抵押财产的转让

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2021年1月1日以来，《民法典》已正式实行一年多了。其中第406条规定很有意思：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”
这意味着房屋的交易可以不受抵押约束。对于房屋所有人即抵押人来说，即使抵押权已经设立，但仍可自由转让，对于抵押权人（如银行方）来说，即使抵押财产被转让，抵押权仍覆于抵押财产之上。
看上去这条法规是有利于盘活抵押房产的市场交易，提高闲置抵押财产的流动性，也解决了抵押房产转让，必须先解押再登记的难题，对于抵押人来说确实是个有利的政策。
而该条规中也提到：
1、“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人”。规定中只是提及“应当”而非强制，以及是否必须经过抵押权人同意，也未明确说明。所以抵押财产的转让，并不以抵押权人的同意为前提。
2、“抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以要求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。抵押权人对抵押财产转让是可以提出异议的，但是损害抵押权的标准界定，证据材料的标准，也是没有明确说明的，所以在举证环节是否存在困难，也是未知。如若房价产生波动，抵押金额却不发生改变，都将影响抵押权人实现抵押权的成本。
因此，在实际操作中，抵押权人都会在抵押合同中明确限制对抵押财产的处置，即“未经抵押权人书面同意，抵押人不得以任何方式处分抵押财产”。相应的不动产登记证明都会注明该不动产存在限制转让的约定。
如此看来，该条规定倒像是画了张大饼，可望不可及。只待在来日法规细则更加完善的条件下，抵押财产转让操作可以实现新的跨越。