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曾经有位读者咨询，祥生弘阳的江滨one（备案名：望园）怎么样，我说3.2万（含装）的价格，不如等等黄龙未来社区。
不知道他有没有买。
因为已经购买的业主，在去年9月份就后悔。
原本以为楼盘大门，是官微宣传的“一级尊贵品质入口”，“主入口迎宾庭院搭配精装大堂”、“为业主打造星级酒店般的仪式感和尊贵感”——
不少业主以为小区大门是这样——
或者，是这样的“心潮澎湃”——
万万没想到，一切的幻觉被这张平面图还原了真相——
所谓“尊贵感”的会所大堂，成了商铺。
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那么，祥生有没有涉嫌虚假宣传？
据悉，市监部门在去年11月已经立案——
据业主的反馈，鹿城区人民法院已经对祥生江滨one作出判决——
被告在庭审时辩称其前后宣传图 册上小区主入口不一致之处系光影效果，明显不能成立，本院不予采信。综上，被告在涉案楼盘中存在虚假宣传行为，违反诚信原则，有违社会主义核心价值观。鉴于温州市市场监督管理局业已对被告的上述广告宣传进行立案审查，可由该部门依法处理。
到了这里，希望大家重点看看祥生的辩词，每个字都要看——
第一，被告及营销人员从未宣传“主入口精装大堂”，亦未作出类似承诺，本案并不存在欺诈的情形。 被告曾提供楼盘效果图，主要目的在于呈现小区建筑物的大致布局，帮助客户了解楼盘大致情况。前后宣传图册上小区主入口不一致之处系光影效果，效果图与最终实物存在观感上的差异属于正常现象。被告陈设的概念沙盘系树脂材质，设立在城市展厅。该概念沙盘仅呈现大致方位，无标识功能，更无法体现主入口系精装大堂。被告发布的软文“以精致高雅的大气门庭开场门头与主入口格栅形成框景，主入口的迎宾庭院搭配精装大堂，为业主打造星际酒店般的仪式感和尊贵感”中该“精装大堂”指的是每一个楼栋入口的精装大堂，并非指主入口。就“红线内不利因素” 而言，每个人主观感受不同，4 号楼存在底商与其他楼栋存在底商一样，并非属于“不利因素”，被告不存在可以回避或隐瞒的情形。
第二，原告对主入口情况充分了解，且合同中亦有所体现， 对原告具有法律约束力。2020 年 5 月 24 日开盘现场的沙盘以及后 续的宣传册均明确标明小区主入口为露天通道，这与设计规划相 关内容均是一致的。尤其是该沙盘明确显示人行通道系露天， 4-101、4-102 一层及二层、4-103 一层及二层、4-104 处模型内展 示的均系货架，十分清晰。该沙盘自陈设至今均无变化，涉案合 同就是在沙盘展示地即售楼处签订的。原、被告签订的《商品房 买卖合同（预售）》附总平面图，已标注 4#通道系中空，与沙盘 内容一致，对双方均具有法律约束力，一切内容应当以合同为准。
它给我们购房者的重要提示——
a、买房一定不要轻易相信销售或营销的嘴，务必打开手机录音功能谈判。不要指望销售在微信给你任何承诺。
b、实际沙盘效果有任何疑问，尤其没有明确标明的，一定要当场询问，大胆大方拿出手机录音或视频为证。
你看，祥生江滨one这个大门只标示二楼为物业管理，没有提示业主一楼不是大堂或会所或商铺。商铺与大门的摆设也有很强的迷惑性——
c、时刻牢记法院认定开发商存在欺诈的定性——可撤销的受欺诈行为，需具备以下要件：一是欺诈方需有欺诈行为和欺诈故意；二是被欺诈方需因欺诈行为而陷入错误认知，并基于错误认知作出意思表示，该意思表示违背其真实意思。
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本次江滨one业主维权，最不同的一点在于，祥生在被告后，最后反诉，并且得到了法院的支持。
背后原因是业主与开发商签订的合同——
涉案商品房所在楼幢已于 2020 年 12 月 20 日封顶，依照合同约定，原告采取商业贷款模式支付剩余购房款 2830000 元，2021 年 1 月 31 日前未发放贷款的，原告应在上述日期截止后 15 日内一次性支付全部剩余房款，故原告依约至迟应于2021 年 2 月 15 日前一次性支付剩余购房款 2830000 元。
