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关于温州欧洲城商业发展有限公司侵占温州欧洲城一期全体业主公摊面积收益告知书 事由： 告知人于2020年7月与温州欧洲城商业发展有限公司签订租赁合同一份，约定租赁位于温州欧洲城中心大楼一层商铺一间，室号为101-2室，面积112.8平米，租金13160元每月。在工商登记时，温州欧洲城商业发展有限公司以“将面积写小，租金写低可以更快办理营业执照”为由提供了室号为104的房产证明一份。同时提供虚假合同一份，其中约定租赁室号为104室，租赁面积50平米，租金5000元每月。 后经过告知人调查，温州欧洲城商业发展有限公司实际所租赁商铺为103室，合法产证面积为31.25平米。其余多出来的81.55平米的面积均为温州欧洲城商业发展有限公司侵占全体业主公摊面积所得（在此附上证明证据：证据一，来自温州市档案馆，温州欧洲城中心大楼一层平面图纸一张；证据二，来自某业主手中，欧洲城中心大楼一层落位图一张；证据三，将前两者图纸结合得出，商发公司实际侵占面积示意图，其中阴影划线部分为被侵占面积）。 由前者可以得知，在告知人所租赁商铺中，其中81.55平米的面积为被侵占的公摊面积，若核算到告知人每月所缴纳的租金里面，则每月有9514.68元无法证实是否有依照《民法典》实际缴纳给欧洲城全体业主。依据《民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。另外《民法典》第二百七十四条，建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房等，属于业主共有。故此温州欧洲城商业发展有限公司所侵占面积均系温州欧洲城一期全体业主共有，并非指单一业主所有。依据法律，温州欧洲城商业发展有限公司在收到租户们的打款后，若与全体业主有合同约定，应扣除相应营运成本后将其转交给全体业主合理分配；若无合同约定，则应全部予以转交。 另外《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《民法典》第一百五十三条，出租未取得建设工程规划许可证或未按规划许可建设的房屋，所签订租赁合同无效。故此关于温州欧洲城中心大楼一层的租赁商铺租赁合同理应值得商榷，即便是要缴纳占有使用费，也不能将其与实际租金划等号。 目前告知人已知温州欧洲城商业发展有限公司所侵占的面积高达1150平米，若以告知人当初所缴纳的租金116.7元每平米每月，则在过去的十余年时间内可能产生的被侵占金额高达24156900元（以2011年开始计算起，可能存在偏差，需经过法院调查才能实际得出），然则这还是仅仅中心大楼一层产生的金额，而中心大楼一层整体商铺的合法面积仅为1437平米，却产生了1150平米的违法建筑。若以欧洲城整体商铺总面积13万余平米来计算，其产生的违法建筑实际又有多少？ 故此，告知人在得知该事情后，于2024年11月26日向鹿城区综合行政执法局五马中队进行告发。然而实至今日，鹿城区综合行政执法局以及五马街道办事处在处理该事项一年半多时间内，相应的违法建筑未得拆除，相应的公示程序也未进行。且在过去的一年半时间内，鹿城区综合行政执法局与五马街道办事处还将温州欧洲城中心大楼一层的违法建筑强行定义为历史违建850平，现行违建300平。而此决定存在多处异议： 1. 历史违建与现行违建的划分标准应为2008年所颁布的《城乡规划法》作为时间节点进行划分，而非2013年所颁布的《浙江省违法建筑处置规定》进行划分。 2. 即便是依循《浙江省违法建筑处置规定》，该处违法建筑被划分出850平历史违建的同时，理应进行公示不予拆除的决定或者暂行缓拆的决定，而非隐瞒。 3. 依循《浙江省违法建筑处置规定》，做出暂行缓拆决定时就应当依法向上级部门即鹿城区人民政府进行汇报，同时应当由鹿城区人民政府出具公示书。然而至今一年半时间过去，相关程序仍旧未曾启动，是未有相关的上报行动还是鹿城区人民政府也对此事进行了隐瞒？ 4. 依照鹿城区综合行政执法局与五马街道办事处的认定，将温州欧洲城中心大楼一层的违法建筑划分出850平的历史违建，并言及出于营商环境考虑不予拆除。其将2013年所颁布的《浙江省违法建筑处置规定》作为时间节点进行划分，是否代表应当一视同仁，在2013-2026年做出的强拆行为中，凡有所涉及该建筑物是2013年之前所建设的，均应依法视为历史违建？ 