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上周五，温州市区成功出让三宗地块，仅鹿城的城市中心A-41b地块（凤起玉鸣北面）受到多家房企追捧，价格封顶，并在本周一采取温州首次出现的线下摇号方式确定了竞得者（瓯海房开）。
而周一，万众瞩目的云谷二期地块仅1轮，由招商、保利及城发联合体竞得，出乎意料的结果。
两宗地块都是高端项目的好苗子，拍地过程却截然不同。看来，房地产市场还有经历一轮大浪淘沙，目前仍是清浊难辨，未来的走向充满了随机性。
今天上午，七都未来科技岛03-C-06地块，起始总价3.72亿元，起始楼面13731元/㎡，仅经过1轮竞价，由 温州市鹿城区大承城市建设有限公司以3.72亿元竞得，溢价率0%，成交楼面价约13731元/㎡。
梧田东单元A-10地块，起始总价7.55亿元，起始楼面9835元/㎡，同样仅1轮竞价，由 温州市瓯海新城建设集团有限公司以7.55亿元竞得，溢价率0%，成交楼面价约9835元/㎡。
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温州未来科技岛03-C-06地块
地块位于七都街道七都大道旁，金玉府北面，瑞都锦园南面。区位条件尚可，与七都成熟住宅区为邻，但南面多为待开发地块，周边生活配套较为缺乏。 隔壁在建的建小七都分校和实验中学七都分校预计年内完工，明年投入使用，为这块地附带了一圈“教育”光环。 该地块占地约1.8万方，折合约27亩，容积率1.3-1.5，地上总建筑面积≤27091㎡（其中兼容功能的面积控制要求：≤8127㎡），建筑高度≤27米。
地块占地面积不大，可腾挪空间较小，好在容积率低，且建筑高度不限地，限高也仅27米，可供应七都片区许久未曾出现的洋房、叠墅产品，甚至有可能出现双拼别墅。可惜地块南面是高度约50米的金玉府，未来会对产品的采光及体验感造成影响。  地块现场图
该地块建筑品质要求不低，，可选择是否全装修，而且提前规定沿七都大道住宅建筑不得设置开敞式阳台，后排建筑并无强制性要求封闭式阳台。
（住宅建筑外立面造价不低于1000元/㎡。商业建筑外立面采用玻璃幕墙造价不低于2500元/㎡。门窗造价不低1500元/㎡。公共部分室内装修造价不低于2400元/㎡。室外景观工程（不含架空层）平均造价不低于1200元/㎡。沿七都大道住宅建筑不得设置开敞式阳台。）
简评本次出让地块地价居于次高位，仅次于2021年高峰期的地价。地块较为亮眼的价值点在于距离滨江商务区很近的区位、超低的容积率及明年投入使用的名牌学校。
目前周边在售商品房项目不多，仅有绿城·春月江澜及杭房金成·江海云著。
其中绿城·春月江澜项目，开盘于2022年3月5日，毛坯均价约2.88万元/㎡，装修单价1000元/㎡，共推售164套，截止6月28日，去化率52%；
杭房金成·江海云著项目，开盘于2022年3月7日，毛坯均价约2.68万元/㎡，装修单价1000元/㎡，共推售167套，截止6月28日，去化率2%；
杭房金成江边项目，目前尚未开盘。
除了江心明月这个历史遗留项目外，七都岛上低密产品已经断供多年，2017年以来出让的住宅地块，均有住宅建筑最低高度要求，甚至还放宽了最高高度限制，以至于前些年七都岛新建了大量高层住宅，确实出现了城市天际线，但破坏了七都岛应有的美感，反而不利于塑造城市形象。
后来，七都岛打造未来科技岛，重新进行规划，调整了相关政策，此次低密度产品重回市场，相信能再次唤起人们对于“后花园”的印象。
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温州市核心片区梧田东单元A-10地块地块位于梧田街道龙霞路与温州大道交汇处南面（S1线龙霞路站东北侧）。
地块周边环境一般，西面为老房子，规划为包含1幢近100米商办建筑的商业、商务用地，远期有天桥可连通；南面为金温铁路、S1线，存在一定噪音问题；东面为空地，规划为安置性商品房用地；北面为辽前花苑等老旧小区。
等到温州轨道交通成网以后，紧邻S1线站点的优势才会较为显著。
地块占地面积约3.38万方，折合50.082亩，容积率1.5-2.3，计容地上建筑面积≤76792.4㎡，（1100㎡≤各兼容功能的建筑面积≤23037.72㎡），建筑高度≤54米（且住宅＞24米）。
地块大小适中，形状也较为方正，建设品质符合项目刚需定位，地块内仅有少量商业用于瓯海区安置户的安置，地块内部条件不差。奈何周边形象面不太过关，尤其南侧铁路的拆迁预计5年内难以实现。
（①住宅建筑外立面裙房部分，采用石材饰面和金属板饰面造价不低于650元/㎡；住宅建筑外立面裙房以上部分造价不低于135元/㎡。商业建筑外立面采用玻璃幕墙造价不低于1000元/㎡，采用非玻璃幕墙造价不低于850元/㎡。门窗造价不低于850元/㎡。公共部分室内装修造价不低于600元/㎡。室外景观工程（不含架空层）平均造价不低于750元/㎡。
②地上零售商业建筑面积1100㎡（可分割转让）及对应的地下车库（位）500㎡，用于安置户的安置。）  地块现场图
邻近的华董·璞丽湾项目于2019年6月6日出让，拿地楼面价约13666元/㎡，德信大发·麓湖湾项目于2019年6月6日出让，拿地楼面价约13072元/㎡。
一对比，本次出让地块楼面价比3年前出让的地块还要便宜很多。 地块方圆1.5公里范围内在售项目几乎没有， 仅有华董·璞丽湾剩余部分尾房。华董·璞丽湾项目开盘于2019年11月30日，毛坯均价约2.4万元/㎡，装修单价2000、3000元/㎡，共推售292套，截止6月28日，去化率58%；
德信大发·麓湖湾项目开盘于2019年11月9日，毛坯均价约2.32万元/㎡，装修单价2200、3600元/㎡，已售罄；
范围再广一些，葡萄棚、牛山及梧田南单元还有部分在售项目，可选择余地也不多，含装售价从2-2.7万元/㎡不等。
该地块本身规模不大，成交楼面价低，未来价格方面可操作的空间大，仍有不错的性价比。
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发表于 2022-6-29 10:13
