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温州豪宅封面——鹿城广场，在温州豪宅市场向来具有风向标意义，无论是在高净值人群，还是普通老百姓心中，都是灯塔的存在。 10年来，尽管该楼盘房价较最高峰时普遍的10万元/㎡，下降了差不多一半，但6月份该楼盘一套一线江景房以近3.7万元/㎡成交，还是吸引了一大批人的关注的目光。 事出有因必有妖！怎么回事？我们一起来看看……
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绿城·温州鹿城广场（备案名：锦玉园）位于鹿城区车站大道与江滨路交叉口。
共有5幢住宅，精装修交付(房开装标1万元/㎡)，一二楼均为架空或沿街商业，最低楼层为3楼起步。每平方物业服务费为7元/㎡（不含能耗费），目前大部分房源成交价在5.2万——5.6万元/㎡之间，低楼层除外。 其中3幢和5幢为跃层，1、2、4幢均为大平层；随地块出让的约350米超高层项目目前还处于建设中。 4、5幢为一期房源，面积段为392-850㎡；1、2、3幢为二期房源，配有泳池及中庭花园，面积段为293-631㎡，一、二期地块各自为独立小区。
来自温豪宅的数据显示，最近几年来，作为温州的头部豪宅小区，鹿城广场向来是二手房市场的成交热点。今年除了2月过年没有成交外，每个月都有成交的案例。其中今年第二季度4月成交了1套，5月份成交了2套，而到了6月份成交房源达到了3套。 在6月份成交的3套房源中，其中3号楼成交1套低楼层房源，建面约630㎡，成交总价2360万（含两个车位），折算成单价约为3.667万元/㎡； 而另两套成交房源全为1号楼，建面约297㎡，其中高楼层房源成交为1700万，成交单价约5.7万元/㎡；低楼层房源成交价为1460万，成交单价4.9万元/㎡。 你们发现没？拥享一线江景、南向有超大中庭花园的3号楼，出现成交单价约3.7万元/㎡的情况，且包含两个车位，着实让人吃惊。 要知道，目前滨江商务区非江景房源中，3.6万元/㎡+的房源都不好找，更不要说，一线江景房源中找到几套单价3.6万+元/㎡的房源。 今年上半年，滨江商务区的三个项目（时代·滨江上品、华润·九悦、融创德信·江山云起）开盘含装售价约4.2-4.3万元/㎡（装标1000元—3000元/㎡），开盘就接近售罄，其中华润·九悦更是出现开盘前认缴诚意金排长队，以及二期报名人数与房源比高达7.7:1的火爆现象。 难道，一二手房源竟然出现逆向的价格倒挂？
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那么，这套成交价极其低的房源，到底有何故事呢？ 来自温豪宅数据显示，该房源是鹿城广场近年来成交单价最低的一套，并且挂牌近3年都未能成功出售。 究其原因：
第一，该房源单价虽低，但户型建面有630㎡，总价一点也不低；
第二，以该房源2360万成交总价为标准，鹿城同价位的优质房源以及可挑选的高楼层也不在少数；
第三，并不是所有客户都青睐大面积段房源，产权面积大，物业管理费等配套设施费用也不低，多数客户对于此类刚性支出的认可度不高。 另一种说法是，该低楼层房源正对瓯江路一线江景视野有不利建筑物，再加上高净值人群最讲究的景观视野受限等条件，低价成交是可以理解的。 当然，这样的成交价格仍是当前的市场价，并不代表该小区整体房价水平。 对于这样的价格，还有一个观察点值得我们去观察和思考： 微信公众号：楼市温州平台查看了阿里网上拍卖平台的数据发现，锦玉园3幢低楼层301、和304室，曾经在阿里拍卖网上有成交记录： 2014年2月18日，锦玉园3幢304室经过2次拍卖，最后以1803万成交，折合成交单价约2.83万元/㎡。
2014年6月24日，锦玉园3幢301室经过3次拍卖方才成功以1800万成交，折合成交单价约2.83万元/㎡。
在温州楼市的最低谷，也就是温州房价经历老高事件，房价出现35个月连续下调之后，鹿城广场锦玉园曾有几十套房源被拍卖。
今天所说的这套房源，有可能就是之前通过拍卖获得的3楼房源。 2014、2015年是温州房地产市场历史上的低迷期，价格偏低是可以理解的，对比而言，本次该套房源以单价3.66万元/㎡，总价2310万的价格成交并不算贵，但也不低，符合市场预期。 但今天我们复盘发现，7年时间房价才涨了8000元/㎡，算不算严重跑输市场？你们可以比较一下你们身边的房价，而这还是鹿城广场的住宅，这样的资金量。 显然，通过对比，6月份成交的这套房源真是拍卖所得的3楼房源，7年才勉强跑赢银行利率，年收益率只有约4%，投资价值并不大。 这样看来，这位房东当初的选择，算是失手还是？欢迎大家留言评论。 |
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发表于 2021-7-21 08:12
