外墙脱落砸中保安亭！温州江景房“高空炸弹”悬了1年，为啥“拆”不掉？

年轻不怕

去年11月，新希望三江立体城·揽江阁的几幢高层开始出现外立面脱落，业主被迫从负一层绕行；今年8月，脱落的外立面石块直接砸在了保安亭上，险些酿成大祸。





▲业主供图。历史资料图





▲业主供图

直至今天，小区多处依然拉着警戒线，挂着“外墙脱落、请勿靠近”的告示，被砸变形的保安亭也依然伫立在原地：





近一年过去，楼下的警戒线换了又换，墙上的开裂、空鼓、渗漏、露筋等问题，依然悬挂在几十米的高空。









▲业主供图

而在距离外墙不远处，一场围绕519万保修金以及220名业主要求罢免业委会的拉锯战，似乎把小区推向更深的僵局……



揽江阁的外立面脱落问题，卡在一个极其微妙的时间点上。

按规定，外墙防渗漏保修期为8年，但粉刷饰面层保修期只有2年。而揽江阁外立面脱落时间，刚好卡在8年保修期的尾巴上。



▲截自《温州市住宅物业保修金管理办法》



▲业主供图

为了留住这笔总额高达 519万余元的住宅物业保修金，避免开发商到期后直接取回，经多轮协商，业委会在今年8月公开征求意见，提出两个方案：

方案一（协商处置）：开发商同意截留 40%（约208万元） 付给业委会专户用于维修，剩下的60%退还开发商，双方就此了结；

方案二（起诉维权）：全体业主授权业委会打官司。但需要2/3以上业主参与，并经参与表决的1/2以上同意，且需先行垫付约50万元的第三方房屋质量鉴定费及诉讼费、律师费等。

▲业主供图

业委会公告中写明：“资金有限，维修项目预计无法全面覆盖”；“若方案二凑不够人数，则自动采用方案一”。

与此同时，有业主反馈，除了外立面脱落外，还存在小区沉降、地下室渗漏等多个问题。有业主称，因沉降导致商铺消防管网脱节无水，需全部更换，还有不同程度的大理石脱落、开裂等。



▲业主供图

有业主称，看着满目疮痍的外墙、地基沉降和地下室渗漏，这200多万，恐怕连给几栋楼“打补丁”都不够。



针对外立面脱落的原因及维修成本，有业内人士分析认为，揽江阁外立面脱落或与“外墙外保温”技术有关，这也是大约2008至2017年间建设的安置房，以及2012至2017年间建设的商品房的“通病”。

该部分材料吸水率较高，在温州高温、多雨、多台风的气候条件下，长期日晒雨淋后，保温层与墙体之间容易产生空鼓、分离，进而导致饰面层连同保温材料整体脱落；加之该小区外立面造型较为复杂，也在一定程度上增加了开裂和脱落的风险。业内人士建议，对已破损区域先拉网防护，再进行铲除处理。

在成本方面，目前，真石漆的单方造价（工程总价/工程总建筑面积）大致在60-150元/㎡。若按100元/㎡估算（有误差，以实际为准），立体城·揽江阁总建面超11万㎡，如果外立面全部翻新，预计要花约1100万元。相比之下，方案一中的208万元确实难以覆盖。



今年9月下旬，揽江阁小区业委会正式就住宅物业保修金事项发布公告。但有业主称，业主大会的组织过程存在多个争议点。

据业主反映，9月20日，业委会公布《关于召开业主大会表决授权处理保修金相关事项的公告》，定于9月26日-27日投票，并注明“发放表决红包每户100元”。随后，有业主在物业办公室发现了一份从未张贴过、但加盖公章的第二版公告，内容大同小异，投票时间变成了9月27日-28日，两版却都落款9月20日。









