重磅！浙江正式发布城镇老旧小区自主更新的指导意见！ ...

闲人一个6

近日，浙江省住房和城乡建设厅、浙江省发展和改革委员会、浙江省自然资源厅发布《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》），提出，通过推进城镇老旧小区改造自主更新试点工作，引导群众从“要我改” 到“我要改”，营造业主主动参与、社会各界广泛支持的浓厚氛围，探索建立科学、简便、有效的管理流程与服务机制。

《指导意见》指出，浙江省城镇老旧小区改造自主更新试点的对象为《浙江省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（浙政办发〔2020〕62号）中明确的拆改结合型住宅小区，且未列入房屋征收计划。
在综合考虑各地群众意愿、工作基础等因素的基础上，确定一批城镇老旧小区改造自主更新试点项目，由县（市、区）政府申报，经设区市政府审核把关，省建设厅组织复核后，经省政府同意并公布试点名单。
试点所在地县（市、区）政府应制定城镇老旧小区改造自主更新试点相关政策和条件，也可由设区市政府统筹制定相关政策和条件，鼓励各地结合地方实际开展多种形式和不同规模的自主更新项目。
今天上午，浙江省住房和城乡建设厅召开浙江省城镇老旧小区自主更新试点工作新闻通气会。

那么，城镇老旧小区改造自主更新该如何组织实施呢？
1、提出项目申请：
业主自主更新意愿集中的住宅小区，可以根据《民法典》有关规定，成立业主自主更新委员会或授权业主委员会作为住宅小区自主更新工作的组织实施主体（以下简称自主更新实施主体）。
自主更新实施主体应就自主更新内容及方式广泛征求业主意见，持有关书面材料向所在街道（乡镇）提交申请。经县（市、区）政府审核通过后，纳入当地城镇老旧小区改造自主更新计划。
2、制定更新方案：
纳入城镇老旧小区改造自主更新计划后，自主更新实施主体委托具有相应资质的单位编制更新方案，更新方案应当包含组织方案（明确项目建设代理方案和代理人）、资金筹措、产权处置、项目设计等内容，并符合政府规定的自主更新试点相关政策和条件。更新方案应当充分征求业主意见后，按照《民法典》有关规定，由业主共同做出决定。
3、组织审查审批：
自主更新实施主体应持更新方案业主决议等相关材料向县（市、区）政府提交审查申请。县（市区）政府按照因地制宜、“一事一议”的原则，明确试点项目审查审批流程。
县（市、区）政府可授权建设主管部门牵头组织发展改革、财政、自然资源、园林绿化、公安交警等有关部门和属地街道（乡镇）进行联合审查，并出具联合审查意见。各相关部门需要办理许可审批的，可根据联合审查意见使用浙江省投资在线审批监管平台 3.0受理、办理相关许可审批手续。各地应积极探索，结合自主更新要求优化流程，简化审批路径。
4、开展施工建设：
项目建设代理人持联合审查意见和图审合格的施工图纸（通过共享施工图联审系统图纸）等材料向县（市、区）建设主管部门提出施工许可申请。由县（市、区）建设主管部门核发建筑工程施工许可证，并纳入工程质量安全监督程序。
5、组织联合验收：
施工建设完成后，项目建设代理人按相关规定组织勘察、设计、施工、监理、建设单位等五方主体验收。县（市、区）政府可授权建设部门组织发展改革、财政、自然资源、园林绿化、人防、公安交警等相关部门和属地街道（乡镇）开展联合验收。自主更新实施主体应加强施工过程监督并参与联合验收。联合验收通过并完成竣工验收备案后，业主可向不动产登记部门办理不动产登记。
《指导意见》中还明确，城镇老旧小区改造自主更新项目因改善居住条件需要，根据所在地政府规定的自主更新政策与条件，可适当增加居住建筑面积、增配公共服务设施，涉及相应详细规划调整的应依法调整。
那么建设资金又从哪里来呢？
居民住宅建设资金原则上由产权人按照原建筑面积比例承担。按各地自主更新政策增加的住宅面积（不包括原有住宅按套扩面面积）、服务设施面积，可通过移交政府作为保障性住房、公共服务设施等方式用于冲抵建设成本。
因开展住宅小区自主更新，业主及其配偶可以申请使用其名下的住房公积金。城镇老旧小区改造自主更新项目可免收（征）城市基础设施配套费、不动产登记费等行政事业性收费和政府性基金，涉及的经营服务性收费一律减半收费，涉及的水电、燃气等管线铺设、表箱拆装移位等工程按成本价一次性收费。






















