又要开始拆迁了？最近，网上爆出鹿城水心茶厂宿舍“以旧换新”初步政策：
▲图据网络
与此同时，洪殿新村等多个小区也开始做“以旧换新意愿征求”：
▲网友供图
一时间，鹿城老旧小区“以旧换新”方案在网上传得是沸沸扬扬。终于，官方在8月15日正式公开发文：
▲图据鹿城区政府官网
文件究竟透露什么信息？咱们一起来看看……
简单梳理文件可以发现：
适用范围
市区范围内 、 2000年及以前国有土地 上非单一产权、房屋结构存在较大安全隐患、居住环境较差、配套设施不完善的 多孔板结构的老旧小区 ， 重点针对 是 1990年及以前建成的老旧小区 。
市区范围内较为 典型的类似老旧小区 有洪殿新村、十八家新村、蒲鞋市新村、双井头新村、马鞍池新村、翠微新村及部分水心住宅区等。
▲蒲鞋市、横河、双井头等老旧小区。图据楼市温州
而究竟哪些小区入选，目前尚未公布名单。
那么，这些老旧小区将要如何更新呢？有2个模式可选：
更新模式
1外迁置换模式
主要适用于有意愿（ （含本数） ） 在统筹房源范围内 进行 外迁置换 ，报经区政府同意实施的老旧小区。腾退房屋和原址土地 由承接旧房单位统筹利用 。
置换房源认购原则上采取 区级统一实施的竞价统筹方式进行 。属地街镇可在老旧小区（危旧房） 就近安排 统一小区置换房源。
▲惠民路两侧上陡门住宅区等。图据楼市温州
2原拆原建模式
主要适用于未列入年度拆征计划，C、D级危房集中且不具备修缮价值或无法通过修缮加固实施整治解危的，具备独立施工条件，通过原拆原建不影响周边房屋安全、不影响地块整体开发利用且能够完成解危并进一步改善居住环境的老旧小区。
原拆原建需全体所有权人共同申请，以幢为单位。申请后由属地街镇根据业主意愿、套型需求等，编制《原拆原建方案》，并报经区政府同意方可开展审批程序。原拆原建由全体所有权人自行筹集资金更新（政府适当补贴）。
在不改变现有使用功能的情况下，在充分保障公共安全，对建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、日照标准、绿地率、机动车停车位、非机动车位等，无法达到现行标准和规范的情形，可通过技术措施以不低于现状条件为底线进行更新。
配套设施不计容。为满足安全、环保、市容市貌、无障碍标注等要求，可增设楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温、外墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙等附属设施，以及建筑物屋顶的梯屋、电梯机房、水箱间、人防报警间等，新增建筑量可不计入容积率，不再收取土地出让金，不办理产权登记手续。
▲上陡门、洪殿等老旧小区。图据楼市温州
最受关注的或许还是外迁置换的“置换补贴”：
置换补贴
危旧房对象按期办理外迁置换房源房款结算手续的，对置换房源价格超出置换权益金额的部分，可按如下分段给予住房改善补贴：
1．超出在50万元（含本数）以内的部分按80%优惠结算；
2．超出在50-100万元（含本数）的部分按70%优惠结算；
3．超出在100万元以上的部分按60%优惠结算。
那么，问题来了。两个模式怎么选？
更新门槛
其实，这两个模式的门槛都不低：
▲浙工新村实景图示意
据说双井头新村等小区曾有业主着力推进，但最终搁浅。究其原因在于，多数老旧小区业主为中低收入阶层，原拆原建，一户业主拆了旧房少说要掏数十万元，多数家庭意愿率不高。
▲图据温州网络问政
- 外迁置换需要本小区或者本楼幢90%以上业主有意愿。
外迁置换的房源为区级统一实施竞价统筹。房源可以参照鹿城1-3期竞拍的情况，基本上以开发商代建安置房为主：
▲图据温州房产圈
那么，问题来了，“以旧换新”合算吗？
置换新房合算吗？
一方面，取决于原房产评估价的高低，另一方面则受统筹房源评估价影响。
就以茶厂宿舍为例，预计评估价1万元/㎡出头，假定为1万元/㎡（仅为示意，具体以实际评估为准），有1套65㎡房源，房屋价值相当于为74.75万元（1.0*65*1.15，未包含其他奖励，以实际为准）。
▲图据网络
假如置换到五马街道的怡河佳苑（参照统筹房拍卖价约1.46万/㎡），建筑面积约107方，总价约156.22万元左右，扣除原房子价值后，本来还需要补交约81.47万元，因为享受到了置换补贴政策（见下图），实际上要补缴约62.03万元，单价相当于约1.28万元/㎡，略低于市场价。
▲图据鹿城区府官网
由此来看，从拿房成本来看，或略低于市场价，但拆迁户要掏约62万元。且这一模式是区级统一竞拍，参照鹿城1-3期统筹竞拍情况，热门房源竞争激烈，不乏与市场价持平的，冷门房源流拍或底价成交。
咱们上述的算法毕竟还是个例。但多半以旧换新置换是需要掏钱少说几十万。对于近期房子有置换需求、预算相对有限的老旧小区业主而言，与其让旧房“烂在手里”，趁机以旧换新倒也不失为一个出路。
那么，老旧小区“以旧换新”的模式会大规模推进吗？
咱们可以从多个维度来拆解：
A文件口风审慎
在早前征求意见稿的起草说明中就曾明确“2025年，我区计划试点老旧小区（危旧房）更新项目2个以上”。
在正式发文中，也明确了“试点先行”。优先选择房屋所有权人置换意愿强、协商议事基础好的项目作为试点，做到“一小区一方案”，及时总结经验，推动“以旧换新”逐步有序扩面。
这也意味着，老旧小区以旧换新实施方案短时间内不会大面积铺开。
B做地成本高、平衡难、财政压力大
据打探，从做地成本来看，鹿城区拆迁后可以出让的净地，分摊到每亩成本基本上在2000多万元，高的甚至在3000万以上。
若容积率为2.0，保守按2000万元/亩的成本计算，楼面地价至少要达到1.5万/㎡（2000万/666.66㎡/2.0），才有可能达到盈亏平衡。这还是考虑纯宅地的情况，若含商业建筑（商业地价较低），盈亏缺口将更大。
在过去，拆迁三四层落地房等，若无中央财政等支持，都较难做到收支平衡。关于这一点，从近几年政府债务累积飙升就可以知道。何况上陡门住宅区、水心住宅区等，都是六七层楼梯房，容积率和建筑密度比原来旧村更高，拆迁成本明显更高。显然，这个盈亏平衡缺口将更大！
考虑到当前地方债务和财政状况，面对如此大的盈亏缺口，大规模推进拆迁更新的难度可想而知。
C
中央财政支持力度有限
此番，鹿城率先试点老旧小区以旧换新离不开中央财政支持。
今年6月，温州等20城入选2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选。
根据通知要求，温州等东部城市补助总额不超过8亿元。这也意味着，子弹有限，大范围、大规模推进的可能性较小。
好了，今天就说到这。 | 
发表于 2025-8-19 10:54
