掏空“六个钱包”，买了新房，等上两三年，终于迎来交付，这本是一件大喜事。可对于温州空港宝龙广场业主黄女士（化姓）等业主来说，这个过程可谓是“一波三折”。如今，更是让喜悦的眉头上爬上了几丝愁云……
业主甲
哥，买房子太难了，好不容易等到交付。验房验出来一堆问题，开发商整改不积极，可怎么办呢！咋回事？
房探
业主乙
2个卫生间、阳台都漏水，我们想要开发商重新做防水，开发商就撬掉3块瓷砖捣鼓下，这能行吗？开发商就是拖，拖到我们拖不起自己出钱弄！
房探
对此，9月20日、21日，宝龙广场部分业主在销售展厅拉起了横幅。
▲业主供图。左右滑动可以查看更多图片
这究竟是怎么一回事呢？一起来看看——
温州空港宝龙广场位于滨海六路与金海大道交叉口。住宅宝龙世家于2018年12月15日首开，约有2600来套住宅。其中，一期有住宅约1092套，惠后毛坯均价约1万元/㎡。
▲宝龙广场交付实景
8月17日，一期住宅迎来集中交付，此前曾因多次验收未通过而被列入龙湾住建重点监管名单。在交付之时，就有部分业主爆料称家中地板还未铺设完成、个别卫生间花洒都没出现等一系列问题，因此被媒体曝光。
▲交付期间出现的部分问题。/业主供图，来源：科林热线
就此，龙湾住建约谈了开发商，并在交付现场驻点协调。为此，8月25日，开发商“温州宝龙”官方发布声明，给出了整改时效和提升措施：
▲据“温州宝龙”
但据部分业主称：
一方面，像阳台渗漏水、卫生间渗漏水等问题高频出现，开发商整改优化时效滞后，承诺的30天内没有完成整改，一拖再拖；且业主对部分整改措施不认可，认为可能“治标不治本”（如卫生间渗漏水仅对下水管周边部分瓷砖凿除），因此双方产生一些分歧；
▲开发商给出的整改方案。业主供图
另一方面，大门提升等整改提升措施已经有800多户业主同意提升改造，但开发商迟迟没有什么特别大的动作。
于是，矛盾进一步激化。不久前，又有不少业主家中因阳台渗漏，拆除时发现，阳台挖出的混凝土含沙量较高，且出现了部分贝壳，因此更是让业主群中群情汹涌！
▲业主供图。左右滑动可以查看更多图片
除了温州空港宝龙广场之外，我们观察到，对于业主交付时发现的全装修质量问题，开发商整改不及时、不积极、不到位，在市区其它楼盘中也常有发生。
那么，出现这种状况，能怎么办？业主难道只能眼睁睁看着开发商“一拖再拖”？或者无奈接受现实，不整改就入住？
兹事体大，我们认为，业主们可以这样来维护自身的合法权益。
A要验房，验出问题，不收房！
业主首先应当了解，在办理交付手续前，查验房屋是《商品房买卖合同》赋予购房者的权利，且这项权利的享有没有其他前置（缴纳住房维修基金除外）。
▲宝龙苑商品房买卖合同第十二条第（三）款第1项。来源/浙江省合同格式条款备案公示系统，下同
特别是前期可能出现较多问题的楼盘，业主一定要先验房！如果查出了问题，业主不可收房签字，等到开发商整改完毕后再签字收房。因为收房签字前，责任属于开发商。收房签字后，意味着业主对房子质量没有异议，后期发现问题，触发的为保修条款，业主也要承担部分责任。
▲宝龙广场一户住宅验出的厨房面砖大面积空鼓
B整改有时间要求吗？
有，一般为90天内。
以宝龙苑为例，根据《商品房买卖合同》第十二条第（三）项第2款的约定，除地基基础和主体结构外的其他质量问题，开发商应当在查验次日起90日内负责修复（业主要及时将查验报告等提交给开发商），并承担修复费用，修复后再进行交付。
▲宝龙苑《商品房买卖合同》局部。
当然，在《商品房买卖合同》，开发商常常还约定了”……如不严重影响买受人居住或使用、交易，视为达到交付标准，买受人不得拒收房屋”等类似条款，令购房者不得以此拒绝收房。在宝龙广场，购房合同更是夸张，直接约定了：
买受人签署房屋交接单或签收钥匙的，则视为出卖人已实际按约交付房屋。（来源：宝龙苑《商品房买卖合同》第十二条第（三）款第3项第（5）子项）
购房者拿个钥匙，就算收房！？开发商类似的做法增加了购房者的风险，变相免除了开发商应尽义务和责任。
在翡丽湾，类似的条款经业主举报后，就得到了纠正！统一改成了，一般质量问题在修复期间购房者不追究开发商“逾期交付”的违约责任，但可以以此为由拒收房屋（详见历史文章：温州官方正式表态：《商品房买卖合同》“霸王条款”无效！）
