“煞风景！恁好的环境，恁好的房子，外立面竟然脱落成这样！作为‘四大金刚’、娄桥脸面，这么久了，还没修好！”就在去年年底，华鸿·中央城某幢多处外立面大面积脱落，引发不少人吐槽。
▲图据朋友圈
华鸿·中央城位于瓯海中心区平天路，于2015年9月30日前后交付，西南侧即瓯海区政府。
因优越的区位、清一色的欧式大堂会所等，与同时期交付的国际华府、大诚金廷、中央公园等品质小区一同被坊间列为“四大金刚”，二手房成交价一度超过3万元/㎡。
▲实景图
而据业主称，中央城外立面鼓包、脱落等问题已经出现多时，但始终得不到彻底解决。这究竟是怎么一回事呢？开发商到底有责任吗？一起来看看……
1月5日，房探来到实地探访。
外立面大面积脱落的位置位于小区8#东墙，因正对娄桥河，视野开阔，因而格外醒目。
大致15-16层位置外立面脱落面积较大，大致有6-7米长，约3米左右宽，面积达近20㎡。
在其他部分位置，外立面已经明显鼓包，不排除还会继续脱落可能。
1月9日，就此事，房探联系了中央城业委会相关人士。
业委会回应
业委会相关负责人称，中央城交付于2015年9月30日前后，交付大约三年左右，多栋外墙陆续出现鼓包、开裂等情况，后反馈至开发商处后，开发商也陆续有来修补，具体的物业处有记录。最近两年，外立面又多次出现鼓包、小面积脱落等情况，尤以8#东墙最为严重，开发商也来“小修小补”过，但始终无法彻底解决问题。
据业委会公众号“华鸿锦园”发文称，2022年，业委会就因外墙开裂空鼓、东门沉降等安全问题，多次与开发商沟通无果，后委托律师发了律师函，并多次向住建部门反映。
业委会相关负责人表示，外墙的保修期大致于去年9月30日左右到期，开发商明确表示不维修了，与住建部门、街道等反映也没实质性进展。后期或动用维修基金来修复脱落外立面。
另外，据业委会相关人士介绍，开发商在住建部门处存有住宅物业保修金约500多万。此前沟通，开发商那边愿意出270多万，我们主张开发商出400多万，剩余的100多万退回。目前双方还有分歧，住建部门、街道等已经介入，还在协商之中。
就中央城外立面脱落的问题，房探也联系了大管家物业相关负责人。该负责人以“不便接受采访”为由婉拒。
1月9日，房探也联系了开发商客服相关人士：
开发商回应
根据国家规范要求，外墙粉刷饰面层保修期为2年，外墙防渗漏保修期为8年。华鸿·中央城当前脱落的为外立面粉刷饰面层，脱落发生时已经过了2年的保修期，并非开发商责任。尽管如此，期间，开发商也曾维修过。目前，小区整体已过8年保修期，维护修缮的相关费用应由全体业主承担。
业委会也曾向开发商反映过系列问题，部分确系开发商责任的，我们将依法承担相应责任，后期或留置部分住宅物业保修金，由业主自行修缮。
关于住宅物业保修金，开发商在住建处存有540多万保修金，按照相关规定，在2年保修期到期后，理应退回部分；8年保修期到期后，再退回全部。但中央城业委会一直没签字同意退回。具体的留置金额数目尚无定论，还在协商。
我们愿意在法律框架之内，与业主和平协商，妥善解决。预计下周，住宅物业保修金退回将进行公示，我们将在公示期满后，主动联系业委会尽快解决此事。
住宅小区外立面脱落时有发生，但多为安置房。市区如此大面积的商品房外立面脱落，还是近年来的首次。
针对此事，房探认为：
房探简评
----先说中央城外立面脱落质保问题：
从目前来看是涂料外立面饰面层脱落为主，保修期为2年；类似外立面脱落也不排除有渗漏可能，需要实地勘查，如涉及防渗漏，则保修期在8年。
如果问题最初发生在保修期内（业委会或物业需进一步举证），理应由开发商承担维修责任；超出保修期外，可动用物业专项维修基金。
话说回来，外立面饰面层保质期只有2年，时间有一些短，可等到脱落时可能已经过保。因此，涂料外立面的小区，一旦发现小区外立面空鼓、开裂等迹象，宜通过拍照、视频和开发商交涉记录等方式留存证据，以备后期交涉。
----外立面脱落的原因：
涂料立面鼓包、凹凸不平等较为常见。一旦发生开裂、鼓包等，宜尽快处理，因温州多雨水，雨水渗入后，反复冻胀，容易影响面层间的粘性，导致部分面层容易脱落。特别是十几年前的外立面，当时外墙保温技术还不够成熟，2010年-2015年左右交付的安置房外立面脱落的情况，就不时发生。
类似真石漆等面层涂料使用寿命一般在8-15年左右，具体年限与涂料质量、基层、施工工艺、使用环境、维护保养等因素息息相关。
----出现类似外立面脱落等问题，保修期内，可以直接找开发商来维修。
商品房实行保修制度。开发商自该商品房住宅交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相保修期为2年（属于装修工程），防渗漏部分为8年。具体以《住宅质量保证书》约定为准。
▲市区某住宅小区《住宅质量保证书》示意。左右滑动查看更多
在保修期内，业主要求维修的书面通知送达开发商后，超出一定的期限，开发商既不履行保修义务也不提出书面异议的，业主是可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由开发商承担。
----保修期外，可以申请物业专项维修基金。保修期期满后，房屋产权人是房屋安全使用的第一责任人，出现外墙渗漏，或者外墙鼓包、脱落等，应由产权人组织起来，共同协商解决。否则，若外墙脱落砸伤人，房屋产权人或要担责。
另外，外墙属于住宅公共部位，业主是可以申请动用小区物业专项维修基金来进行维修的。
----特别值得关注的是，业主较少关注的住宅物业保修金。
根据《温州市住宅物业保修金管理办法》：开发商按照物业建筑安装总造价2%的比例交纳保修金。保修金存储期限自交存之日开始计算，最长期限为8年。供热与供冷系统、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修期满以后，按照交存比例的15%予以退还。 如果在保修期内，开发商不履行保修责任，而房屋建筑工程存在质量问题，是可以申请动用物业保修金的。
▲《温州市住宅物业保修金管理办法》（局部）
保修期期满后，物业保修金的退回，是需要业委会签字同意的。业委会宜在保修期期满之前，对小区进行“体检”，尽量不把问题留在保修期后。
好了，今天就说到这。希望中央城能尽快修好外立面。 | 
发表于 2024-1-10 16:03
