一边是停车费收益入私人口袋一边是加装电梯遭遇资金瓶颈 谢池商城停车位该怎样管理？

秋季的冬风

“公共区域的停车位收入理应归全体业主共有，但实际上大部分收入却进了少数人的口袋。”日前，家住市区人民东路谢池商城的潘先生向本报《代表在线》栏目反映，此前小区停车位收入一直被几个人占着，很少用于小区内部建设，现在他们想把这块收益要回来，通过公开招投标形式外包或由自管会负责，把部分收益用在加装电梯等配套设施建设上。
具体情况如何？本报《代表在线》栏目记者进行了走访。
小区地理位置优越，停车位成为“香饽饽”
“大力支持停车场公开招投标，抵制无承包协议非法收费”“停车场内部整顿，暂停对外开放”……1月2日上午，人民东路谢池商城入口处，挂着数条维权横幅，因内容醒目且均与小区停车场承包经营管理有关，而引发广泛关注。
谢池商城建于2000年前，为8层结构住宅，分A、B、C、D、E五幢，现有住户约370户。小区归属五马街道谢池社区管辖，毗邻开太百货、温州医科大学附属第一医院老院区。凭借着地理优势，小区内的停车位资源，成了该地段的“香饽饽”。
业主潘先生说，小区位置较好，地处市中心，加上平日里来往车流量较大，算下来小区内部停车场一年能够带来比较可观的收益。
当天上午，记者在谢池商城内看到，地面停车场几乎停满了车辆。还不时有外来车辆驶入，询问是否有空余车位。在被告知停车场因内部整顿，暂不对外开放后，车主摇了摇头，无奈离开。

有业主希望停车场的收益用于加装电梯等
“现在住在这里的大多是老年人。”今年89岁的业主陈阿公说，小区建造年份较早，没有配备电梯，这给上了年纪的老人出行造成诸多困扰。“有时候下楼买个菜，回来都要分两趟。走到平台上要先坐下休息几分钟，不然根本没有力气再继续往上走。”
上月下旬，《温州市区既有住宅加装电梯财政资金补助实施方案》出台，对符合条件的既有住宅加装电梯项目，政府将给予15万元/台的资金补助。这让谢池商城的业主们看到了希望。
“加装2台电梯，基本上能够满足使用。”陈阿公算了一笔账，“加上政府补助，安装2台质量稍好的电梯费用需要50万元左右。”
这笔50万元费用从哪里来？谢池商城的业主把目光投在了能带来不少收入的小区内部停车场上。
然而，内部停车场的高收益，事实上并没有给谢池商城配套基础设施带来多大提升。
潘先生说：“小区的停车位收入长期被几名业主占据，很少用于小区内部建设。现在我们想把这块收益要回来，通过公开招投标形式外包或由自管会负责，并把收益部分用在加装电梯等配套设施上，但是在推进过程中却面临很大阻力。”
“2019年全年的停车费还是他们在收，对应的收入并没有上缴到小区自管会。”陈阿公说，在最近四年里，谢池商城停车场一直由白先生等人“经营”。2016年至2018年，白先生以现金等形式支付谢池商城自管会合计约26万元。“说实话，这样的金额真的太少了。其实早年就有人提出，花30万元承包小区停车场经营，但不知何故，这方案不了了之了。”

业主建议通过招投标实现效益最大化
在小区的公告栏内，贴着一份落款为谢池商城自管会《关于谢池商城停车场承包投标通告》，《通告》明确停车场实行对内投标。
鹿城区五马街道谢池社区党委书记、主任林红介绍，因特殊原因，谢池商城在管理上无法成立业主委员会（成立需连同浦发大厦，浦发大厦已独自管理）。2015年下半年，在有关部门引导下，谢池商城成立第一届自管会后，该小区内部管理主要由自管会负责。
陈阿公等多名业主强调，谢池商城业主自管会仅在2018年与白先生等人，签署了为期一年的《谢池商城停车场承包协议书》，其余年份均未签署，也不存在任何委托承包关系。
对此，白先生解释，此前双方通过口头协商，而且都是邻里，他们并没在意是否形成书面合同。
而对于停车场经营管理的承包，另一位经营者吴先生坦言，既然现在大家都希望通过投标形式来进行停车场的经营管理权承包，他们也希望通过合法有序的形式解决争端，而不是通过横幅或私下行为解决。
代表声音
谢池商城的矛盾表面是停车场承包经营纠纷，实则背后映射出更多的是老旧小区在城市发展过程中面临的改造提升困局。记者走访发现，老旧小区改造提升，这项民心工程在落地过程中并不顺利，诸如资金缺口、矛盾协调等一系列难题成了改造路上的“绊脚石”。对此，记者采访了几位人大代表。

市人大代表陈敬
发挥自身资源优势，补充建设资金

相比较于新建住宅小区，这些老旧小区无论在居住环境、功能定位、配套规划等方面均存在不足。
总的来说，老旧小区改造是一项长期、综合性工程，在推进过程中会面临各式各样的困难，其中资金问题出现频率最高。通常情况下，居住在老旧小区里的大多数居民收入偏低，这导致部分居民群众在改造提升过程时自愿出资的积极性不高或是出资比例偏低。
这样一来，解决问题的首要任务就是要充分利用自身现有资源。值得注意的是，建设年代较早的小区地理位置优势往往比较突出。老旧小区业主可以通过合规、合理的途径，改造小区公共区域实现创收，为老旧小区建设资金提供有力补充。
现在最常见而且有效的做法就是利用公共区域停车场。如何高效利用，实现公共区域收入对专项维修资金的补充？不妨探索通过引入专业的停车服务公司进行管理等方式，来实现功能、效益的最大化。
市人大代表詹海霞
发挥业委会等在基层治理中积极作用

除维护车辆停放场地及设施有效使用和停车管理的必要开支外，像地面停车收入、电梯广告收入、小区配套商业用房收入、摊位费收入等，根据《物权法》第七十四条、第七十三条、第七十条明确规定，属于全体业主共有。如果服务合同另有约定，则以签署合同约定的范围和权益为准。
《物业管理条例》第五十条规定：业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
另外，需要明确的是，小区业委会或自管会，其对应的权利均来自全体业主，应该对全体业主负责，不能超范围使用。因此业委会或自管会选举出来的代表，要具备公益心，能够代表绝大多数业主的共同权益，对事务评定要合理、客观，不能以个人业主的得失权衡全体业主的利益，这样才能发挥其真正作用。