表示房源详细情况在签约前都已经和购房者说明清楚了，不存在故意欺瞒。具体的情况她要向领导请示后才能答复。截至发稿时，房开未作出答复。
银行：明确告知客户为消费贷后续将积极协助客户纾困
除了投诉开发商虚假宣传违规出售自持房之外，部分购房者还认为贷款银行存在一定责任。“我一直以为签订的是房贷合同，事后才发现是消费贷，月利率高达4.9‰，远高于房贷利率。”陈女士认为，办理贷款时，银行的工作人员没有把情况说清楚，误导了她。
不过陈女士提供的借款合同显示为《个人消费借款合同》，用途注明是用于付租金，将直接放款至开发商的账户，还款方式为等额本金，每月20日还款，共计240个月（20年）。
今天，银行工作人员在接受记者采访时说：“我们和租户签订的是消费贷合同，用于支付房屋租金，前期我们均做了充分的沟通。”
银行工作人员还表示，受到此前疫情影响，部分客户提出了延期还款、调低利率等诉求，他们将在政策允许的范围内积极帮助客户纾解困难。
瓯海住建：研究让开发商补缴土地出让金让购房者早日拿到房产证
去年以来，部分自持房购房者多次向区、市两级有关部门投诉开发商违规出售自持房等行为，要求尽早办理过户或者退房。
瓯海区住建局在一份信访答复中表示：经调查，奥体华府项目房开公司私下与部分业主签订了《使用权转让协议》，业主须20年方能办理个人产权。现准备向区政府建议通过缩短自持期限、补缴土地出让金的方式，提前办理不动产权证，化解矛盾。
“根据土地出让协议，这批自持房只能用来出租，禁止对外销售。”瓯海区住建局相关负责人介绍，据他们调查了解，开发商和部分客户签订的协议是20年使用权转让协议，提早回笼资金，同时规避了禁止销售的条款，“但是对于这批客户来说，20年的周期太久，他们担心中间会有风险，这种心情我们能够理解。”该负责人表示，对于补缴土地出让金来缩短自持年限，让购房者早日拿到房产证的方案，开发商目前也愿意积极配合，“由于这方面存在政策盲区，比如到底应该补多少出让金，流程怎么走，还需要进一步研究。”
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发表于 2023-3-2 08:35
