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自从全国上下的房地产调控风雨欲来，整个房地产行业迎来了一片下滑的趋势，温州自然无法幸免，许多调控政策同步现身。
土拍市场的“限房价、限溢价、竞地价、竞配建”等调控政策出台，在击碎房开对房价幻想的同时，还限制了房开的利润空间，这代表房开拿地时需要更加谨慎与理性。
而最近新出台的“新规六条”中，又对房开新房销售方面增加了诸多限制，不仅进一步“锁住”新房房价，同时还对热点二手房源发布至指导价，相当于是增加了二手房销售阻力，降低二手房交易热度。
自此，温州8月份无论是新房市场还是二手房市场的成交量都出现了大幅度的下滑！
数据来源：C21温州研究中心
来自温州房管预销售系统数据显示：2021年8月份温州市区一手住宅（含安置房网上认购）销售备案1725套，环比下降19%，同比下降44%。 二手住宅成交备案2440套，环比下降14%，同比下降22%。
而且市场在经历上半年的房开肆意拿地后，如今不仅有大量未开盘项目，还有许多存量房源。
同时，因为相关调控政策，购房者开始进入观望期，新盘去化速度减速明显，二手房交易难度上升。
在如今市场环境下，房企对市场表现信心不足，再加上拿地压力增加，对房企利益层面影响较大，那究竟是什么原因造成温州上半年和下半年的“冰火两重天”？
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首先自然是土拍， 温州楼市是典型的新房市场，土拍的热度很大一部分也会传导到新房市场，从而也会间接影响到二手房，土拍的楼面价同时也决定了新房市场的房价。
8月26日，龙湾连续四宗地块面市，其成交结果令人大跌眼镜，龙湾四宗地块中，一宗地块流拍，另外三宗地块溢价率最高1.1%，最低0.3%。
数据来源：浙江省土地使用权网上交易系统
而到了8月27日，中央绿轴板块在今年的首宗地块——中央绿轴区域G-42a地块也成功出让，最终成交结果同样惨淡，在经过仅3轮的报价，最终被首开以总价26.1亿元竞得，楼面价约17214元/㎡，溢价率竟只有0.62%。
中央绿轴作为温州市区的热门板块之一，足以称为温州“鼎级”板块，因此，中央绿轴地块土让结果，可谓极具代表性。
本次地块位于瓯海区的梧田街道林村，根据区位图显示，这块中央绿轴地块区位条件较为优越，周边配套的完善程度较高，自带三垟湿地生态加持，地块价值显然。
图片来源：浙江省土地使用权网上交易系统
但就是优越如此的中央绿轴，在土拍市场中，也是“铩羽而归”！
温州土拍市场如今的萧索，对比于上半年的“群雄鼎立”而言，可谓是天差地别，在上半年，几乎绝大部分地块出让，都会引来大批房企争相抢夺，而最终也普遍以“封顶+竞配”、溢价率30%以上的成交结果出让！
这宗中央绿轴地块的成功出让意义斐然，这象征着温州土拍市场的下行已成明显趋势，房企在土拍市场，已不再像上半年拿地时那样肆无忌惮，拿地成本与难度的提升，让房企不得不经过深思熟虑后才敢下手！
图片来源：浙江省土地使用权网上交易系统
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其次自然是国内组合拳式的调控。
从房地产整体宏观市场来看，自下半年起的调控几乎不断，无论是土拍市场、新房市场还是二手房市场都有着力度不小的调控政策出台。
众所周知，早在去年开始，一张大网就已经蓄势待发，三道红线先浇灭开发商的嚣张气焰，贷款红线制约银行，土地出让金划归税收制约地方政府。
政府、开发商、银行、炒房客四维一体的大网已经织成。
这下好了，推动楼市滚轮前进的三因素全都套上了紧箍咒。再然后通过二手房贷款收紧，卡死了楼市流通性。
这一系列操作是当下国内楼市哀鸿遍野的最大原因。
据不完全统计，截止今年七月底，全国楼市调控次数多达352次，其中无论是对土拍市场的“双限双竞”等政策，还是新房市场的“限购”等政策，或者是二手房市场的“限贷限售”等政策，对整个楼市也都是暴击。
作为房产“泥石流”的学区房，今年以来同样噩耗不断，曾经的如日中天，到如今的摇摇欲坠，央府仅仅用了几个月的时间，就将学区房多年发展积攒下的底蕴全部打散。
而在最近，包括北上广深等22个热点城市的调控加码，再度将房地产行业胆战心惊！从土拍供应、拿地融资、竞买规则等多方面的限制，让各大房企在拿地时“如履薄冰”！
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而这样的市场情绪又会对楼市后续带来什么影响？
从短期来看。
无论是宏观，还是地方调控，骤冷的土拍市场和下滑的整体成交量难免让人对接下来的温州楼市焦虑。
其实从前几天的土拍上来看，很多人都被这样极低的溢价率所吓到，之前动不动的封顶+竞配，现在竟然最低的连1%都不到。
但其实政府对三宗地块的溢价率下降25%，你们以为只是为了降低地价吗？
更多还是为了降低高溢价率对土拍带来的刺激。
不妨这么来看，上半年出让的时代地块楼面价11089元/㎡，瑶溪南和瑶溪北单元的两宗地块也在1.1万元/㎡左右。
这其实只是个数字游戏罢了。
想要溢价率高一点，就把底价定低一点，想要溢价率低一点，就把底价定高一点。
不过话又说回来，上半年市场火热，土地楼面价屡创新高，但依旧难以浇灭开发商抢地的热情。
眼下楼面价同样不算低的市场，开发商在拿地上却止步向前，不仅仅只是利润的上限被压制，很明显也是对接下来楼市行情的观望和自身财力的重新布局。
而从长期来看。
大家也不用对温州楼市太悲观，调控只是一时，不可能是一世。
客观上看，温州的基本面是没有问题的，人口，经济、城市建设等方面都在稳步上升。
即便是当下调控的普遍性加重，隔靴搔痒也好，真的管控也罢，真正决定楼市的不是调控，是供需。
供需，是分析一切的根本，需求长时间大于供应，才是价值的根本。人口增速>房子增速，才是我们寻找温州势能的关键，从上一轮温州楼市的大周期来看，人口、经济以及供需平衡，温州楼市的底子一直都撑得起场面。
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发表于 2021-9-2 15:44
