温州一小区车位卖给非业主! 终审：无效！

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近日，浙江省温州市中级人民法院就一起备受关注的车位使用权纠纷案作出终审判决，撤销一审判决，驳回非业主倪某某的全部诉讼请求。该案涉及小区车位“优先满足业主需要”这一核心原则的司法认定，对全区业主委员会具有重要参考意义。

一

基本案情

倪某某系翡丽湾小区隔壁某小区业主，于2022年10月与开发商某公司签订《地下车位使用权有偿转让协议书》，以13万元购买翡丽湾小区某车位使用权。2024年7月，倪某某要求使用该车位时，遭翡丽湾业委会和物业公司拒绝提供门禁录入等便利，遂诉至法院。

二

一审与二审判决对比

一审法院认为：

倪某某与开发商签订的协议未被确认无效，其取得车位使用权，业委会和物业应为其提供便利，包括录入车辆和人脸识别信息。

二审法院改判：

《民法典》第276条规定，规划车位应首先满足业主需要。开发商在未保证业主优先购买权的前提下，向非业主出售车位，违反强制性规定，合同无效。倪某某非本小区业主，其使用权主张缺乏依据，故驳回其全部诉讼请求。

三

本案启示与建议

01

严守“业主优先”原则

小区规划车位、车库必须优先满足业主需求。开发商在未履行公示、征询业主意见等程序前，不得向非业主出售、出租车位。业委会应监督开发商行为，保障业主合法权益。

02

业委会主体资格获法院认可

二审法院明确认定，业委会代表业主履行物业管理职责，在涉及业主共同权益的诉讼中具备被告主体资格，有权依法维权。

03

规范门禁管理，维护小区自治

门禁系统属于业主共同管理事项，业委会有权依法依规决定其使用方式。非业主使用小区设施须经业主共同同意，不得以“提供便利”为由强制开放。

04

加强合同审查与档案管理

业委会应督促物业公司完善车位销售、租赁档案，确保每一笔交易符合“业主优先”原则，并留存相关公示、放弃优先购买等书面材料，以备法律纠纷之需。

四

结语

本案二审判决进一步明确了《民法典》第276条的强制性效力，强化了业主优先权的法律保障。各业委会应引以为鉴，依法履职，积极维护业主共同利益，推动小区治理法治化、规范化。