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近期市区的房地产市场，可以用“惨烈”二字来形容。一级土地市场低溢价甚至流拍成常态，一手楼盘重启大力度折扣，二手房成交量则严重萎缩。
▲图文无关。图：视觉中国
那么，这次开发商降价，为啥会如此爽快呢？
我们发现，与以往楼市刚出现低谷不同的是，这次许多开发商没有选择捂盘等待下一轮韭菜入市。这是因为，不是他们“不想熬”，而是根本“熬不了”！
国家对开发商的资金监管全方位趋严，债务杠杆高的开发商，只能通过变相降价回笼资金，维持正常运营所需的现金流。
而恒大的“暴雷”，加速了市场对高杠杆开发商的“不信任投票”，有钱的不敢借，欠钱的来讨债。许多开发商正在痛苦、快速、被动地去杠杆。
另外，二手房市场又为啥会“速冻”呢？
这是因为，涉房贷款被央行红线“捆绑了手脚”，经过上半年市场的成交放量后，银行的住房贷款额度变得非常紧张。一手房放款周期拉得很长，二手房几乎因此“停贷”。
买一手房，毕竟要等到房子结顶才放按揭，签合同的时候，购房者还不用考虑银行额度，短期内贷款放不下来，反而是开发商更着急。短期之内，对购房者的约束不大。
但是二手房完全不一样，买卖的时候，若离开银行的贷款支持，需求方的购买力立刻大幅度下降，没办法完成交易。
现在，大家最关心的是，这样紧张的市场融资环境，什么时候会转向？
对此，还是会有许多人认为，基于国民经济系统对房地产业的“深度依赖”，楼市的金融环境不可能这样持续紧张下去。你看央行前几天已经发出了“两个维护”的维稳信号，接下来银根一放松，楼市又会要开始蹦跶。
适当放松住房贷款额度的政策，房哥相信已经在“发货”的路上。但因此得出楼市走向乐观的结论，还为时过早。
关于这一点，梳理分析一下宏观金融数据及温州本地的相关金融数据，或许有助于看清未来的楼市走向。
首先，我们来看这张表格：
▲2021年上半年各银行房地产贷款占比数据
这是2021年上半年一档和二档银行的房地产贷款占比。其中住房贷款占全部贷款比例超过红线的银行数量，相比去年同期又有所增加。
▲2020年上半年各银行房地产贷款占比数据
按照央行要求，超过红线的银行，必须在过渡期内完成整改。而要达到整改目标，有两条途径可走：
----增加非房地产业的信贷投放，把分母做大；
----压缩住房贷款额度，让分子变小。
但是我们知道，由于实体经济不好搞，房地产以外的其它领域，银行很难增加信贷投放。
所以，未来基本上只有一条路，那就是超红线的银行，压缩住房贷款新增额度；没超红线但临近红线的银行，要控制房贷额度增长。
从2021年开始，银行的住房贷款投放指导逻辑已经发生根本性变化，但是，房地产市场显然没有适应这种转变后的节奏。
我们来对比一下去年和今年上半年的新增贷款投放数据：
看上表，2021年上半年，人民币贷款同比增长了6700亿元，其中绝大部分归功于住户中长期贷款这一项上（6400亿）。
也就是说，上半年，银行多贷出来的钱，基本上还是都跑到住房按揭贷款和个人经营贷上去了。
中央划定的红线，必须遵守，流入楼市的信贷资金，必须稳住。所以，今年下半年的6个月，要把上半年透支的6000多亿住房贷款额度拉回到“平衡点”。
于是我们看到，下半年的7、8月份，每个月的住户中长期新增贷款，与去年同月份相比，分别被压缩了2093亿元和1312亿元：
而这，便是这几个月商品房按揭贷款额度紧张、二手房几乎“停贷”的背后逻辑。
按照央行红线的要求，预计年底接下来3个月，住户中长期新增贷款同比去年，还需要压缩一定的额度，但压缩的幅度会缓和不少。
有人说现在楼市太差，恒大“暴雷”事件还在持续连锁发酵中，政府需要“救市”。
对此，房哥的看法恰恰相反。正是恒大的“暴雷”事件，才让大家看清楚开发商是如何 “在全产业链进行吸血”的:
“明股实债”的前融拍地，“开发贷”和监管账户资金挪作它用，设计、施工、建材、营销各个环节都在截留和欠款……这几年，开发商的“隐形杠杆”高到何种地步？再不加强监管，后果不堪设想。
许多开发商的好日子，肯定是到头了！
开发商这一端不能“救市”，那么，住房按揭这一端，有没有全面放宽的条件呢？
▲图文无关。图：温州发布
关于这一点，其实从前面的数据我们已经知道，今年住房按揭贷款的总体环境并不是“收紧”，而是投放过猛后要“缓节奏”。
你看温州市的金融机构贷款数据，2021年1-8月，住房按揭新增额与去年基本持平，个人经营贷新增额同比还大幅上涨：
住户部门的信贷投放量还在增长，但市场的感受却是“断粮”。
对此，唯一可以解释的是：
近几年的住房市场成交规模（成交量×成交单价）扩张过快，以致于现有的信贷规模，已经无法与之相匹配、无法给予足够支撑。
所以，在住户部门信贷投放总量稳定增长的情况下，却还要用“再宽松”来“救楼市”，是不合乎逻辑的。
全面宽松不可能，但经过7-9月份新增额度的大幅压缩，预计年底接下来几个月，银行的住房按揭，环比可能会放松一些，放款的速度会加快一些，贷款利率也可能回落一点。
▲图文无关。图：张啸龙
那么，在央行划定住房贷款占比红线的货币政策新逻辑下，接下来温州市区楼市会受到怎样的深刻影响呢？
对此，房哥抛出的砖头是这样的：
----近几年，温州市区和市域范围，房地产市场成交规模扩张速度过快，未来受到红线压制，几乎很难有增长空间，甚至可能需要压缩；
反映到未来的楼市，就是要么成交量萎缩，要么价格下来一些。让信贷投放规模与楼市成交规模回到“相匹配”的轨道上来。
----但是，由于政府对“土地财政”的深度依赖，未来可见的几年内，商品房开发土地挂牌量还要维持在较高水平。由此可知，市区未来商品房的供应量，很难减少；
另一方面，随着越来越多的住房竣工交付，二手现房市场的基数也会越来越大。近几年投资购房比例很高，为支撑商品房一级市场的繁荣做出了很大的贡献。但是，投资购房在一手房市场是需求者，到了二手房市场，他们就成了供应者。所以，未来几年，很有可能是二手现房挂牌出售的高峰期。
----无论是一手房，还是二手房市场，供应规模短期很难下来。那么，只要市场转暖，成交规模因此就会增长。而只要规模增长，信贷红线的约束就会让住房贷款额度变得紧张。
在信贷投放新增有限的条件下，银行基于效率考虑，肯定是倾向于先满足一手房按揭。在这种情况下，未来二手房交易将很难获得银行足够的额度支持，二手房的变现难度将会大幅增加；
因此，一手房和二手房之间，可能会形成“跷跷板”效应，一手房成交越热，二手房变相难度越大。
----当然，也有可能出现例外情况，那就是市场真的“崩溃”必须拯救，国家再一次给房地产市场“大放水”，如果那样的话，我们只能在“失衡的深渊”里继续沉沦下去...... |
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发表于 2021-10-12 20:29
