在城市边的半山腰，身处幽静之所，俯瞰万家灯火，这历来是顶级豪宅的格局与层次。
比如香港的太平山，富贾如云的“半山豪宅”。
▲半山豪宅。图据网络
大概十几年前吧，永嘉有一个目光长远的大富豪，也看中了瓯江北岸的一片山地，想把它打造成温州的“半山豪宅区”，可惜因政策处理难以落地，只好作罢。
多年以后的今天，这片山地变成了这样一幅巨大的画卷：
▲胜美尖山体灯光秀。图/温州发布
2016年，温州史上第一超级大盘——阳光100阿尔勒小镇落户城西仰义林里山中。号称总占地面积约为3000亩，一二级联动开发360万㎡。
那年，开发商雇了700多个营销人员，在温州市各个角落进行全覆盖无差别轰炸推销，热火直冲云霄！让人差点相信，温州土豪的“半山豪宅梦”就在眼前了。
▲阿尔勒规划效果图示意
那年，房哥在鞋都工业区东突西窜才找到了这个城市边的“世外桃源”，为此专门写过一篇分析稿子（温故知新，点击链接：要么天堂要么地狱：温州史上第一超级大盘——阿尔勒小镇点评……），指出了阿尔勒小镇面临的三个主要隐患：
----道路交通与市区无缝对接的改造提升难度很大，这对吸引有钱人来居住是一个致命伤。
▲阿尔勒一期开盘时市区来往路线图
----开发商实力堪忧，前期配套和形象投入远远不够；
----山顶建高楼，规划欠考虑。
▲阿尔勒在建设中。历史资料图。
一晃五年过去了，阿尔勒变成了怎么一幅模样呢？开发商当年夸下的海口，都一一实现了么？
下面，咱们就来看看阿尔勒的现状——
双藤公路还是断头路：
仍然还是一副大工地的模样：
找不到商业街、湖面、公园，几乎没有任何可以让人停留的配套：
广场路小学阿尔勒分校曾宣传为2019年5月建成交付，9月投用（见历史文章：阿尔勒小镇业主维权：广场路小学、市二幼都到哪儿去了？）。后几度停工，现在是这幅模样：
房探获悉，在今年年中左右，为推动基础配套设施建设，由属地政府逐步启动林里片区基础配套设施建设。目前，属地政府已安排专项资金用于A-18a地块小学建设，该小学已恢复施工。
已交付小区内部环境不错，但公共界面非常糟糕：
▲一期交付时实景。图/温州阳光100阿尔勒
▲目前为数不多的配套为住宅底商，但多以中介门店等为主。
阿尔勒首开时高层毛坯均价约为8800元/㎡，后来逐步升至1-1.1万/㎡。一期一组团（11地块）共有1501户，已于2019年5月前后交付投用。二期二组团（03地块）也已于今年3月前后交付投用，目前也有部分业主已在装修中。
据贝壳找房数据显示，已交付房源目前挂牌了约120套左右，二手房成交均价约为1.1万元/㎡左右。房探从中介处获悉，也有中低楼层购房者以9000多元/㎡“割肉”，但尚未成交。
阿尔勒秀峰里三组团（02地块）部分楼栋等分别原定于去年11月30日交付、今年6月等交付，但至今没有交付，也曾一度停工，从现场看，目前仅有少量工人在施工中。
房探问现场工人啥时能交付？答曰，现场没啥人，他们也不知道什么时候能弄好。
另有05、07等部分地块看上去停工已久，部分钢筋都已经生锈……
作为温州第一超级大盘，温州阳光100阿尔勒一度成为当仁不让的现象级红盘，也曾几度成为片区销冠。又为何沦落至此呢？
这一切还要从头开始说起……
前世
2012年2-7月2012年2月21日，属地政府与中信昊园南方集团有限公司签订《温州市林里片区低丘缓坡利用开发项目合作协议》；2012年7月18日，属地政府与之签订《温州市林里片区低丘缓坡利用项目实施协议》。
即由中信昊园负责土地一级整治工作，包含整个林里片区的开发、市政配套建设和山体用地建设，涉及土地规模约400公顷。
2015年11月1日2015年11月1日，阳光100中国发布公告称，收购温州两项目（即仰义阳光100阿尔勒和七都温州中心）部分股权，和中信昊园49%股权，并分别于当年11月20日和11月25日完成工商变更登记。
▲据港股相关公告
至此，阿尔勒的开发模式形成，即
▲示意图。彼时，阳光100持有一级开发商中信昊园49%股份
据了解，由于一级开发商中信昊园的资金实力问题等诸多主客观原因，因此板块配套建设相对滞后。
过去
2016年11月-12月阳光100阿尔勒首开。首开685套，折后均价约8808元/㎡；1个月不到，加推816套，折后均价约9248元/㎡。超大体量主打刚需，也吸引了一波投资客。
此后，除了2017年仅加推一次外，2018年、2019年频频加推5次。房价也逐步涨价至1-1.1万元/㎡。