▲两个公告投票截止时间不同。业主供图

此外，有部分业主整理出了7项程序问题，并转呈街道，要求核实、查处：

征求意见公示期未满7日，实际在8月26日结束；

5个议题一次性打包表决，未实现“一事一议”；

按照议事规则，逾期未投票的业主被“计入已表决多数票”；

全程未公开唱票，唱票人、监票人、计票人全由业委会成员担任。业主认为，业委会恰是本次授权的受益方，未依法回避；

8万余元的“100元表决红包”资金来源及去向未作公示。

9月29日，业委会宣布：

同意704人，占总人数83.7%；同意面积占总建面84.66%，授权通过。

▲业主供图

部分业主对该决议的效力持异议，并要求街道予以监督、处理。截至发稿前，属地街道尚未就此作出公开的书面反馈。



而外立面脱落问题的背后，是业委会与部分业主之间长达大半年的对立。

今年1月，因外立面问题多时未见实质性处置进展，加上业委会长期未完整公开账目、主任陈某及副主任杨某被指长期推诿小区事务，部分业主提出异议。另据业主反映，陈某被指存在“在三江温州壹号小区担任业委会委员”“擅自砌墙圈占公共区域做仓库和子母车位”等问题；杨某被指“长期私占楼道”。1月底，相关“仓库”和车位均已“恢复原状”。





▲业主供图



▲业主供图

为此，220余名业主联名向三江街道办递交报告，要求召开临时业主大会，罢免陈某、杨某等委员，并审计公共收益、公开历年财务及决策信息。

今年2月，业委会未经业主大会表决，拟将30余万元公共收益以现金红包分发。经业主投诉，后被相关部门现场叫停。

今年7月，由属地街道委托、温州中源立德会计师事务所审计，出具审计结果显示，揽江阁业委会存在以下问题：

经济业务核算不规范，如出纳备用金4.5万余元现金收支记录“已遗失”；

会计核算与记录不严谨；

没有严格遵守财务公开制度等情况。

▲审计报告（左右滑动可以查看更多）。业主供图

8月13日，街道书面答复业主信访称：“多次召开专题会议研判分析相关事项……并指定班子领导牵头处理，增派工作人员协调处理”；同时表示，“召开临时业主大会的受理主体为业委会，相关材料应直接报送业委会，而非街道。”





▲属地街道书面回复（部分）。业主供图



10月20日，揽江阁业委会发布公告称：

拟在小区内增设防坠棚，预计费用约41.6万元，资金来源为公共收益金和保修金，目前在公示表决，除业主表决外，还需要住建和街道同意；

小区有243户业主上报外立面漏水，商铺消防用水瘫痪，近期将专项全面排查、维修外立面及消防管道；

维修方案实施前，将向住建和街道专题汇报，在其监督指导下开展工作。

▲最新公示，业主供图。

就此事，房探联系了揽江阁小区业委会主任陈女士。陈女士回应称，经业主大会表决并与开发商协商，将截留保修金200多万元用于小区维修，该笔资金专款专用，目前正在相关部门指导下依法依规按流程推进。她同时表示，围绕外立面脱落问题，业委会也做了大量工作并全程留痕，也希望得到广大业主的理解与支持。

据陈女士介绍，小区外立面脱落从2020年左右开始出现，开发商也曾多次到场维修，但问题始终未能解决，“可能因当时外墙外保温技术还不成熟”。

针对业主反映的“在多个小区担任业委会成员”及“占用公共区域”等问题，陈女士表示，两个小区的议事规则均未禁止业主在其他小区担任业委会成员；至于是否存在违章违规，自有执法部门介入处置。

而属地街道相关负责人则表示“迟一点再联系”。截至发稿前，房探未取得正面回应。



从去年11月外立面脱落，到今年8月砸中保安亭，再到10月外立面隐患依然未根治，揽江阁的“高空炸弹”风险始终存在。

在房探看来，外立面维修的资金缺口是客观现实，多次业主大会的程序争议也是业主关注的焦点。但比墙面裂缝更急需“修复”的，是小区决策程序的透明度和基层指导监督的实质性介入。当物理层面的安全风险，叠加了业主与业委会之间的信任危机，如何通过合法、合规、公开的程序凝聚共识，或许是揽江阁乃至更多类似小区需要共同面对的课题。