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今年楼市整体很差，二手房中的翘楚--学区房，同样出现了价格、交易量双双下降。但与此形成对比的是，就读头部学校的学生数量却在不断增加。
据了解，今年鹿城三大头部中学中，实验中学和南浦实验，初一新生数量创出新高。二中新生数量也维持在高位。
温州实验中学去年22个班级，今年26个班级，按保守的50人一个班级计算，今年初一新生达到了1300人，是历史班级和学生数最多的一年。
南浦实验中学去年18个班级分流200多人，今年同样是18个班级分流200多人，但是锦江校区新生人数大增。去年锦江校区，南浦分流的新生+锦江校区辖区内的新生共计8个班级，今年达到了11个班级。
南浦实验中学锦江校区，设计办学规模为30个班级，可容纳约1500名学生，平均一个年级段约500名学生。今年初一新生达到了11个班级，实际招收学生超过容纳上限。所以锦江校区已经开始限流，实现“三年读一户”。 规定在2021年6月1日及以后领取的温州市南浦实验中学锦江校区施教区的房屋产权证，同一房产三年内只允许有一户。
目前头部学校，基本上已经按照容纳学生数量的上限在运转，并实施了预警和分流。甚至接收分流学生的个别学校，也已经出现了饱和的情况。
但现在，还不是初中入学人数的最高峰。根据温州市统计局统计年鉴数据，鹿城区近年出生人口的高峰在2017年，达到了11785人。这批孩子将在2029-2030年就读初中。
如果这些学生加上非温州户籍的学生，能大致均衡的就读到鹿城各大中小学，实际上目前已有的学校，加上在建的学校，校舍可能是够的。但如果有相当多的学生，要集中到头部学校就读，那头部学校的校舍可能会远远不够。
从以上数据看，我们可以有个推论，学生向头部学校集中的趋势还在不断加强，并可能在2029-2030年到达一个高峰。
在这样的趋势下，学区房政策将会有什么可能？学区房价格将会有什么变化？
注意，以下内容，皆为市场趋势的猜测、分析、讨论，并不作为购买建议。
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学生向头部集中的趋势，可能会有以下几个影响。
第一，各种限流、分流政策，将会在较长时间内存在。
因为就读头部学校的人数，没有减少的趋势。那么“红色预警、分流政策”就不会结束，甚至家长需要更早的提前买，已确保排序靠前，有更大概率就读到目标学校。
另外是限流，为了减少就读学生的数量，可能会进一步提高头部学校“三年读一户”政策的年限，以减少符合就读要求的学区房数量。当然这是一种政策可选项，并不是说一定会执行。
 南浦实验中学
第二，部分头部学校的第二校区，将有可能成为第二梯队的选择。
因为分流的存在，比如今年南浦实验分流了200多人到锦江校区。二中分流了好几个班级，到滨江校区。并且在师资上，部分总校教师，确实有调任到锦江校区和滨江校区。并且总校和校区在管理制度、教育理念上实现了大部分的同步。
那么或因为价格，或因为担心分流，或错过了时间，等各种原因的家长，在无法买入总校学区房的时候，就有可能退而求其次，选择总校的第二校区。
以前退而求其次，只能选择十二中、八中等等学校。现在多了一个选择，就是总校的第二校区。
从学区房的房价上看，总校的第二校区在短时间内，并不会对总校造成太大冲击。反而有可能是对第二梯队、第三梯队学校的学区房造成一些冲击。这个结果还要看，总校第二校区的成绩和口碑。
03
今年就读新生多，但是交易量为什么如此低？
因为，今年就读的学生，大部分是前几年学区房最热闹的时候买的。
六中、二中、南浦都有红色预警，并且都是“三年读一户”。所以理论上今年初一的孩子，都不是今年买的学区房。除了六中今年实际上没有学生被分流，在实际操作上可以做到当年买当年读。
所以，今年头部学校，新生人数多和交易量低的现象，可以同时出现，不矛盾。
温州二中海坦校区
今年的交易量低，并不是说明，大家对头部学校的需求降低了。而主要是房产大环境和经济大环境的影响。
所有的需求，都是建立在经济基础之上。没有绝对的刚需，择校读书也一样。
在温州这个非常重视教育的地方，当大家有余钱的时候，为孩子做的第一件事件就是教育投入，择校读书“孟母三迁”。
前几年，我见过有家长，本来住着二中学区房，但还是要去买六中学区房，把孩子送到六中去读书。更别说一些已经有十二中学区房的家长，很多去买了六中。几乎每个家长都会尽力再往上买一级，直到六中为止。当然也有去杭州上海等其它大城市为孩子择校。
现在经济差了，已经能读二中，谁会去买六中。甚至有十二中、八中读读的，都不会去换。除非本身划区的学校实在太差，才会去买好一点的学区房。这就像经济好的时候，大家都要吃澳洲龙虾，现在经济一般了，其实小龙虾吃吃也可以。
这是头部学区房交易量和价格下来的重要原因，经济是所有资产和需求的底层逻辑。
头部学校的学区房，并不是需求没有了，而是对楼市的预期差了，对经济的预期差了，再加上收入在减少，让一部分人的需求转移了，比如自己家原来的学区也还可以，那就读原来的学校；让一部分需求延后了，比如孩子还小，反正楼市大环境也不好，那就再等等。
楼市寒冬，几乎所有房子都在降价，我们要思考的是哪些降得更少？
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发表于 2022-10-19 08:11
