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今年全国楼市整体下行，温州也不例外，住宅去化有限，优质商业项目却受到关注。据温州住建局商品房网统计数据显示，大盘商业项目开盘去化可观，前11个月，温州新盘商业，如写字楼、地下车库和社区商铺等，成交20523套，二手商业房源成交2554套，平均每月成交量超2000单，同比去年增长近一成。与此同时，大牌商家拿地补仓，温州商业地块已成交81宗，创下交易量新高。
未来项目生活场景。
新增300万㎡配套物业
“十四五”规划纲要指出，中国经济加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。中央出台了加快建设全国统一大市场的意见，使要素资源在更大范围的空间畅通流动。同时，国家强调房地产作为国民经济支柱产业，要求加大小区配套建设力度，证监会发出房地产“第三支箭”，出台5条措施，支持房企股权融资；金融16条出台后，6大行支持房地产信贷额度可观，在此当下，商业地产成为关注的焦点。
楼市回暖，土地先行，其交易结果影响后市走向。据温州市土地成交报告显示，截至12月21日，温州市区已成交28宗商服地块，温州郊县区域成交53宗商服地块，目前，全市还有4宗商服地块正在挂牌，将于本月底拍卖。今年至今，我市已成交81宗商服地块，创历年交易宗数和交易面积新高，将新建城市配套和市民生活配套达300万㎡。
今年，我市住宅拍卖受冷，诸多配套用房地块成交较火。在此，复盘今年我市商服地块拍卖场景。如，苍南台商小镇一宗商服地块，经过90轮报价，溢价率168.67%，新建配套近5万㎡；苍南县城新区府东安置小区配套农贸市场项目，经过117轮报价，溢价1.3倍；泰顺县泗溪镇一宗商服地块，经过24轮成交价翻番，新建旅馆，总建筑面积10458㎡；像这样类似的经过多轮报价、出现高溢价的商服地块，在瑞安市、乐清市、永嘉县等地，均出现过。
今年，温州商服配套建设增量最多的区域是鹿城区，呈多点开花布局，如滨江商务区、吴桥、中央涂、上陡门、蒲鞋市、南浦、牛山、中央绿轴片区等地，新增配套超过60万㎡。单体增量最大的是吴桥单元A-34a地块，新建配套8.5万㎡。正泰、万洋、华峰等大牌商家，助力滨江商务区综合开发，新建配套达30万㎡。其次是龙湾区，今年已成交9个纯商服地块，加上南洋未来社区等项目，配置大量的商业物业和社区商业，新增总量超过40万㎡。除此之外，瓯海景山新桥、茶山，海经区一期、灵昆综合供能服务站、洞头区北沙东片区等地，均配置建设大体量的商服项目。
郊县区域中，今年商服地块项目成交最多的是泰顺县，至今已成交15宗，将新建配套39.5万㎡；其次是平阳县，已成交10宗商服地块，新建配套30.2万㎡。商服地块成交量最少的是龙港市，仅成交一宗纯商服用地，即龙港市龙湖区块8-25-2地块，新建配套5.84万㎡。
温州新优家房产经理包双叶坦言到，今年房贷利率持续下调，对于老百姓投资，开发商拿地有触动作用。
商业楼盘走俏市场
市区市府路某楼盘。
据统计数据显示，今年前11个月，全市商业项目开盘超过60次，共计成交20523套，成交量最多的区域是鹿城区，商业用房成交11611套，占全市场总量的一半以上，同时，也带动了二手商业市场，共计成交803套，远远高于其他区域。
温州市区一批新建商业开盘去化量佳。如云港大厦，商业和产权式酒店，截至12月21日，共计成交532套。环贸商贸中心(一期)预售单价17917元/㎡，已成交231套。该项目二期11月2日开盘，至今已成交74套。悦地商务中心(一期)开盘，办公用房成交47套，备案总面积1.77万㎡，12、16、26层整层已全部出售，单层面积达2366㎡。该项目二期于12月17日开盘，推出241套商业用房。
车位和小区商铺成交大，支撑鹿城商业体量半壁江山。如新泽雅苑一组团地下车位、商业9月份开盘后，取得可观去化量，至今成交1007套；金韵华庭、滨晖华庭、江麟雅苑、京祥家园、江泰家园、横渎绣苑、鹿锦东园、鹿锦西园、鹿屿华庭、南秀嘉园、忆江嘉园、新谷家园、瓯浦垟家园、和润佳园、万和家园、鼎旺家园、江峰阁等10余个项目，车位和社区商业贡献较大。