2018年4-7月因广告宣传的广场路小学阿尔勒分校、温州二幼等教育配套滞后，引发业主维权。（详见历史文章：阿尔勒小镇业主维权：广场路小学、市二幼都跑哪儿去了？）
▲宣传展板显示：广场路小学强势入驻。/业主供图
2019年5月前后，温州阳光100阿尔勒一期1501套住宅交付。
2019年11月22日阳光100发布公告称，斥资11.06亿元收购温州阳光100阿尔勒项目、温州中心项目和中信昊园剩余股权。
▲港股相关公告
2020年8月阳光100联手金钟集团合作开发150亩大盘“云中墅”项目（07地块）亮相。包含叠墅、排屋、小高层洋房，容积率约1.1。
2020年10月24日，项目开盘，首开258套住宅，毛坯惠前均价约16448元/㎡。同样因交通、配套等原因，去化不太理想。目前已售\已认购\已登记约45套，去化率约为17.44%。
▲云中墅项目效果图示意
近期
2021年3-4月阿尔勒秀峰里三组团等部分楼栋延期交付，而工地处于停工状态，引发业主维权。（见历史文章：阿尔勒交付一拖再拖！业主：还着房贷交房租，何时是个头？）
▲今年4月三组团实景。/科林热线历史资料图
2021年8月
今年8月，阳光100发布公告称，因一笔2亿美元债权发生兑付违约，并同步触发多笔债权持续违约。因此暂停2022年债权买卖。
▲港股相关公告
而在2020年末，阳光100连踩“三条红线”。
其实，阳光100资金流动性紧张由来已久。早在2019年，阳光100就先后出售了重庆阳光100中国国际新城、清远阳光100中国阿尔勒住宅部分股权、东莞市清园孵化器有限公司100%股权。今年7月，阳光100将主力项目天津阳光100天塔喜马拉雅出售，用于回款缓解流动性紧张问题。
2021年8月31日阳光100发布2021年中期业绩报告称，在鹿城，阳光100还拥有超2000亩一级开发用地。
▲图/格隆汇据港股公告制图（局部）
值得注意的是温州阳光100阿尔勒项目公司温州世和生态城开发有限公司因未支付总计约1116.8545万元执行款，被列入失信被执行人名单。
▲图/天眼查
尽管阳光100光在温就还有超2000亩一级开发用地，但目前阳光100不得不面对的一个恶性循环就是：
板块配套未能完善 → 高端定位的产品、大户型滞销 → 没有足够的现金完成项目 → 房子更加卖不动 → 更没钱投入 。
温州阳光100阿尔勒面临的窘境，让人唏嘘：把一副好牌给打烂了！
回到开头，哥所指出的三个“隐患”中来：
“隐患”拆解
道路交通无论是陷于延期交付的温州阳光100阿尔勒，还是惊艳交付的却去化乏力的温州滨江·万家花城，其背后的症结之一就在于道路交通。
开发商和投资者共同期盼的，是希望有朝一日通过望江路-瓯江路西延线-双藤公路进入小区。
▲瓯江路西延（江滨A线西段）一期道路工程2020年9月竣工，但三期未开建
如果能做到这一点，回家之路直接隔绝城西鞋都片区的繁杂，交通界面还是非常不错的，也能真正做到与市区的无缝对接，这种情况下，这个板块建高端豪宅，吸引有钱人把房子当第一居所也没有毛病。
但是，由于现状离预期差距很远，所以，板块目前真正可以居住的受众，大概率也只能限于属地客群。
关于道路交通，最新职能部门的回复是这样：
瓯江路西延三期（卧旗山连接段）市政工程，项目已完成项目建议书批复，因工程建设范围涉及政策处理工作还尚未完成，具体何时通车无法预估。
目前，拟先行建设瓯江路西延三期（卧旗山连接段）市政工程临时便道工程。（来源：温州市网络问政）
▲图：温州市网络问政
相关配套温州阳光100阿尔勒走错的关键一步棋，就是先行配套投资建设完全跟不上，现场体验形象太差。
在开盘前分析文章中，房哥平台就曾对标万科·良渚文化村，指出：只有真金白银的配套投入，才能让小镇真正聚拢人气。
▲良渚文化村实景图。图/万科周刊
其实，阳光100也并非没有意识到。但类似的“造城”项目，牵涉资金巨大，开发商资金不足，最终导致了公区形象配套跟不上，项目有“烂尾”风险。
▲温州阳光100阿尔勒历史推送文章，现已删除
规划设计温州阳光100阿尔勒仅仅依赖周边属地客群，去化后劲不足。山顶规划了高层，建筑与周边环境不是十分融合，与山林割裂，对高端客群吸引力有限。
高端客群对建筑形态抗性比较大。周边形象的负面作用，又进一步限制了城市高端群体改善居住和作为第二居所之用。
解铃还须系铃人。最后，我们希望政府能与开发商合力，把相关问题解决好，给居住者一个真正称得上“世外桃源的家”。
好了，今天就说到这！ | 
发表于 2021-9-11 12:24
其实改成公墓倒是个发展唯一出路！！