现原告以被告丧失商业信誉为由主张行使不安抗辩权，因原告未有确切证 据证实被告因丧失商业信誉导致可能丧失履行债务能力，故原告主张行使不安抗辩权，依据不足。原告应按约向被告支付剩余购房款 2830000 元。
由于业主违反了合同约定构成逾期付款，祥生得到了法院支持。
但是，祥生吃相难看的地方，系“主张按年利率 6.175% 计算”、且“主张要求取消 1%优惠”。
好在法院并未支持那丧心病狂的年利率。最后判决我帮忙总结如下：
a、业主与祥生签订的《商品房买卖 合同（预售）》合法有效；
b、原告（反诉被告）于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）温州祥生广和置业有限公司剩余房款 2830000 元及逾期付款违约金（以 2830000 元为基数，按日万分之一自 2021 年 2 月 16 日起计算至付清之日止）；
c、没上诉到市中级人民法院的前提下，如果业主未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
d、本诉案件受理费 80 元，减半收取 40 元，由原告业主（反诉被告）负担。反诉案件受理费 15018 元，由原告业主（反诉被告）负担 14803 元，被告（反诉原告）温州祥生广和置业有限公司负担 215 元。
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按照温州大部分开发商虚假宣传被罚的金额看，大概会在20万元左右。
这样的罚款，比起一个会所至少需要3000-5000万的造价而言，就像一根肛毛，不值一提。
需要所有温州人引起警觉的反常行为，是它反诉/起诉的不是一位业主。据业主反馈，它还对49位业主集体反诉+10多位退房处理——
就法院判决“按日万分之一自 2021 年 2 月 16 日起计算至付清之日止”，这些业主总的违约费用可能要超80万元。
正所谓法外有情，法外还有道德。
开发商涉嫌虚假宣传在前，导致不知情业主产生购买行为在后，情理上有一定的逻辑链支撑。即便业主的证据链不足，开发商认定商铺不属于“不利因素”，法院也认为有完全民事行为能力、开发商沙盘醒目，足以否定软文宣传——
却无法掩盖祥生在沙盘的未尽事宜：只提示物业管理，并未明确标明底商范围。在3万的售价下，个人认为这里存在故意误导的嫌疑。毕竟，单价2万左右的项目也都有会所大堂，这几乎已经成为当下高品质小区的标配。
对于祥生的反诉，从法律上捍卫了自己作为开发商的合法权益，看起来赢了，不过是蝇头小利。它起了一个非常恶劣的案例，必定丧失民意！
在祥生的对外企宣中有这么一段话：落其实者思其树，饮其流者怀其源……唯有做一个有责任心的企业公民……才能不辜负政府和社会的期望……成长为令人尊敬的百年企业……以务实的行动来答谢社会各阶层对我们的关心与支持。
祥生的“答谢”方式，温州人在睿城、中央尚品等项目领教过——
那么，还在温州销售的祥生·公园道、祥生·九玥府等，各位购房者千万要高度警惕。
作为一个踩着三条红线的上市房企，狗急跳墙可能还有深层次的原因。
据中国证券市场研究中心主办的《财经》杂志的研究结论（2020年11月18日），祥生控股虽然在排名上靠前，骨子里是“三无房企”——
所以，各位购房者务必要确保购房款是汇入房管网公布的监管账户。
最后，作为温州网络浆糊里尚存一丢丢正义感的正能量小王子，我断然不会说“祥生啊，请善待温州人”这样的屁话。
身为温州人，我们只需要等价交换！
我的观点非常明确，任何房企在温州，如果拿着货不对版、精装变惊装、虚假宣传、游走在法律边缘一而再再而三忽悠我们温州人，那他们就应该被抵制。希望某些部门的黑名单不要成为摆设。
3万多的均价，却没有会所大堂，虽然不是强制标配，但明显不等价。希望其他开发商心里要有B数、要有碧莲。
祥生弘阳江滨one的另一个重要启示：
a、买房要趁早没有错，但到了一定价格时，我们要有耐性，多方对比，因为还有一大波土地供应在路上。
b、土拍会越来越高吗？它在温州一定有临界点。不要被市场情绪搞慌了。土拍过高利润减少，必定需要下流手段增加利润。
c、购房者必须用脚投票，To be或者不To be，要勇敢对某些开发商去他妈be。 |
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发表于 2021-6-19 11:12
