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PART 1
最近的楼市有了一些春天的气息，3月16日，国家六部委先后发声，直接定调释放多项房地产积极信号，政策的底部基本形成了。
3月，温州首付降到20%，让市场为之一振。
同时近期温州房贷利率进一步走低，楼市迎来新的局面！大多银行的首套5.2%—5.3%左右，买房成本下降，自住上车的机会来了。
当前自住选房逻辑，购房者会选更靠城中的（地段）、更稳健的（房企）、更优质的（产品）、更亲民的（价格）。
在强烈的市场震荡下，各盘折射出不一样的号召力。
数据是有力的证明，2月鹿城区成交数据显示，保利大国璟以压倒性优势，领跑整个2月鹿城区成交量。
荣获鹿城区1-2月销售金额榜TOP1。（数据来源于案场成交反馈）
据统计，整盘共约1600多套可售住宅房源，目前已经去化达到8成多。
在楼市大横盘期，取得这样的成绩，还是挺牛的。
深度复盘之后，实际上，掩盖在热销背后，其实是市场风向转变，现在敢出手的大多是自住型购房者，折射出当前购房者很真实的需求。
PART 2
笔者认为，该项目撬动市场很关键的一点就是：大国璟，单价2万+/㎡，总价300万左右，低门槛上车鹿城区高配盘。
众所周知，相比瓯海区、龙湾区，鹿城区在地缘属性上、城市功能资源、头部教育资源等，牢牢占据了温州楼市的上风。也是近几个月整个市区成交的定海神针。
但鹿城区去年整体成交均价3万多/㎡，滨江CBD和绿轴等板块属于房价第一梯队，4万+/㎡打底，部分房源5万+直触天花板。
来自灵魂的拷问，在鹿城区买房，300万以内，难度有多大？市场潜在机会还有多少？
笔者初步整理了一份数据发现：
（1）如今“低价地块量”大幅减少，而且新地块高地价成本摆在那边，将直接影响鹿城区300万以内新盘的未来供应。
（2）目前鹿城区靠近市中芯的新盘中，单价2万+/㎡，总价300万上下的新盘库存仅600多套？库存下降是趋势。
扫描一圈，鹿城区在售的新盘和老盘，加起来约20几个。
但鹿城区2万+/㎡，总价300万左右的新盘屈指可数，这个阵营里，保利大国璟算一个。
供应减少，去化加大，鹿城区300万以下的新盘库存下降是趋势。
据不完全统计，保利大国璟，加上板块内其他2个盘的库存，加起来，鹿城区靠近市中芯的300万以下的新盘库存（不算七都）仅约600多套。
可能项目周边有一宗新地块，预计供应房源明年才推出市场。
（3）在市场热捧下，大国璟以目前的去化速度，项目在售房源也将慢慢库存见底，处于卖一套少一套的状态。
而鹿城区“低价”楼盘库存告急，这个时候，大家才觉察到，位于鹿城南板块的大国璟是实打实的"价格洼di"，但从拉长时间轴看，最终城中各板块发展会趋于扁平化。
（点击放大，保利大国璟区位图）
PART 3
令人惊讶的现象是，当其他盘疯狂吆喝，保利大国璟却低调了大半年，但每个月保持稳扎稳打的销售量，足见市场号召力。
这样“稳步前进”的流量，使项目库存即将见底。
据统计，整盘共约1600多套可售住宅房源，目前去化8成多。
去年整年去化600多套，以这个卖房的速度，很大概率上在下半年卖完。
据不完全统计，整个鹿城南板块每年去化在1300-1500套之间，而大国璟的成交量几乎占了板块的“半壁江山”。
直奔重点:保利大国璟这个价位是什么概念？对比就知道了
在温州，鹿城区总价300万左右的房子，可选范围很小。
（1）鹿城区滨江商务区和绿轴均价4万+/㎡，西向黄龙板块均价冲3.5万/㎡。
（2）与大国璟2公里以内，在售的有中海鹿洲府，建发大家文澜府邸，招商阳光城檀境等改善盘，但是价位档基本上在4万/㎡上下。连瓯海景山中梁新项目地价都站上了22169元/㎡的高价。
比如与项目直线距离仅约1.6公里的中海鹿洲府，均价3.9万/㎡。1公里多的距离，以建面约100平计算，单价拉开了万元级的差价，总价相差100多万。
再比如与项目直线距离约1.3公里的葡萄棚板块万科翡翠心湖，单价约3.2万/㎡，与之每平方也有几千的价差。
总而言之，鹿城区比大国璟便宜的，地段不够OK且偏远，价格差不多的，整体配套没有大国璟那么齐全。
对比之下，大国璟不仅地段能打，集齐“学校旁”，板块潜力大，央企打造，整体的均衡性比较好。
另外击中人心的是，项目所在的鹿城南板块有着巨大的价格优势，而且距离市中芯更近。
