这几年，温州市区改善住宅项目如春笋般层出不穷，温州人分外看重的外立面也迭代升级，铝板成为了新近主流，而若论玻璃幕墙占比近年最高，则非碧桂园和滨江联合操盘的滨江壹号（备案名：悦虹湾）莫属。
▲项目效果图示意
滨江壹号开盘之时，一度打出了“为超越鹿城广场而来”的slogan。加上位置就在鹿城广场南侧，大有叫板之意！
▲图据网络
当然，滨江也不是“打打嘴P”那么简单，售楼时就亮相的归家动线实景示范区，果真是惊艳。为此，房哥平台也曾以《温州豪宅门面大比拼！谁的家最有面子》为题专门撰文报道。
▲归家动线实景示范区。历史资料图
按照《商品房买卖合同约定》，滨江壹号将于今年12月31日交付。就在近日，房探借助无人机之“眼”，前往一探究竟，一起来看看项目品质落地如何？
（项目尚在施工中，不代表交付水准，敬请知悉。）
滨江壹号外立面已经基本完工，园林也已进入收尾阶段。
▲项目鸟瞰实景图。航拍于2022年10月26日
从外立面来看，尽管北立面体块大幅度凹凸，视觉协调感一般。但滨江壹号起点还是很高的。项目南北立面均采用了大面积玻璃幕墙，侧立面以铝板干挂为主，整体较为现代、简约。
▲项目实景图。航拍于2022年10月26日
▲项目南立面地面角度实景，拍摄于2022年10月25日
▲项目北立面地面角度实景，拍摄于2022年10月26日
从景观绿化上来看，无论是泳池，还是圆润的灌木色带、以及热带乔木，都带有非常明显的滨江符号。
▲滨江壹号中庭花园鸟瞰实景，拍摄于10月26日
照理说，房子交付在即，外立面和园林景观完成度也算较高。可就在10月26日下午，部分滨江壹号准业主却来到项目现场，通过拉横幅、举牌等方式表达抗议。
▲业主供图
为什么会出现这种情况？
房探经过简单梳理可以发现，土豪业主们之所以维权，主要为以下几个方面：
A“实景示范区”变“商铺”？归家动线没排面
业主最为敏感的，是最豪华的“实景示范区”部分变“商铺”，业主归家只能经小门，“归家动线”排面感大打折扣。
业主反映称，售楼时所展示的归家动线经过临时摆放沙盘的大堂，到今年9月前后，已经被分隔（即下图实墙），将改成商铺出售。
▲原售楼大堂，现实墙分隔大致位置示意
▲业主供图
这导致原来奢华的归家空间体验，变成了需要经过逼仄的“小门洞”：
▲实景图
业主还反映，上述被改成商铺出售的大堂，在售时，沙盘也曾标注为“物业管理用房”。
▲业主供图
业主据此认为，开发商涉嫌虚假宣传。
另外，原先归家动线经过的展示大堂，封闭分隔为商铺，开发商已在临近主入口处增设商铺出口，并已将原先部分绿地硬化。
▲商铺位置示意
该商铺于2020年5月19日取得预售许可，建筑面积约209㎡，惠前售价约10142539元，但尚未售出。
▲图据房管网
房探简评：
问题的焦点在于——
一是开发商在销售环节有涉嫌无虚假宣传。既然在销售时，上述大堂已经作为商铺取得预售许可，那么开发商在销售环节，理应具体说明“所见即所得”的归家动线不包括该大堂空间，更不应该标注“物业用房”的字样误导购房者。
对此，房探建议业主梳理证据后，就此向属地市场监督部门反映，若认定涉嫌虚假宣传，会有利于业主争取该商铺权益（即销售时的沙盘展示大堂空间）。
二是现有入户大门与项目定位及前期展现面貌确有较大差距，建议开发商对大门形制和通道进行优化提升。
▲实景图
B地下室档次
业主反映称，有个别业主进入实地查探，发现车库建设和装修观感与普通安置房无疑，基本为简单油漆+日光灯管，且地面湿度大。
▲业主供图
业主称，这与将近40万人民币的无产权车位完全不匹配。业主不要求人家翡翠天地20万不到的星空顶车位，也没有要求人家天樾玺30万的跑车车库，只希望自己的车位和价格相匹配！
▲业主供图
房探实探：
近日，在业主带领下，房探实地探访了一番——
（下图为25日实拍，因项目尚在交付中，不代表项目交付水准，敬请知悉。）
星空吊顶：
但地下车库所展示的实景效果，确实和普通刚需楼盘无异：
地下车库入户：
房探简评：
滨江壹号地下室虽然也搞了时下热门的星空顶等，从车库目前展现的面貌来看，大致为与当前刚需首改项目相当，与当前在售高端改善项目和自身的定位还有一定差距。
所以，我们建议开发商予以重视，予以优化提升。
C地下室规划指标调整
业主反映称，9月30日后，滨江壹号有业主收到开发商《告知函》称，因工作失误，总图指标中非机动车库（人防）面积重复计算，数字出错。因此，拟在5#、6#北侧地面增加124辆非机动车位。
▲业主供图
这一通知引发业主强烈反对。一是业主怀疑开发商刻意隐瞒，明知存在这一情况，没有及时进行规划许可变更；二是非机动车位设置在地面，或有碍观瞻，影响小区整体观感和面貌。
10月11日后，有业主又收到开发商《告知函》。《函》称，因设计院工作失误，总图宝贵指标中将非机动车库（非兼容人防）面积405.59㎡，误写成1460㎡，导致地下室总建筑面积增加。根据相关规定，不足的非机动车位由9辆机动车位折算成非机动车位计入公共泊位。
▲业主供图
10月13日后，有其他业主收到《更正函》，内容与11月11日《告知函》大同小异。
▲业主供图
事件进展：
10月24日，开发商向温州市自然资源和规划局提出建设工程规划许可变更申请，提出根据温州市相关规定，将9个公共泊位（折算成非机动车位）计入公共泊位。
▲图据温州市自然资源和规划局官网
房探了解到，业主已在公示期前往资规部门了解情况。
房探简评：
按照房管网一期项目预售方案折算，地下室建筑面积为41662.25㎡。应该说，规划指标搞错的概率较大。其实，地下非机动车库面积大小对业主的实际影响不太大。但若少掉的指标移到地面，在庭院空间内做一部分非机动车停车位，显然不妥。
▲图据温州市房地产市场信息交易网
按照规划许可变更申请，开发商通过“牺牲9个机动车位”，既 满足了规划指标要求，也 能够化解非机动车位设置在地面的尴尬，也还算是 处理得当。
▲业主供图
对于业主反映的上述问题，滨江相关人士书面回应称——
感谢各位关注，现就各位业主关心的问题回复如下：
1、人行出入口的门小
回复:人行出入口按施工图施工，符合设计要求，现拟进行调整扩大；
▲正在施工中的人行出入口
2、原沙盘区为商业，业主有异议
回复:规划审批本为商业，施工图与规划图一致；
3、地下室装修标准低
回复：项目于2020年完成地下室装修定位。实际施工均符合相应的设计与施工规范要求。鉴于当下的发展，已增加星空顶及单元入口装饰；
4、关于接待大堂的回复
回复：项目官方微信公众号曾有宣传为“接待大堂”此处指图中所示，此处在交付后将继续保留为接待大堂功能。
▲开发商所指的“接待大堂”实景
作为滨江在温首批交付的高端项目，衷心希望滨江品质在温州落地生根，不负温州业主期望。
好了，今天就说到这！
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发表于 2022-10-28 08:20
