|
01
楼市温州 LOUSHIWENZHOU
9月温州二手房市场交易量大跌，鹿城区只成交了993套，相比上个月的1687套，大跌了约41%，交易量几乎腰斩。并且这是连续第3个月的下降 （数据来源：温州市房地产市场信息网） 。
相比今年3月的3271套，下降了将近约70%，市场用半年的时间，给我们展示了什么叫冰火两重天。
不仅是鹿城区，温州主城区也是一样，鹿城、瓯海、龙湾、经开，加起来也只成交了区区1540套，相比8月下降了约37%，并且是连续第4个月的下降 （数据来源：温州市房地产市场信息网） 。
鹿城区二手房低于1000套交易量，正常月份是很少见的，只有在农历春节的那个月份才偶尔会出现。甚至有时春节那个月份也没有低于1000套的，比如2019年2月份，鹿城区也有1129套交易量，比现在都多。
即使在疫情防控最严厉的2020年2月份，我们几乎都待在家里，那时出一趟家，都感觉在拼命的情况下，鹿城区二手房的成交量也有231套 （数据来源：温州市房地产市场信息网） 。此后复工的2020年3月份，鹿城区的二手成交量就过了1000套，到达了1324套 （数据来源：温州市房地产市场信息网） 。
而上个月是9月份，在金九银十创下低于1000的交易量，恐怕近10年也没几次的。
超低交易量的出现，意味着市场对后市出现了巨大的分歧，买的人觉得还可能跌，继续等。卖的人觉得即使降价也没人买，那就选择躺平，干脆不卖了。
02
楼市温州 LOUSHIWENZHOU
目前除了交易量低，现在二手房的价格怎么样呢？挂牌房源有增加吗？
总体看，二手房挂牌价格，普遍都有下调，特别是学区房，有些挂牌甚至下调了大几十万。但不管9月份房东怎么调整价格，成交都很难，除非个别房东大幅降价，大大低于市场价格，才可能成交。这是另一种状态的“有价无市”。
挂牌房源量方面，目前并没因为价格下跌，而出现井喷式的增加。
我们以实验六中、南浦实验、二中，三个挂牌价格下降较多的学区房区域为例。目前挂牌量有增加，但没有出现大幅成倍的增加。
9月份本身是学区房供应量较为充足的月份，很多人都是孩子入学读进去之后，拿出来卖的。今年因为担心后市的不确定性，挂牌房源比往年多了一些。
多出来的部分，一类是前两年孩子已经入学，但没卖，想拿在手里再涨一涨的房东。另一部分是之前一些投资者的房源。
那些近2-3年买的，孩子还没读进去的房东，基本不会抛售。
举个极端的假设，比如学区房买进来200万，现在跌成150万，孩子过2年后才用到，会卖吗？我们设身处地想一想，如果现在卖了马上亏50万，孩子又要回到原先不理想的学校读书。如果放着读完书再说，2年后的行情谁知道呢？
一个是确定的经济损失+失去入学资格，一个是未来不确定是否会有经济损失+就读目标学校，家长会怎么选？
还有人会说，那如果继续跌呢，是不是现在先卖掉，等跌到100万的时候再买回来。既能止损还能读书。要做这样的操作太难了，这首先要判断准，短时间内还会再大跌一轮。第二还要在最低点的时候买回来，如果有这样的能力，那是高手。
03
楼市温州 LOUSHIWENZHOU
接下去会如何？
这是非常难判断的，因为除了市场供求关系和市场心态，还有政策影响。政策预判相当不容易。
但有一个可以肯定，鹿城区二手房交易量1000套以内，是处在交易量非常低的区域。从历史上看，没有交易量的高价是支撑不住的，没有交易量的低价，同样也很难长时间维持的。或是内部力量，或是外部力量会在不经意间打破这个平衡。
平衡什么时候打破，谁也不知道。站在山顶所有的路都是下坡，站在谷底所有的路都是上坡，谷底有多大，那就仁者见仁，智者见智了。
买涨不买跌，是市场的一贯现象，在几年一轮的楼市起伏中，多数买房的朋友，都是在房价上涨时，因为焦虑而匆忙出手。反而在市场不好的时候，会因为各种原由，迟迟难以抉择。
当下，什么时候出手，大家有自己的判断，但多看房，保持对趋势的感知，不能停。
| 
发表于 2021-10-2 20:06