同样，瓯海、龙湾等区域，诸多商业项目开盘，也取得比较满意的业绩。瓯海东皓商业中心已成交34套；上宸大厦(一期)办公用房已成交22套，备案总面积超过5万㎡；二期商业和酒店，至今已成交17套。维锦商务广场(一期)已售 27套，成交面积3.69万㎡；瓯丰大厦已售311套，备案面积超过4万㎡。凯迪中心一期已售 36套，备案总面积4.43万 ㎡，去化面积占总量的68%。
温州郊县区域商业新盘，成交量后来居上，与市区一江之隔的永嘉县，受到市区辐射，商业成交1342套。乐清市和瑞安市，分别成交1132套和1069套。
对此，21世纪不动产温州区域分部常务副总叶柏峰指出，好的地段商业项目，呈刚性需求，尤其是住宅小区配置的小商铺，目前有的销售价格接近住宅价格，甚至出现个别项目部分房源，有不少的折扣优惠，价格低于住宅，从投资回报角度来说，已具备一定的投资价值。
温州行动者房产副总经理王超爱表示，商业地产最重要的是运营的人才，进行有效管理，发挥品牌集聚效应。对温州产业结构调整转型，将会起促进作用。
包双叶分析，目前温州商业格局分明，外立面新颖，迭代更新，得到投资者的青睐。商业地产市场走势，大多与银行存款利率相关，在降存息和其他投资环境不佳的情况下，年租金回报率高于存款利率，投资者会比较倾向于商业地产。
温州地产董事长万豪潘明荣认为，今年温州商业地产去化率比较高，有以下几点因素，第一，投资人对住宅投资信心缺乏，自然选择车位、商铺做投资。第二、与开发商优惠政策有关，为了完成指标，适当折扣，可快速回笼资金。第三、温州小型商业地产还是比较多的，可进一步丰富小区生活内涵。
商业地产价值有望得到重估
●温州大学房地产研究所所长 潘安平
今年以来，伴随着房地产市场下行，高盛、黑石、贝莱德、大和房屋、易商红木、凯德、博枫等知名开发商、资管公司，加速在中国拿地、布局项目，外资加码对象主要聚焦于商办、物流、租赁、产业园，鲜有住宅项目。与此同时，数据显示，前11个月温州新盘商业用房、商业地块等成交量均远高于去年。
上述信息显示，“聪明”资金正在加码布局商业地产。我觉得有以下几方面原因：
一是意味着商业地产见底了，投资价值显现。目前，国内房地产行业估值处于低水平，住宅走低，带跌了本就不高的商业地产，此刻，挑肥拣瘦的加码布局是个好机会，因此，“聪明”资金加码布局商业地产，代价比较低，风险相对比较低。与此同时，随着疫情防控措施的优化，楼市救市政策的落地，融资环境的放宽，经济复苏的加快，企业信心的回升，房地产市场最困难的时期即将过去，商业地产市场有望率先走出低谷。
二是商业地产既是投资也是消费，是稳增长稳就业的前锋。党的二十大报告提出，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上。拉动经济的“三驾马车”中，投资、消费构成内需，是经济增长“主引擎”。而商业地产是实现人间烟火气的重要载体，必然会受到一批先知先觉资金青睐。
第三，商业地产有望成为一个新的蓝海时代。当前温州城市发展正在经历由开发时代进入城市更新的时代，商业地产的发展必然会对城市综合发展特别是在带动消费中发挥重要作用。随着后疫情时代到来，人们的消费逻辑正发生改变，在整个商业地产生态中，唯有“品牌+场景”创新，才能真正获得价值上的创新。我认为，万变不离其宗，商业地产的新世代将是产品为王、品质为王、运营为王的时代。只有通过挖掘商业地产的资产价值，让不动产动起来，这才是未来商业地产的巨大契机。
总之，在全球经济增速放缓的背景下，促进消费扩大内需是我国推动经济高质量发展的长期战略，未来中央及地方或将持续推出提振消费的政策与措施，商业地产市场蕴含巨大的发展空间，相关物业的价值也有望得到重估。
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发表于 2022-12-23 08:21
