融悦东方超1000万“电商费”退回，温州之翼的“服务费”能退吗？

为朋友笑了

            不久前， 瓯海大发·融悦东方（备案名：融悦锦园）的“电商费”事件闹得是沸沸扬扬，最后以 向消费者退款告终。温州之翼的购房者是否也遭遇了类似“陷阱”？一起来看看……
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温州之翼位于龙湾区温州大道与南洋大道交叉口，由 旭辉负责营销， 融创负责设计， 滨江负责施工。

▲温州之翼区位图
项目包含住宅约5.12万方，共有高层5栋约388套住宅，毛坯普惠92折折后均价约 1.78万元/㎡，一期于2018年9月15日开盘，预计今年年底竣工。

▲温州之翼楼栋分布效果图示意
2019年1月，市民杨女士 （化姓）以225万元的总价购置了温州之翼一套房子。杨女士称，签约时，销售顾问向她推荐了一个购房优惠活动。“只要 预存4万元，就 能享受到总价4%的折扣，房子总价200多万元，4%就有8万多元。”杨女士算了下，觉得很划算，当即刷卡预付了4万元参加活动，不过销售人员 并未能提供该笔费用的发票。综合其他各类优惠，杨女士最终 拿到9折购房的优惠。
今年1月，杨女士才正式拿到购房合同和发票，结果发现了问题。“发票上显示房价是211万元，正好等于首付款加上贷款总额，之前参加活动预付的 4万元并没有被用来抵扣房款。”杨女士联系销售顾问，却发现对方已经离职，还把她微信拉黑了。杨女士随后向开发商项目公司万祯置业售后负责人吴先生反映，但一直没有给她满意的答复。
经过打听，杨女士发现和她一样遭遇的购房者 还有数十人， 这笔钱无一被计入房款， 去向不明。参加活动的购房者最终拿到的折扣也各不相同， 主要集中在9折至9.2折之间。
更令杨女士等人惊讶的是， 大多数购房者并没有参加该“优惠活动”，但他们 实际拿到的购房折扣同样是在9折-9.2折之间。“这就相当于， 交钱参加活动的人不但没有享受到更多优惠， 反而是被额外多收了4万元。”杨女士说，“这让我们难以接受，我们认为 房开的行为是欺诈。”
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▲业主提供的合同条款内容
“‘存抵’的字面意思很清楚，就是要在总价里抵扣，类似的存抵活动其他开发商也经常有。”另一名业主林先生（化姓）表示，他当时曾提出这笔钱能不能不交，销售顾问明确表示，不交就没有购房资格。
在业主们提供的书面证据中，房探发现这笔4万元的费用是 以“服务费”的名义收取。
其中 部分业主是同 “乐居购房网（宁波站）”签约，参加超级E金券活动。在业主签署的协议中约定： 预存40000元享总房款4%折扣优惠，该笔服务费最终转入宁波易居臣信房地产经纪有限公司账户， 该笔费用不予退还（也不计入房源房款）。

还有部分业主则直接和 宁波易居臣信房地产经纪有限公司和签约参加活动， 活动条款和乐居购房网的协议基本一致。

杨女士说，签约时，由于文件较多，加上销售催促， 当时并没有细看，“我们一直以为是交钱给开发商，作为预付的部分房款， 宁波这个公司我们根本没听过。”
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出现类似问题的楼盘不在少数。今年5月底，位于瓯海中心区的 融悦锦园（推广名：大发·融悦东方），就有超过200名业主被 收取5万至10万元“电商费”而被曝光，总的涉及资金超过1000万元。

我们比较发现，这笔“电商费”和温州之翼的“服务费”非常类似，款项同样是 被转入第三方房产经纪公司，且 不计入购房款，购房者 交纳后方可享受“优惠服务”。
“电商费”事件曝光后，瓯海区市监局、瓯海区住建局等部门介入处置。涉事的两家中介公司组建工作小组，房开方也派人督促工作小组开展工作，目前 已陆续向融悦东方业主清退“电商费”。
早在2016年10月，住建部便公布了《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》， 明确规定房地产开发企业不正当经营行为包括：商品房销售不予明码标价、在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用。《商品房销售管理办法》第二十八条规定， 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
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瓯海“电商费”事件的解决让温州之翼的购房者们看到了维权希望。日前，杨女士等近20名参加活动的业主组建了维权群，分别向龙湾区住建、市监、信访等部门反映。
龙湾区住建局相关工作人员向房哥平台表示， 温州之翼“服务费”的情况“比较复杂”， 根据分工主要由市监部门牵头，住建部门配合处置，此外区信访局也将组织双方调解。
业主称，龙湾区市监局相关人士在答复时称，无法处理， 建议通过司法途径解决。房探联系龙湾市监相关工作人员时，得到的回复却是 “不知道此事”。
龙湾区信访局则在浙江政务服务网答复投诉市民 称，属于民事合同纠纷，无法处理， 建议通过司法途径解决。

