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自10余年前温州城市框架拉开、城市建设加速起，温州开始在外围建设各大新区，以城市界面崭新、环境优美、价格相对不高等优势，吸引了不少中产阶级购房者。
然而10余年过去了，除了个别新区，多数新区竟依旧冷清、生活不便，缺乏温州城区一贯以来的“烟火味”。
为什么会这样？表面上看，是生活配套不足引起的，但透过现象背后则是各有原因......
01
楼市温州 LOUSHIWENZHOU
日前，2022年鹿城区读地手册发布，七都岛成为重要供应板块。除了4宗住宅地块外，还包括2宗商服地块。
这些商服地块是温州国际未来科技岛的产业项目，但也自带商业功能，以满足产业、生活需求，当前正在建设中的温州国际智能制造产业化服务中心就如此。
这些住宅、商服大多位于七都岛南片，同步建设住宅、产业、商业，未来将形成良好的生活配套。
这让率先开发的七都岛北片居民有些不服，明明是率先开发的板块，人居氛围早已形成，却没什么配套，除了一家小超市，尽是一些低档次、重口味的餐厅。
当前，七都岛北片沿着瓯江，已建成华侨花园 （分4个别墅区，包括江山邑） 、滨江首府、滨江九里、鹿城大院、金玉府、鹿岛万象天地 （分东西两个小区） 、和乐美居、瑞都锦园，建设中的金悦澜湾也将于今年交付，共13个小区形成一片低密社区。
七都岛南片沿着瓯江，多弗绿城·江心明月 （分东西两个小区） 、绿城·春月江澜、杭房金成·江海云著、杭房金成沿江项目及一个安置房项目正在建设中，鹿岛甲第、翡丽湾已建成，共8个小区形成一片低密社区。
南北两片建成及在建的小区加起来，合计共23个，其中已交付16个。这理应形成一座大社区，足以支撑起社区商业，但是没有如期形成社区商业，居民生活依旧不便。
为什么会这样？除了大量低密度、生态型社区降低了人口密度，更重要的是，七都岛的住宅是分散的，无法聚集人气，相互之间也缺乏交流、互动，无法融合。
这两片小区相对集中的区域，相互之间隔着约500-1500米不等的空白地带，让两片社区均成为孤岛。另外，七都东岛头、西岛头还各孤立存在一个小区——岛中岛别墅园、温州中心，它们与其他小区完全脱节。
社区商业的服务半径很短，但分散布局却拉长了居民的消费半径，导致不少居民的消费需求被抑制，消费意愿下降。
从相关规划来看，七都岛北片以住宅为主，商业、产业项目基本位于南片。地处七都岛中央的七都大道沿线，短期内还看不到建设项目，南北分隔的现象或还将持续很长一段时间。
倘若七都岛南北分割现象持续、南片的商业仅依托南片住户，无法服务七都岛其他片区住户，那么届时的商业是否会过剩，能否维持中产阶级档次，仍值得观察。
一座定位偏改善，还有一些高端人居项目的七都岛，当前的生活配套以低档商户为主，不禁令人唏嘘。
02
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分区开发的不仅仅是七都岛，还有黄屿板块。
黄屿板块北片位于黄屿大道沿线、南片位于轨道交通S1线，南北各10余个小区，中间存在约300-600米不等的空白地带。此前，这些空白地带均为城中村，再加上落地的老金温铁路，隔绝了南北两片社区。
其中，黄屿北片较好地与中央绿轴、蒲州相融，也有社区商业满足基本生活需求，但不少小区前往S1线乘坐轨交不便。南片以南为瓯海大道快速路、三垟湿地，缺乏生活配套，则仅依赖少量沿街商铺。
如今，随着老金温铁路、城中村相继拆除，南北道路网逐渐打通，黄屿板块南北两片不再被隔绝。不过，想要真正实现融合，仍有赖在城中村、老金温铁路拆除后土地上，持续进行城市建设。
