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眼下，说起【未来社区】，风头无二的便是【双学区】加持、行政副中心落地的鹿城黄龙【集新社区】。随着原黄龙商贸城二期、一期地块的出让，更多细节揭开“神秘面纱”。
▲ 地块区位示意
“集新社区”项目位于鹿城区广化街道，北临鹿城路，西靠黄龙山，南接过境路，东至广化桥路，原为黄龙商贸城地块。
▲ 地块分期，仅为示意，供参考
目前，原黄龙商贸城地块二期、一期先后挂牌出让，将分别于4月24日、5月9日出让。
因为黄龙商贸城街坊一期地块由5个主地块组成，包含普通商品房、政策性住房、鹿城区政府筹集安置房、可销售商业、自持运营10年的办公及酒店和大体量的无偿配建设施，地价构成复杂。
▲ 信息来源 温州房哥
假设配建的“九大场景”及市政配套设施建安成本以4500元/㎡来计算，则可以得出实际可开发部分成交楼面地价计算公式为：
实际可开发部分成交楼面地价=（总成交价+配建设施建设成本）/（地上计容建筑面积-配建配套设施建筑面积）
把总成交价代入公式得出，C-04地块实际成交楼面地价为：（156847万元+18150㎡*4500元/㎡）/（124082㎡-18150㎡）=15577元/㎡
按上述公式计算各地块实际可开发部分楼面地价如下：
▲ 信息来源 温州房哥
从上面这个表格我们可以看出，C09、C15号地块基本为纯商品住宅地块（部分底商），平均楼面地价约为1.76万元/㎡。
▲ 地块周边一二手价格
对比周边地块的成交楼面价，黄龙商贸城一期中普通商品住宅约17600元/㎡楼面均价作为起始价，实际上已经把地价提到比较高的一个水平。
“未来社区”+“优质学区”，到底能不能吸引投资者？
方案亮点
▲ 集新社区规划总平面图
▲ 集新社区场景配置
集新社区商业公共配套北向布置，住宅地块南向南向布置，沿鹿城路规划布置了学校、TOD公交站、商业中心、邻里服务中心、养老服务中心、行政办公中心等公共建筑。
利于集中打造公共配套设施，提升城市界面景观；也有利于形成相对静谧、舒适度高的居住空间。
▲ 集新社区功能结构分析图
“空中花园”与垂直绿化体系
▲ 集新社区户型设计（仅为意向性参考）
在户型设计上，集新社区倡导打造空中花园架构，家家有“空中花园”。还拟在墙面和阳台布局垂直绿化，在屋顶打造“屋顶花园”。
▲ 集新社区住宅效果图
住宅上通过点线面相结合的多层次绿化环境设计，将景观从地面、阳台、外墙延伸到裙房屋面，再到住宅立面和屋顶。
“空中廊桥”
该项目规划了“空中廊桥”，与分布在住宅区内的点状配套相串联，形成了多层次的配套体系。
廊桥的设计打破了固有的传统社区空间，增加了空间体验的丰富性和可能性，也有利于增强社区整体性和系统性。
▲ 廊桥设计鸟瞰效果图
学区“含金量”
再来说说大家最关心的学区房，原黄龙商贸城地块布置一处42班初级中学和24班小学，即为传说中的“温州市实验中学教育集团集新校区”，推行小班化教学，并在C26地块等布置15+12班幼儿园。
▲ 黄龙商贸城地块教育配套分布规划
据悉，温州市实验中学教育集团集新校区规划占地合计87.25亩，总建筑面积92000平方，总投资6.44亿。其中36班中学部分占地70亩，建筑面积约81000平方米，24班小学部分占地17.25亩，建筑面积约11000平方米。
中学部、小学隔路布局，通过地下室和天桥连通，既在物理上相对独立，又在空间上有机统一。（来源：温州日报）
▲ 温州市教育集团集新校区规划总平图与效果图
鹿城区教育局相关负责人在接受采访时表示：
在教育布局上，鹿城区则明确温州市实验中学教育集团集新校区将按高品质标准进行建设，按公办九年一贯制义务教育学校的模式进行办学和管理。
学校的整体规划设计，谋划的教育配套设施，在全市范围，乃至全省范围来说都属于“顶配”。
在师资队伍建设上也将提前介入，实施3年培养计划，孵化储备一批师资与管理团队，与集团校实行一体化发展。
校长将由集团校校长担任，办学模式、师资配备、运行机制等都由集团校统一管理调配，我们也将同步深入实施“名师工程”，切实保障新校区教师资源。（来源：温州鹿城发布）
▲ 集新校区效果图
如此看来，这所新校还是值得期待的。花三百多万若能解决9年优质义务教育难题、且就近解决居住的，对于温州许多土豪家庭而言，估计还是能接受。但是价格若再往上升，客群基数会大幅萎缩，因而想象空间也不会太大。
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发表于 2020-5-13 11:23
