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一段业委会与物业公司的“恩怨情仇”，持续了大半年。
虽然最终“扳倒”了物业，但业委会感觉“被前任伤得很深”。
“如何避免下一任，管不好又换不掉”
“我们的地盘，为什么不能由我们业主来做主？”
于是，业委会暗下决心要当“甲方”，开启了一场“小区自治”计划。
王艳琼 摄
物管和业主的“恩怨情仇”
位于瓯海区梧田街道龙霞社区的慈湖锦苑小区，是当地较大规模的三村合并安置小区，共有15幢住宅2100多套房子，目前已入住1500多户、5000多人。
2020年4月小区正式交付起，陆续有居民拿钥匙入住。2022年2月，考虑到人气渐旺，小区在梧田街道及龙霞社区的指导下成立了业委会。
业委会共有9人组成，多是小区里的能人乡贤。另外，还选出业主代表24人，参与日常业委会事宜讨论。还有5名业主组成监委会，负责监督业委会工作。
“刚开始只是觉得怎么电梯老坏，小区垃圾清扫不及时。”慈湖锦苑业委会副主任詹小新说，久而久之，发现物业的问题不少，几乎每天都会有住户投诉：“电梯什么时候修好”“环境脏乱差”“晚上保安都在睡觉”“入口门禁一直没安装”。另外就是钱的事，遇上有问题隐患需要出钱整改的，物业总是不及时回应。
物业公司对此拒不买账，认为都是在按规章制度办事。公说公有理，婆说婆有理。各执一词间，业委会与物业之间的关系持续恶化。
去年11月，慈湖锦苑业委会发起倡议：辞退物业。最终参与投票的住户90%以上表示同意。紧接着，业委会全票通过辞退了原先的物业公司。
王艳琼 摄
业委会的“小区自治”计划
经历了“前任”的痛苦纠缠，原本准备“辞旧迎新”的小区业委会痛定思痛，“尤其账目不能糊里糊涂，必须心中有数。”
按照测算，原本小区物业费每平方米1.2元每月，公摊面积物业费每户720元一年，按100平方米来算，每户人家一年物业费2160元。以目前入住率测算，小区全年物业费起码在320万元以上。
具体支出方面，业委会认为此前有些糊涂账，比如说物业号称安保人员有40余人，但实际只有30人不到；再比如小区地面停车费，这笔不小的费用，按理也不该由物业公司来收取等等。
“如何避免下一任，管不好又换不掉”“根源就出在钱上面”“为什么不能由我们来做主”？再三讨论，小区业委会决定采取“小区自治”模式，重新设计一套治理模式——
大家的钱，由自己保管。物业费不再由物业公司来收取，而是进入业委会对公账户，由业委会管理，具体财务明细定时向全体居民公开；超过5000元的费用支出，都需要业委会及业主代表开会决议，监委会要介入监督。
小区的事，大家商量着来。扩大居民“知情权、参与权、建议权、监督权”，业委会让每幢楼推选出的2名楼栋长代表，一起针对小区里的大事小情制定一套分层、分类决策的小区议事机制。如“小区沿街店铺的租赁”这样的大事，就得业主代表们参与决议；像“临时垃圾清运”等日常事务，就在例会或临时召开微信会议集体讨论决策等。
定好了“共享共治”的决策机制，下一步就是购买物业服务。
业委会聘请了更具性价比的物业人员提供服务。“小区保安、保洁都换掉了，如今新来的保安年纪45岁不到，小区服务人员也从原先的不足30人扩充到了39人。”业委会成员谷大东介绍。
物业费是“大头”，付了这笔钱后，发现还有盈余。于是业委会重新测算，把原本1.2元的物业费降到0.9元，公摊面积物业费降到每户550元一年。春节期间，他们还用小区地面停车收来的停车费，给每户发了一袋大米。
王艳琼 摄
2月21日，记者来到慈湖锦苑小区走访，原本物业中心所在地，如今挂上了“慈湖锦苑自治物业中心”的牌子，办公室里还贴着一份“自治计划”，还列出“今年内要排除消防、卫生隐患”“两年内要建好小区大门，安装门禁”“建设小区配套健身器材、儿童设施”等等一系列小区“民生实事”。
“物业费少了，服务有改善”“确实感受到了变化”，记者随机采访了十余位小区居民，均对“小区自治”表示支持。
小区“自治”是长久之计吗？
业主和物业的矛盾，全国各地不少见。有人戏称，如同婆媳关系，剪不断理还乱。
温州慈湖锦苑小区的自治模式，也在网络上也引发了热议。不少网友提出，小区管理，其实琐碎事不少，采取自治能否持续？
“也是憋着一口气，看在街坊邻居信任，我们才站出来。”对此，谷大东吐露心声，其实大家都很累，白天都要上班，晚上还得管小区。下一步，他们也准备尝试公司化常态化运作，“找个放心的人，专业管好小区。”
浙江时代商务律师事务所副主任陈一来认为，小区自治模式是一次有益的探索。但值得注意的是，业委会既当裁判员又当运动员，要避免出现“权力无人监管”“相关利益捆绑”等问题，尤其是财务方面，一定要做到公开透明，定期公布账目明细，最好也要给所在社区报备一份。
“街道也在持续关注这事。”梧田街道龙霞社区党总支书记金繁国表示，目前也有计划由街道办事处聘请会计，对于小区资金使用规范、物业管理规范等进一步优化等。
对此，温州市业主委员会协会会长蒋成富介绍，去年底，温州市人大表决通过新修订的《温州市物业管理条例》，明确业主委员会可以委托专业机构进行财务管理；物业服务人选聘、业主共有资产租赁等事项更加“公开透明”。可以期待，小区“自治”将进一步明朗化。 |
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发表于 2023-2-23 19:20