当然，这种现象还有浙南科技城。 其中，南片的附二医、口腔医院、互联网大厦、创新创业新天地、科研型企业总部园及多个住宅项目，基本沿温州大道布局；北片的天心天思、大唐5G、中国眼谷及少量住宅项目，沿机场大道布局。
除南洋路西侧以浙南云谷相连，其余地段均存在约1公里左右的空白地带，甚至隔了整座黄石山。
正因如此， 即便近年浙南科技城入驻项目大量增加，却因分散的布局，并未让人感到“肉眼可见的爆发”。 对于浙南科技城的上班族来讲，当前该区域整体依旧荒凉、生活不便，尤其是对于无私家车的女生来讲，晚上下班后缺乏安全感。
结果，浙南科技城部分入驻企业，都存在招人难现象，甚至因此搬回鹿城区或龙湾蒲州片。
将机场大道、温州大道之间的空地尽快开发，让这些项目连成一片完整的城市区，应成为接下来浙南科技城开发的关键。根据规划，温州大道以北将建设一座商业综合体、一座地标建筑，但仍待土地出让后才能最终确定。
科技处以南的瑶溪板块也如此。曹龙路两侧大量土地未开发，形成宽约300米的城市断裂带。曹龙路以东与龙湾中心区相融，生活便利、房价更高一些。曹龙路以西则明显冷清很多，生活不便利、房价也要低一些。
03
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并非温州所有南北分区的新兴板块都如此，瓯海中心区恰恰成为一个新区开发的成功案例。
瓯海中心区被瓯海大道快速路分为南北两区，但从规划、建设之初，就将行政、文化、商业、商务、医疗等重要城市功能，集中沿瓯海大道两侧布局，形成板块核心，同时向北、向南延伸。
如今，这些沿瓯海大道布局的重大设施，不仅为支撑起“高大上”的温州高铁门户形象，还让瓯海中心区拥有了齐全的生活配套与优良的产业布局，成为新区建设、发展的重要动力。
向北、向南两片延伸区域，基本为住宅，并同步建设了学校、社区商业、公园等相关生活设施，形成了“基本生活就地解决、商业商务向中间靠拢”的优良布局，实现南北两片居民、商业之间的互动，成功激活了居民消费。
如今，瓯海中心区不仅城市界面、生活环境优良，而且整体充满着烟火味，生活非常便利。
相比较之下，同时期开发的七都岛、黄屿板块，以及后来启动开发的浙南科技城，其工作、生活氛围与瓯海中心区仍存在很大的差距。
瓯海中心区的案例，早已举腻了，但温州实在找不出几个好的案例，更多的是像七都岛、黄屿板块、浙南科技城这样分散开发的新区。在这些新盘分散的板块中，一旦某个新盘投资客比例高、交付后入住率低，则无法拉升板块人气，难以刺激生活配套的扩张。
虽然其他新区缺乏瓯海中心区的行政中心及所带来的一系列公建配套资源优势，但倘若能集中布局配套设施与产业平台，即便无法取得瓯海中心区的效果，也会远远好于现状。
由此可见， 将城市功能集中布局、形成发展核心，住宅向周边扩散，这种开发、建设模式对一座新区的崛起，能起到事半功倍的作用。分散布局之后再形成合力，往往难度更大、事倍功半。
对于温州来讲，核心城区房价较高，这些新兴板块正是适合中产阶级购房的区域，但绝非购房完事，而是要持续生活的。当人们在新兴板块买了房子之后，只有看到周边配套设施不断落地、规划不断兑现，才能感受到这座城市的幸福感，对这座城市充满信心。
从“七普”人口数据看，无论是温州内部还是国内其他城市，新区开发力度更大的地方，成为人口流入的主力区域。只有规模更大、功能更集中的新区，才会吸引更多人购房、入住、就业，以更高的人气推动生活、商业、商务氛围的形成，推动新区发展。
因此，对于一座新区来讲，或许因地形、交通、历史等条件，不可避免出现分区，但在规划、建设初期，应集中布局重大设施、集中打造新区核心，而非以一团散沙的形式多点布局。
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发表于 2022-5-2 07:45
