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不知道大家有没有觉得，中央绿轴虽然有行政中心、有优质配套、有高端住宅、还有三垟湿地，从人居、商务、地段、环境各方面几乎都是无可挑剔。
但始终觉得中央绿轴少了点什么？
反正我每次路过的时候，都会冒出这种想法。
作为温州楼市唯二的、十年内从未“退烧”的城市热门板块，中央绿轴好像很难给我一种踏实的感觉。
尤其在逛完三垟湿地，突然想吃海底捞或者小龙坎的时候，最好的选择，只能前往周边的商业综合体，哪怕一路等红灯。
商业就是整个板块价值缺的最后一块拼图！
三垟湿地实景图
所以，近日将在11月26日开日的印象城MEGA一经宣布便让所有人都在关注这个话题。
这个总建面约25万㎡的大型商业综合体，投资超过了20亿元，不仅由世界著名建筑设计公司贝诺设计，而且涵盖国际轻奢高化品牌，高端餐饮、影城、精品超市多样化品牌320余家，其中首店占比约40%。
而这个温州楼市顶级玩家的舞台在终于完成了最后一块价值拼接之后，到底会对整个或者温州带来怎样的影响？
温州印象城mega效果图
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这些年中央绿轴的发展很快，但其实板块的热度一直都没有滨江CBD的热度高，这是不争的事实。
给大家举个简单的例子，从滨江上品到九悦、江山云起，这些滨江板块的项目但凡开盘不是售罄就是热销。再去想想绿轴这两年的项目，恐怕也就香开万里的一期还能拿出来撑点场面。
从CBD——CLD，在很多人的固有印象里，这是降维打击。
但其实真正的CLD，不仅有绿地、路网，还要集中了商业、居住、教育、办公、运动等配套于一体，最重要的是以“生态”为先导形成的中央生态居住区。
中央绿轴实景图丨图源：温州鹿城发布
如果CBD是温州的面子，CLD就是温州的底子，所以中央绿轴其实一直都有着不输任何板块的气质。
但商业就像做菜，讲究一个火候，起锅早，半生不熟，起锅晚，难品其鲜。
中央绿轴在其他方面的优质，却也难掩盖在商业的缺乏，导致很多的居住者，要么去最近的时代商圈和吾悦广场， 要么就只能去更远一点的万象城。
所以，印象城mega入驻绿轴板块，恰好就是一个中央绿轴向上升级的机会。
温州印象城MEGA效果图
那么，回到这个商业综合体，还有什么值得点赞的地方？
40%的首店完成了很多人在消费上的猎奇，温州市面上这么多商业综合体的内容太过同质化，印象城mega在这方面就很好的解决了消费的痛点。
而且印象城mega还设计了很多体验式商业。
“低进再高出”是交易逻辑，“盛世古董,乱世黄金”是价值逻辑，“山寨到原创”是产品逻辑，“单一到多态”是运营逻辑，“零散到聚集”是市场逻辑……
围绕这些逻辑进行演绎，几乎能解释所有的商业现象，大到城市商业版图变迁，中到商圈商城演变，小到包括“地摊经济”或“体验式商店”的商家行为。
目前，商业在地域上最高阶进化，叫做商圈，代表了城市的商业高度；在运营上的最先进演化，叫做“体验式”商业，象征着城市的商业品味。
比如不少超市可以现场烹饪食材，或者满额免费送货上门等等，均属于“体验式商业”的范畴。
当然，商户经营与地产开发的视角是有差异的。商户需要考虑的是怎样做足体验感，开发端需要思量的是，如何将体验型商家有机融合。
像pakson Beauty百盛、NEOBIO奈尔宝、COMMUNE酒吧这些体验式商店在浙江的名声就很不错。
图源：温州印象城MEGA
不管是首店数量、还是体验式运营模式、或者是板块的唯一性，印象城MEGA的入驻可以说是利大于弊。
但说到底，我不是担心26万方的商业如何做出来，而是担心如何活下去。
盖商容易，运营难！
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以温州目前的现状来看，目前市区的商业综合体有吾悦广场、万达广场、万象城、大西洋银泰城等，以及在建的滨江万象城和远洋广场，早已遍布了温州的东南西北四个方向。
按照目前温州市区的人口基数来看，人口增长缓慢，消费水平增高等等原因都制约了商业的发展空间，其实这么多的商业综合体已经趋近了饱和，更何况还有南塘街、米房、五马街、智慧谷这样的商业街在分割人流量。
图源：楼市温州
所以很容易看到的现状就是，万达广场、万象城、银泰城这些有些年份的综合体明显人气下滑，很多都是半饱半饥，米房、智慧谷看上去更惨，零散的人气根本不符合这样的商业价值。
跟大家说个让人很爽的事情：这些商业综合体周边或者店里的古茗，大多数时候不需要排队。
人口就这么多，各个商业综合体抢来抢去，抢的就这么一批人，就像印象城mega真的能突围，成为特立独行的存在吗？
私认为，还是比较难的。
现代的商业体，哪怕是这种“传统”mall，一是要有大品牌镇场，比如IFS国金这种；二是要有个性化的独立品牌，满足独立审美需求，比如苏州的诚品商场；三是要有极具特色的体验式文化消费形态，比如上海的k11。
图片来源网络
什么都没有，那就全盘特色化的迎合某一部分消费群体也不失为优秀方案，比如喜盈门，完全向“儿童主题”倾倒。
但是印象城mega虽然引进了不少首店，但其实在国际上的知名度还是不足，而且这对于中央绿轴的高净值人群还是有点不符合身份，更何况这些商店在其他商业综合体的项目上还是能找到相似的产品类型，这就相对难走出自己的超级ip。
五指分开，各自为战，既没有很好的互补，也没有形成良性的竞争，这或许是温州目前商业综合体人气略显疲乏的一个重要原因。
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说到商业，就不得不提五马街商圈，都说这些年去那里的人越来越少，但是不可否认，瘦死的骆驼比马大，百度地图上的热力图，那个区域大多时候都是红色，这就是最有力的证据。
而五马街之所以经久不衰，除了地段和历史情怀之外，还有消费上的多种选择。普通购物可以去纱帽河、名城广场，中高端消费可以去银泰百货，再加上老城区近两年的改造提升。
外地人有看头，本地人有乐子，不同人群自得其乐，各种消费应有尽有，这就是商圈的价值。
无论是大盒子的商业综合体还是开放式商业街，说到底，唯有形成商圈，才能做到真正人流量收割。
而且这种看似朴实无华的“大包大揽模式”，实际上是基于商业细分的聚集，在不经意间创造出一条商业“护城河”。
而如今新建起来的这些商业综合体，也不知道需要多久能形成如此丰盈的消费聚集、建筑形象之间，完成影响整个城市的聚合反应。
当然，“护城河”在商业领域的另一层含义，就是“聚宝盆”。
商业综合体吸引人群，商圈才能留住人口，聚集消费群体的财富，这才是商圈的硬核道理。
而如今无论是印象城MEGA、还是其他商业综合体大多都还是单打独斗，没有形成更好的商圈，而这样的商业形式也只会让人群一次比一次的乏味。
依靠这些商业综合体形成商圈，这或许就是温州每个商业综合体迫切需要的赋能吧。
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发表于 2021-10-9 19:12