更撩人的是在寸土寸金的城芯，产品中有低密石材外立面的洋房，带来生态宜居新体验。
△温州保利大国璟效果图
PART 4
地段配套张力、品牌、产品等都是衡量买房的标准，在这个基础上，去衡量大国璟，如果将“指标”一个个套上去，你会发现它确实挺不错。
（1）项目所在的板块商业、居住、资源价值将焕发出更强劲的张力和生命力。
近年来，鹿城南板块强势开启“大拆大整”，伴随着产业、商业、教育、交通等配套的规划落地，推进板块有机更新。
2022年市区拿地手册中显示，今年鹿城区供地集中在七都、滨江商务区、城西新城等。
该板块今年可能仅出让一宗葡萄棚地块：葡萄棚单元B-01地块。
葡萄棚单元B-01地块实景图，来源2022年鹿城区读地手册
同时这个区域从点到面、由内到外，整体面貌实现蝶变升级，未来有可能形成近10万（包括安置房）的大型改善居住区。
待教育配套，商业配套等兑现后，正向循环，虹吸更多的购房者在这里安居，为板块引入更多的人气与资本。
（图片来源楼市温州）
（2）大国璟出自保利之手，国企背景，匹配如今普遍求稳的市场心理。
如今的市场上，房企爆雷频现，了解房企背景成为买房必修课，稳健的品牌代表着信任。
而保利“三道红线”处于绿档，安全系数更高。
温州购买力向头部几家央企国企集中是大势。保利深根温州多年，打造过保利天悦等标杆之作。
（3）宜居高配的住区，石材外立面，还有洋房布局的改善气质，门槛足够亲民。
大国璟占地约116亩，设计了10栋洋房+8栋高层的精妙组合，尽显大盘气场。
示范区，处处透着浓厚的国风古色，不计成本的在外立面使用了石材干挂工艺，配合局部铝板应用于建筑外墙。
简而言之，优中取优，追求高性价比。
△温州保利大国璟效果图
（4）什么样的楼盘， 便会吸引什么样的业主。
据悉，保利大国璟的业主大部分来自事业单位、公务员、及教师、医生等高知人群居多，击中预算有限，对楼盘综合实力又有要求的这部分群体。
未来业主在这里，轻松找到志同道合的圈子。
PART 5
经过去化，目前项目15#还有少量瞰景高层房源在售，是五期房源中性价比担当之一。
得益于高层+洋房的组合排列，15#南侧没有高层建筑遮挡，中层房源也有较好的日照条件。
同时该栋北侧临河，揽河景、滨水绿道之景入室。
11号楼还有少量洋房在售，鹿城区在这个价位的舒适洋房不多见。
单价2万+/㎡，300万左右，在保利大国璟这个盘上，兼具“性价比”和“自住品质感”，用更小的成本占据一张拥有 “鹿城城中生活、低密生态、干挂石材外立面，央企品牌”的宝贵门票。
1、开发公司为温州和悦置业有限公司，备案名为“璟之华庭”，推广名为“保利大国璟”；预售证号：温房售许字（2020）第008字、温房售许字（2020）第014字、温房售许字（2020）第066字、温房售许字（2020）第116号、温房售许字（2021）第064号；2、相同户型因楼栋、楼层、方位等不同，其内部局部结构、面积、管线位置等可能与其他房源有所不同，敬请悉知；本参观单位（含庭院）是模拟本户型装修之美好效果，并非实际交楼，仅供购房参考，室内装修、家具、陈设、灯具、门窗、景观等除注明外均不属于交楼范围；本单位室内外所有面积、尺寸及建筑结构不作为实际交付衡量之基准；根据不同房屋，具体交付标准应以双方合同约定为准；3、本资料为要约邀请，不作为要约或承诺；4、交通配置等不排除因政府相关规划、规定及出卖人分期规划、未能控制等原因而发生变化；5、买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准；6、本资料所发布的内容为2022年3月31日前的信息，本资料制作时间为2022年3月23日，截止时间是2022年3月31日，敬请留意最新资料。7、本宣传资料中涉及的价格、折扣、付款方式等信息，因销售时间、户型楼栋、楼层、方位等不同有所差异，以实际签约信息为准。数据来源：保利500强排名：http://www.fortunechina.com/fortune500/c/2019-07/22/content_339535.htm  保利物业TOP5排名：中指研究院、中国房地产TOP10研究组。保利全球2000强排名：《福布斯2020全球企业2000强》榜单。 |
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发表于 2022-3-22 19:40
