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近期监管部门明确，纳入城中村改造、保障房建设的城市扩围，由城区常住人口超过300万的城市分别扩围至省会城市或城区常住人口超过200万的城市，省会城市或城区常住人口超过100万的城市。按照相关指标推算，纳入城中村改造、保障房建设的城市将由35个分别扩大至52个、106个。
此外这些城市申报的相关项目还需满足资金收支能够平衡或者项目收益与融资能够平衡等条件。包括保障性住房、城中村改造在内的“三大工程”建设是政策重点，监管部门已推出多项支持措施，包括中央预算内投资、专项债、抵押补充贷款PSL等。此次新纳入的城市中符合条件的项目同样可以享受相关政策支持，进而稳定甚至提振地产投资。符合这一条件的城市包括兰州、中山、惠州、汕头、临沂、淄博、温州、呼和浩特、绍兴、唐山、海口、柳州、徐州、烟台、西宁、银川、拉萨等17个城市。此番调整后，纳入城中村改造的城市将由35个扩大至52个。
对此，广东省住房政策研究中心首席研究员认为：
1、扩大范围以对冲房地产下滑
近期，统计局公布的数据显示，2023年房地产下行幅度超过市场预期。其中，商品房销售金额跌破了12万亿元（116622亿元），相当于退回到2016年的水准（117627亿元）。商品房销售面积仅剩111735万㎡，创下近十年以来的新低。2023年的全国住宅新开工面积约6.9亿㎡（69286万㎡），更是创下了近十年以来的新低——仅剩巅峰年份2019年（167463万㎡）的约四成。因此，需要通过加大城中村改造、保障性住房建设等来对冲房地产市场下滑，缓冲其对行业上下游的影响。
2、通过供给侧改革掘潜和满足新增住房需求
商品房市场下行，已经持续了2年，而且是大幅度下行，但同时，各大城市新市民、年轻人住房需求还尚待解决。这种解决，靠传统商品房市场（或称旧模式）难以实现，必须要加大供给侧改革的力度，以挖掘和满足、顺应新的需求，这就是城中村改造和保障性住房建设。其中，城中村改造与保障性住房结合，满足新市民、外来人口对城市化公共服务、租住体面、租金低廉的租赁住房需求；保障性住房建设，满足工薪阶层、人才群体对低价格、配套好的产权保障房的需求。围绕这两部分潜力需求，建立租购并举的住房新供应体系。
3、项目要满足资金平衡的基本要求
不管是在原有的35个城市，还是新纳入的城市，城中村改造和保障房建设，都坚持项目清单制下资金平衡的原则。凡是纳入清单入库的项目，都是经过审批、有市场需求，确认资金能平衡的项目。据此清单，才能申请和投放PSL、专项债、中央预算内投资等等，这样做的目的，一是为了这项工程能可持续地推进下去，二是不会增加地方政府的隐性债务。
4、影响分析
城中村改造和保障性住房扩容，一方面是弥补旧模式下行对产业链的影响，以保产业链（不是保旧模式），另一方面是推进供给侧改革。短期内，对商品房市场会造成一定的影响，即价格低、配套好的保障房，会分流市场商品房的购买需求、市场租赁住房的需求。但要认识到，即便这部分人群不买保障性住房，也大概率不会买商品房，因为根本买不起，也不愿意买（预期房价会跌）。从长远来看，由于保障房无法公开流转、保基本的属性，产权人最终还是会去买商品房，以实现居住消费升级。因此，这类房源的供应，有利于建立健康的、梯度递进的住房消费模式。
5、推进的难度
一是，基于土地财政、影响商品房销售，地方政府推进该项工程的积极性不足；二是不太愿意拿出优质地块搞保障房建设；三是建出来的房子难以获得市场认可，而难以去化，导致这项工程不可持续。所以，关键在于地方政府基于短期长期的权衡，基于地方主体责任的落实，以及承担项目的国企、城投的运营能力等。对于城中村改造，难点在于改造的成本（回迁房和拆迁成本）巨大，导致其与保障房结合存在成本的压力。
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发表于 2024-1-23 18:15
