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楼市温州 LOUSHIWENZHOU 随着市场转向，温州土地市场似乎又有些看不懂了。
上月底，位于鹿城区的原钢材市场地块（东半块）由地方国企兜底拿下，总价10.17亿元，成交楼面价9195元/㎡，溢价率0%。
原钢材市场地块曾计划完整出让，少有的140亩大型单体地块。不少市民曾期盼该地块能做出与众不同，如今，地块对半切，率先出让的是更优质的东板块，楼面价也不高，更没房开愿意拿。
 面积大且方正的原钢材市场地块
然而，其他一些地块，地段远没有原钢材市场地块好，却很火爆。 10月初，瓯江口两宗低密度地块同时出让，出现了诡异的一幕。河西岸的地块占地更大、更方正，由地方国企以底价拿下。河东岸稍小一些的长条形地块，却引来多家房企争夺，最终以溢价率12%出让。
9月底，瓯北2宗以安置房代建为主、商品房总量有限的地块，却异常火爆。其中，东方、蔡桥城中村改造地块经过162轮争夺，最终国鸿以溢价21.9%竞得。清水埠片区ZX-H2-22/24地块经过105轮竞价，中楠以溢价30%+竞得。
在鹿城区，七都的未来科技岛04-A-05地块、城市中心区A-41b地块，也都引发了众多房企的争夺，溢价率也分别高达15%、24%。
 七都未来科技岛04-A-05地块
很明显，总价低的地块，吸引了更多房企的争夺。
从上述地块看，除了容积率低的，另一种情况便是小地块。即便是大地块，更多面积也用于代建安置房了，商品房总量有限。
从地块低总价成交趋势看，继本土房企回归、低密度产品增加两大特征后，接下来温州楼市或将还有一个变化：小型楼盘、微型楼盘将重现温州楼市。
当前，温州市区这种小微住宅地块出让还较少，乐清、瑞安等地已有了这种迹象。近期，约14.2亩的瑞安市北部组团中心区F-3-10地块、约17.7亩的瑞安市北部组团中心区B-2-2地块（公开出让部分）、约5.9亩的乐清市乐成旧城B02-18A地块（公开出让地块）相继成交，今后都将成为小微楼盘。
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU 其实，上世纪末、本世纪初，温州一直是小微盘的天下。
最典型的便是人民路沿线的那些“大厦”，1幢楼就算一个小区。后来，车站大道、新城大道、江滨路沿线，也出现了各种“大厦”，一般由2-3幢高层住宅，或1幢高层住宅与1-2幢多层住宅结合。
大南门也是一个典型的地方，包括国正大厦、南方大厦、金马大厦、联合广场、高乐大厦等，均只有1-3幢不等，也是开放式小区。
另外像都市花苑、金色尚品，本属于同一地块，却因分期开发，成了两个小区，都市花苑也成了小微楼盘。
 小微楼盘集合的大南门
直到后来，大自然家园、府东家园等一系列品质相对较高的商品房诞生，才让温州告别了遍地小微盘的尴尬，也让温州人见识到了大型园林景观的好处。
不过，即便温州楼市进入品质时代，小微盘在温州也一直存在，包括外滩国际公馆、瓯江公馆、翡翠公馆、中梁银座、开源公馆、首府印象、海景壹号、吕浦湾、外滩壹号、中梁金座、德信上府、白鹿洲华府、南塘华府、国悦府等，这些小区往往仅1-2幢楼，占地在十几亩内，甚至只有几亩，总建筑面积一般不超过3万方。
另外，也有一些综合体本身规模较大，但住宅仅占很小一部分，由于商业部分工程拖延，也导致住宅沦为小微盘。
 目前只建成2幢住宅的温州中心
总结下，当年温州遍地小微楼盘不外乎两个原因：温州土地资源稀缺、本地房企实力有限。两者结合之下，便诞生了这些小微盘。
虽然有些小微盘品质也不错，但由于早期更多小微盘存在品质不高、设计不佳、绿地缺失、缺乏私密性等问题，导致不少温州购房者对大盘有很高的执念，希望能住上有大型绿地景观、更多活动空间、私密性更强、功能更丰富的大盘。
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU 从2016年起，这种现象终于得到改变，这一年温州启动“大拆大整”，土地资源不再稀缺。同时，楼市进入上行期。之后，外来大牌房企纷纷涌入温州，并开始改变这种现象。
当温州腾出了大地块，又迎来了大开发商，再加上温州人对大盘的执念，以至于前些年，这些小微楼盘几乎消失了，仅有观澜湾、鹿洲府等极少数。百亩大盘，在温州反而越来越多，甚至整个片区都由同一房企开发、运营。
 市区东片地块稍大、城市界面相对整齐
然而如今，众多房企暴雷，不得不退出温州市场，给那些曾无力拿地的本土房企卷土重来的机会。鉴于本土房企资金实力有限、当前市场仍未复苏，本土房企往往追求低总价、小地块，以便更好地控制风险。
当高总价的大地块难以出让，又面临财政压力，接下来有关部门或许会对其进行分割，形成多宗小地块、分批次出让，以吸引更多本土房企。
那么接下来，温州有可能重现大量小微盘。
类似的情况并非没发生过。2013-2014年，由于楼市低迷，瓯海不少地块也曾分割出让，但都对其限定条件，要求最终形成一个小区，以至于同一房企对同一小区分两次拿地、分期开发。中央公园、公园天下、海派公馆、凯旋门、香缇公馆、四季原著等小区均如此。
也就是说，温州将是小微盘大量增加，还是中大型楼盘分期开发，仍有待观察。 另一种情况则在于，商品房、安置房同一小区，虽然小区没那么小、不是小微楼盘，但商品房占比过低，将成为小区里的“少数业主”，将来容易丧失话语权。
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU 倘若小微盘大量增加，会对温州楼市、城市造成哪些影响？
新盘销售表面好转。由于新盘规模小、总套数少，更容易提高去化率，表面上单盘的销售数据将比现在好看。
小区管理相对简单。由于总户数少，公共区域小，小区管理更易精细化，业主意见也更易统一，矛盾也相对减少。
景观功能简单化。由于地块小，缺乏足够的施展空间，大型绿地景观将无法实现，像儿童游乐区这样的功能或许取消。小区会所、架空层功能等将合二为一，甚至取消。就连小区大门，也可能变得简单。
 像这样的大景观，小微楼盘做不到。来源：房企供图
街区制有望推广。受地块规模影响，中国城市新建住宅以封闭式小区为主，与国外的街区制存在很大区别，导致公共道路不足、无法发挥“毛细血管”作用。今后小微盘增加，街区制特征有可能增多。
建筑风格或将杂乱。早期温州城市形象不佳，一定程度上也受小微楼盘过多影响，导致整体建筑风格不统一、过于杂乱。当前，小微楼盘增加，如何避免杂乱，将考验有关部门的把控能力。
 中央绿轴区域部分风格统一又过于单调的住宅
总体来看，有利有弊。
当前这些小规模地块尚未大批量挂牌，但从目前的趋势看，可能性很大。
其实小微楼盘，同样可以很精致。当户数有限，倘若足够精致，它还将成为稀缺产品。在小地块中如何扬长避短，将考验房企的开发水平。或许，这也是楼市周期规律、历史轮回的一种表现。 | 
发表于 2022-11-12 08:25