同时依据《政府信息公开条例》第十九条，对涉及公众利益调整、需要公众广泛知晓或者需要公众参与决策的政府信息，行政机关应当主动公开。在本次事件中，温州欧洲城商业广场的违法建筑属于责任人温州欧洲城商业发展有限公司侵占欧洲城全体业主搭建而成，其侵占业主公摊收益是既定事实，若属于行政机关的鹿城区综合行政执法局与五马街道办事处主动公开对相关违法行为的调查结果及阶段性调查程序，便可以帮助温州欧洲城全体业主及历届租户们主动追回自身的损失。然而在过往的一年半时间内未曾见过鹿城区综合行政执法局与五马街道办事处的公开行为。反而是对告知人多次进行的政府信息公开申请予以驳回，其中的目的在哪？本身依循2025年4月16日出具的信访回复材料可以看出，鹿城区综合行政执法局与五马街道办事处本身已经就中心大楼一层违法建筑本身给出了一个调查结果，确认了存在1150平米的违法建筑且搭建人为温州欧洲城商业发展有限公司。而鹿城区综合行政执法局与五马街道办事处的隐瞒调查结果的行为不仅侵犯了公众的知情权，也侵害了欧洲城全体业主的追诉权。其产生的结果就是2025年6月，温州欧洲城商业发展有限公司将注册资本从3000万元直接锐减至100万元；2025年11月，温州欧洲城商业发展有限公司将自身企业名称变更为温州欧力商业管理有限公司，并搬离原本在欧洲城中心大楼五层的办公室。 而2025年11月，告知人在向浙江省综合刑侦执法指导局与国家信访局、国家自然资源部提出复查申请后，鹿城区综合行政执法局又以重新立案为由，将相关本应进行的强制拆除程序及公示程序终止，重新进入调查立案程序，并且在过去半年时间内迟迟不进入下一步程序之中。 且有关于温州欧洲城业主委员会本身就存在重大的问题。经查证，在2019至2020年期间，温州欧洲城第二届业主委员会便出现过，侵吞业主公共停车位收益的行为；更出现过属于市政道路的欧洲城（即东明路至飞霞北路的地下路段）被设卡收费。而温州欧洲城第二届业主委员会主任一职的选举更是存在巨大猫腻：其一，胡克作为温州欧洲城商业发展有限公司的前法人，于2018年3月卸任，到了2019年2月，欧洲城第二届业主委员会成立，胡克变成了业委会主任，按照正常常理而言，一个业主委员会从筹备到成立再到选举出主任一职往往需要几个月到一年不等，其中还要经历行政部门审批，为何胡克就能这么确定自己能出任业委会主任一职？故而于2018年直接退出了温州欧洲城商业发展有限公司。其二，温州星言停车场有限公司是在温州欧洲城第二届业委会成立后次月2019年3月12日成立，且根据调查其法定代表人方飞云是浙江至潮影业发展有限公司股东，而浙江至潮影业发展有限公司更是原先在2011年接手温州欧洲城商业广场项目的运营方，在其接手后才成立的温州欧洲城商业发展有限公司，且浙江至潮影业发展有限公司法人高雷，又与温州欧洲城商业发展有限公司高管高萌同属亲属关系。且高雷与胡克一样在2018年以前都还是温州欧洲城商业发展有限公司的实际运营人，而2018年3月，两人又同时退出。其中是否意味着，胡克当初的退出就是为了参选温州欧洲城第二届业委会主任一职，同时身为温州欧洲城商业广场地下停车位的收费方温州星言停车场有限公司的成立，那么其所收取的停车费主要进了哪里只怕就不言而喻了。其三，是谁提议成立第二届业主委员会，同时又是谁给予了温州欧洲城商业发展有限公司参选权。要知道，温州欧洲城商业发展有限公司只是一个“二房东”，依据《民法典》第二百七十一条和《物业管理条例》第六条，业主委员会选举权属于房屋所有权人（即业主），承租人作为使用权人，不属于“业主”范畴，无直接选举权。同时若以五马街道办事处的回复信息来看，温州欧洲城第二届业主委员会成立时间是在胡克卸任温州欧洲城商业发展有限公司法人之后，若五马街道办事处在当初认可了胡克的参选权，那么胡克当时是以什么身份参加的选举？以温州欧洲城商业发展有限公司法人的身份？还是以业主的身份？ 难道当初欧洲城第二届业主会的成立，五马街道办事处未履行核查参选人身份？还是存在其他的问题？ 基于上述种种，故此告知人特地告知温州欧洲城一期全体业主及历届租户们，同时告知人手上还手握其他向物业费问题、消防、税务等问题的材料。欢迎各位业主及历届租户电话联系，同时若相关事情升级为群众事件，告知人愿以证人身份出庭作证，或接受各级执法机关的问题辅证。
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发表于 2026-5-16 15:44