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住宅区地下车位能否买卖？一户业主可以购买几个车位？近日，乐清市人民法院对乐清绿城锦玉园的车位纠纷案作出一审判决，判定该小区两位商铺业主从房开公司购买的超出比例的车位使用权转让行为无效。
乐清绿城锦玉园项目由乐清绿城佳园房地产开发有限公司开发建设，于2020年8月20日向全体业主交付。小区共有住宅1048套，停车位1355个。据原告业主彭先生介绍，2020年1月至今，多位小区业主向房开公司购买车位，房开公司称已将167个车位全部打包出售给第三人——小区的商业用房业主戴先生、戴女士，让业主自行向第三人购买。第三人将每个车位价格提至30万元上下，比原先房开的20万元不等售价高出10万元左右，导致彭先生等业主无法以房开公司价格购买车位。
彭先生认为，车位是小区业主生活的重要配套设施，应首先满足小区业主的停车需要。第三人从房开公司打包购置167个车位，以高出原先房开公司的价格出售，导致整个小区业主的利益受损。为此，该小区40多位业主于2021年12月份向乐清市住建局投诉，经乐清市住建局初步调查，房开公司将大量车位以单价12万余元的价格打包出售给小区某业主。因乐清市住建局调解无效，彭先生和王先生作为业主代表，向乐清市人民法院提起诉讼。提请法院判令房开公司与第三人签订的地下室车位使用权转让协议无效，同时要求房开公司按配置比例，将车位按2020年1月份政府指导价出售给小区业主。
对此，房开公司认为，车位出售给第三人之前，已经告知并通过业主代表组织内部团购，且于2020年1月6日以登报公告的方式向业主发出要约邀请，告知业主可以于2020年1月31日前优先选购剩余车位。2020年2月，房开与第三人签订的《车位转让协议》第九条明确约定，第三人应将车位出租或转让范围限定在本小区业主范围内，事实上并未剥夺本小区业主承租、购买车位的权利。
据法院查明，截至今年6月20日，第三人共计出让19个车位使用权。第三人戴先生认为，《民法典》 第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这说明法律并不禁止车位、车库的转让行为，只要车位受让人不改变车位用途，在行使经营权过程中能够满足业主需求，即不违反法律规定。法律保护的是小区业主的车位使用权，并未禁止使用权对外转让。并且，他认为小区车位的售价符合当前市场行情。
乐清市人民法院审理后认为，本案涉《车位转让协议》订立于《民法典》施行前， 因该协议产生纠纷涉诉的，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应当适用当时的法律即《物权法》。《物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。房开公司和第三人抗辩已通过登报等形式尽到了通知义务，是对该条款的错误理解。车位、车库不是指满足某特定的业主的需要，而是满足全建筑区划内的所有的业主对车位、车库的需要。
第三人作为小区商业用房业主，共持有商业用房面积1898.02平方米。根据折算，该业主可购买15个车位，远低于167个车位的数量。由此导致小区内其他业主的合理停车需要无法满足，违反了《物权法》的立法本意。为此，法院判决第三方业主从房开购买的超出比例的车位使用权转让行为无效。对于彭先生等业主提出的车位按政府指导价出售给业主的诉求，法院认为，政府指导价并非强制价格，房开公司享有按市场合理价格向满足受让条件的业主转让车位使用权的权利，法院不予支持。
该业主只能购买15个车位是如何测算出来的？据介绍，房开公司在项目立项报送相关单位的材料中注明住宅面积和车位配建比，其中约定商业用房面积均按每100平方米，配建0.8个车位确定机动车泊位。本案中，该第三人业主持有的商业用房面积是1898.02平方米，由此折算出是15个车位。小区其他户型根据面积大小的车位比分别是0.6、1.1、1.8，至少能让有需求的业主买到一个车位，对于1.1、1.8的业主，根据购买的先后顺序达到整数车位。
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发表于 2022-7-5 17:35