以作为全省自主更新的试点项目浙工新村为例，资金主要来源由全体居民自筹，出资额与居民的房屋面积挂钩。


据拱墅区住建部门透露，原有住房的面积部分按1350元/㎡出资，其中不满53㎡的房源，按照53㎡计算。每户最多扩面20㎡，扩面部分按市评估价出资，约34520元/㎡（根据不同楼层、户型、朝向等因素略有浮动）。小区共548户，按面积计算的出资总额近4亿元。


除此之外，根据重建方案，浙工新村还将建设400多个地下车位，每个售价20余万元，总计可获得约1亿元销售款。由于这些车位全部针对小区居民销售，实际上也相当于是居民出资。这么算下来，居民总出资额约5亿元。


以浙工新村一套原产权面积为74平方米的房子为例，须承担约10万元建设费；扩面20平方米，费用约69万元；如果买下一个车位，费用约22万元。这么算下来，业主要投入100余万元。
甚至，老旧小区中，矛盾点最集中的光照不足、停车位不足等问题，《指导意见》中也提出了相应的措施。
在保障公共安全的前提下，尊重历史、因地制宜，在更新改造中对建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、日照标准、绿地率、机动车停车位等无法达到现行标准和规范的情形，可通过技术措施以不低于现状条件为底线进行更新，并鼓励对现行规划技术规范进行适应性优化完善。
在今天发布会现场，对于“自主更新”相关问题，浙江省住房和城乡建设厅、浙江省发展和改革委员会、浙江省自然资源厅相关负责人也在现场做解答（内容实时更新中）。

其实，在杭州，老旧小区自主更新还有个叫法，那就是“原拆原建”。最为人熟知的，就是已经完成拆除，正在建设中的浙工新村。

浙工新村重建现场
浙工新村位于朝晖六区57幢旁边，现场围着挡板，内部建设工作正在如火如荼，已经完成地基，开始一层层搭建。

浙工新村是浙江首个采取自主更新模式进行重建的危旧小区，在全国也鲜有先例。这一尝试，也为城市老旧小区的更新指出了一条新路径。
浙工新村始建于上世纪80年代，共有14幢多层住宅，其中有13幢建于2000年之前。大多数楼幢由于建筑年代久远，房屋主体采用预制多孔板及条形基础，无抗震设防及配套用房，安全隐患较多。其中4幢多年前就已是C级危房（仅次于D级危房，部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情），一直以来居民的改造意愿强烈。

浙工新村拆除前
2023年4月份，因为全体居民的重建意愿强烈，浙工新村开始启动自主更新的模式。
据悉，浙工新村小区居民以“一幢楼一代表”为原则成立居民自主更新委员会，代表多数居民行使权利，采取委托政府部门的形式实施项目改造。在近100%居民同意的前提下，由居民自主更新组织向政府提交自主改造申请，政府按照一事一议方式进行审议，条件合适的支持其进行“拆改结合”的自主改造。
浙工新村这次原拆原建的主体是小区居民，主要出资人也是居民。2023年6月份基本完成签约、8月完成立项、9月完成可研批复、10月完成初步设计和腾房、11月28日，浙工新村城市危旧房有机更新（试点）项目正式开工。
按照规划，浙工新村将新建7幢11层的小高层，全部安装电梯，实行人车分流，还配建了地下车库。工程将于2025年竣工。

“居民出资额大约占到重建总费用的80%以上，其余部分由旧改、加梯、未来社区创建等政策性补贴予以解决，整个项目做到收支基本平衡。”拱墅区住建部门相关人士介绍说。
由于户型、楼层、朝向不同，新房建成之后不同房源价格也有一定差异，也就是“一房一价”。居民将通过抽签等形式选中房源之后，再支付相对应的款项。“对于经济困难的家庭，可由政府牵头银行提供贷款服务或者使用公积金支付。”朝晖街道工作人员说。

浙工新村的重建，也让隔壁的朝晖六区居民“心痒痒”。毛大伯就住在朝晖六区57幢，每天都要溜达到浙工新村重建现场看几圈。
“他们要重建11层的房子，他们建好了，总能轮到我们了吧。”毛大伯说，浙工新村顺利重建，就像给了大家一颗定心丸，“地段好房子差，如果能重建我们肯定都支持啊。”