温州市中心这片，拆小学、改规划，要有大变化？

案例学习法

日前，鹿城区政府网发布了温州市鹿城区松台片区九山单元C-18及水心单元B-16a等地块详细规划修改启动前征求意见。



这次修改有哪些变化呢？

本次规划修改四至范围：东至九山外河、隔岸路，南至荷花路，西至杏花路，北至任宅前路，用地面积约为14.3公顷。



本次修改范围

对比2022年《温州市核心片区九山单元C-15~C-21地块及温州市旧城B-12、B-16~B-19、B-25~B-27等地块控制性详细规划修改》批后公告。








主要变化有九山单元C-18地块用地规模向西扩容；受地块边界调整影响，茶花路路线同步向西优化，道路西侧地块规模相应缩减，同时用地性质拟由服务用地调整为商业用地。

这一系列针对性的规划微调，是为九山单元C-18出让做准备。

早在2026年初温州市房地产行业协会七届三次会员大会上，相关部门发布年度温州土地推介清单，九山单元C-18地块就已列入推介名单。



地块西侧原为水心小学新村校区，校区拆除工作已于上月启动。



来源温州商业地产专家程俊府

目前，九山C-18地块容积率、建筑高度等核心出让指标尚未明确，需以待后续官方挂牌公示为准。

值得一提，近期鹿角湾地块规划修改批前公示、横渎单元批后公示（E-02地块），算上本次规划拟修改（九山单元C-18地块），业内传闻鹿城有一批涉宅地块有考虑在9月集中挂牌。今年截至目前，市区的土地供应相当克制，仅成交一宗低密地块，待出让一宗南湖四代宅地块。


本次调整的地块，属于茶花未来社区的核心腹地。

未来社区自2019年写入浙江省政府工作报告后，在全省全面铺开、落地推广。2021年，省级未来社区创建体系进一步细化升级，针对老城片区普遍存在的“老旧隐患小区与优质住宅小区混杂、整体风貌杂乱、更新难度大”的痛点，新增拆改结合类专属创建模式，茶花未来社区由此应运而生。

不同于全域拆迁、整体重建的开发模式，茶花未来社区采用拆改结合的差异化更新路径，同时也是温州市首个省级拆改结合类未来社区试点项目。该项目紧邻古城门来福门，北至胜昔桥路，南抵马鞍池路，西达鹿城路与杏花路，东至信河街及温瑞塘河，是名副其实的“老城中的老城”，也因此被定位为温州老城有机更新的标杆样板项目。



茶花未来社区区位示意图

在正式纳入省级未来社区创建体系前，鹿城区已于2020年先后公示清明桥、隔岸路两大区块拆迁改造计划。其中，清明桥区块拆迁工作顺利完成，区块北侧已建成九山南苑，南侧即为本次控规调整的核心地块。

与之相对的隔岸路区块，拆迁推进工作阻力较大。区块曾分别于2020年10月、2021年8月两次发布征收补偿安置方案，但始终未达成正式拆迁启动条件。

据温州网络问政平台公开回复显示，该区块征收签约率仅约80%，未达到法定征收标准。

2022年，相关部门第三次发布征收公告，将区块细化为四个分区推进征收工作，但征收最终仍未顺利落地，更新工作暂缓。


在茶花未来社区的规划中，九山C-18地块处于核心位置。地块与人民路、九山公园临近，东南面有一定河景，如果早些出让，彼时行情之下的价格显然会更高。



2019-2021年，片区楼市热度居高不下，周边先后成交三宗优质宅地，包括九山金茂府、阳光城招商檀境、建发文澜府邸。其中茶花未来社区一河之隔的阳光城招商檀境，楼面价高达约2万/㎡，开盘含装单价达约4万元/㎡，市区最高开盘均价项目之一，足以印证板块土地价值。

时至今日，楼市市场环境已截然不同。不过，就库存来看，区域新房新房库存，仅檀境剩余少量建面约160㎡、180㎡大户型房源。锦绣路“四代宅”鹭湖在入市当年即“售罄”，库存殆尽+四代宅新产品去化火爆，片区市场受到房企关注。

不过，按照828政策，接下来挂牌地块，优先采取"现房”销售（浙江已有地块执行），加强预售资金监管，项目竣工且配套设施具备交付条件后解除监管，考验开发商实力，届时谁能拿地，拭目以待。