如果购房者认为，自己的购房合同条款存在“霸王条款”之嫌，可以向市监部门投诉举报！根据我们经验，市监部门一般会认定类似条款无效，从而为业主维护自己房屋交付的合法权益扫清障碍。
C什么问题必须要改？
其实，这在《商品房买卖合同》中也约定的非常明确。
具体的来看：
----地基基础和主体结构问题。如果业主有异议，开发商应当予以说明。如果业主认为不合格的，可由双方委托进行质量检测。经检测合格的，检测费用由业主承担；不合格的，业主有权解除合同，开发商还需承担自付款之日起不低于央行贷款基准利率给付利息，并支付赔偿金和检测费用。（见《商品房买卖合同》第十七条第（一）款）
----其他质量问题。商品房质量应当符合有关工程质量规范、国家、地方、行业标准和施工图设计文件的要求。
发现问题，开发商应当及时更换、修理；如给业主造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。更换、修理期间出卖人不构成逾期交付，但开发商应在业主报修后合理期限内（一般为90日）更换、修理完成；开发商在超过合理期限仍未完成更换、修理的，超过期间应参考同地段同档次商品房租金标准并结合未修复部分对买受人的正常居住使用影响给予业主直接损失赔偿。
经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，业主有权解除合同。且开发商要退款，承担利息和其他相应赔偿责任（见《商品房买卖合同》第十七条第（二）款）。
以推拉门窗为例，部分交付楼盘没有安装防脱落装置。根据《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018 第6.1.11（强制性条文），必须严格执行，开发商应当及时加装。
----装饰装修及设备标准问题。商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量、安装等必须符合国家的、地方的强制性标准及双方约定的标准等
不符合上述标准的，开发商应当及时修理、更换、赔偿差价等。（见《商品房买卖合同》第十七条第（三）款）。
----室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施。空气质量和建筑隔声经检测达不到标准的，应当由开发商整改；整改仍不符合标准的，业主有权解除协议，且开发商应当承担利息损失、其他损失和检测费用。
因整改延期交付的，还应承担延期交付责任。（见《商品房买卖合同》第十七条第（四）款）。
D构成逾期交付，开发商要承担违约责任
那么，像宝龙广场业主所投诉的，开发商整改不积极，又有“一拖再拖”的苗头，有什么解决办法呢？
一般来说，一般质量问题（如渗漏），开发商应当在90日内修复完成，否则，除不可抗力之外，应当承担逾期交付的责任。
▲宝龙苑《商品房买卖合同》局部。
如果逾期在90日以内的，开发商应当承担违约金；
逾期超过90日的，业主有权解除合同。开发商应当自解除合同通知送达之日起15日内退款全部房款，并承担利息和违约金。购房者要求继续履行合同的，开发商需按日支付违约金。
▲宝龙苑《商品房买卖合同》局部。
因此，业主可以掐着日子算时间，超过合理期限的，便可与开发商沟通，主张逾期交付赔偿。
▲温州宝龙广场交付实景。图/温州宝龙
E开发商拒绝修复、拖延修复，怎么办？
开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的损失，由开发商承担；
开发商拒不支付维修费用的，业主可以保留好维修的相关票据和相关书面凭证向法院起诉。
同时，也提醒业主要保留好房屋出现质量问题的相关证据（如出现质量问题相关部分拍照录像），收集房屋质量问题不是自己造成的证据（照片、视频、录音等）。
F投诉、举报和曝光
另外，对于大范围出现“整改不力”等问题，业主也可以将系列违反强制性规范、标准等的问题罗列起来，向住建部门质监站投诉；
也可通过媒体曝光等方式，给开发商施加压力！ | 
发表于 2021-9-30 21:44