▲信访部门答复内容
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针对温州之翼“服务费”投诉，房探日前联系到开发商售后部门了解情况。
相关负责人吴先生回应称：“这是房产营销时的一个活动，协议条款中都 对服务内容作出了明确的约定，也 明文标注了费用不计入购房款。”吴先生表示，接到投诉后，他已向公司领导进行汇报，“公司曾专门就此开会研究，认为 收取这笔费用在流程和程序上都是合法的。”
据吴先生介绍，二期购房者中大约 40户交纳了这笔“服务费”。同样的买房子，为什么有些人要多交这笔钱，而实际上却没有享受到更大的折扣？
对此，吴先生解释说，“ 活动是阶段性推出的，有些购房者正好赶上了。”吴先生同时也 承认参加这个活动的客户的确并没有获得更大折扣，“从客户个人情感上来说，确实会难以接受，我非常理解，但这也是市场经济， 存在一定的价格波动也是正常的。”
吴先生表示，政府部门 此前提出希望组织双方调解。“我们认为这笔费用是合法收取的，如果要补偿业主诉求， 在公司财务制度上也缺乏依据。”吴先生说，考虑到 企业目前无法提供用于协商的资金，同客户的协商自然也没有意义。因此，房开也 建议业主通过向法院起诉来解决问题。
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“
律师观点：要退款，需更多证据证明存在虚假宣传或欺诈

蔡贤弼律师
浙江六和（温州）律师事务所合伙人

• 从合同看对业主不利，要求退款，缺乏依据
  

从业主提供的书面材料来看，约定4万服务费的《服务协议》 系业主与第三方中介公司签订，而非业主与房开，该协议并未约定4万元款项折抵购房款，仅是约定了 撮合业主与房开交易后，业主能够获取总价4%的优惠，该 4万为支付中介的服务费。因此， 业主主张房开折抵购房款， 或中介退还服务费， 缺乏法律依据。

• 若证明存在虚假宣传，可撤销协议返还服务费
  

若业主 能够证明中介或房开存在虚假宣传或欺诈， 可 从撤销《服务协议》的角度要求返还4万元服务费。

近年来类似“电商费”“服务费”“茶水费”等房产销售套路频现，由于 购房者草率签署往往给事后维权造成不利影响。首先，建议购房者在签署开发商提供的相关书面材料时 不能轻信所谓统一的格式合同而不加细看；其次，若 合同的相对方不是房开公司，更需留个心眼，要仔细研读合同条款；第三， 要求房开的工作人员明确提示格式合同里的价款优惠条款，有针对性的研读，避免文字陷阱。
（以上为律师观点，仅供参考，不代表本平台立场）
房探观点
----从合同来看，协议 本身并没有什么问题。但从业主角度，也并非没有蛛丝马迹可寻。以温州之翼业主签署的一份协议为例，合同约定了除了提供议价服务（优惠）之外，还包含了咨询服务等一系列服务。

即看服务方是否为购房者 争取到了约定的优惠、提供了约定的服务。若根本没有提供服务，购房者可以举证 （书面证据、微信聊天记录、录音等）说明， 要求服务方承担相应的违约责任；
----从业内潜规则来看，类似的“团购电商费”大多是 开发商巧立名目， 供走账之用。 由于第三方的服务公司为开发商硬性指定，购房者几无选择余地。开发商 有义务举证说明第三方已经尽到了合同约定的义务和内容；
加之，按照温州之翼二期预售方案第六条“预售价格及其变动情况”中，所谓的“团购活动”享受的4%优惠名列其中。这意味着
团购活动由开发商组织
， 开发商有义务和责任对“存抵团购”活动中委托第三方提供的服务和履行到位与否作出实质性说明。否则，
开发商应该承担共同责任！

▲温州之翼二期预售方案（局部），截图自温州市房地产市场信息交易网
----从常理揣度，多数引发纠纷的“团购电商费”的操作是这样的，购房者一直与开发商接触，在支付房款时，应开发商要求将一笔以“电商费”“团购费”“服务费”等名义支付给第三方代理销售公司。 购房者大多享受到了相应的优惠折扣，但 多半没有接受第三方公司的居间服务。而开发商与第三方代理销售公司存在代理委托关系， 应当向第三方支付佣金，购房者在不明不白的情况之下，支付了这笔费用。这显然 违背了《合同法》的公平原则；
----按照相关规定，商品房在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用被明令禁止。一房一价、明码标价的意义就 在于减少购房环节操作的灰色空间。“团购费”“电商费”的套路设置，显然与之相悖。
好在类似的套路已经逐渐淡出温州楼市。但不同的属地部门对同一套路的处理方式不同，有待商榷。 龙湾市监、住建等职能部门理应承担起法律赋予的权利和责任，主动 介入调查， 而非将“皮球”又踢回给购房者！
好了，今天就到这里！

题图：视觉中国