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前些年，商业综合体是一些大盘的重要卖点，在解决生活配套的同时，提升了地段价值。
然而，建设是一回事，运营是另一回事。
除了几个成功案例，温州市区也有一些商业综合体，建成后未能成功运营，造成业主生活未达预期，并影响了资产价值。
比如，牛山板块的欢乐天地。
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欢乐天地本由央企华侨城拿地开发，是一座占地约237亩、总建筑面积约50万方的大盘。
后来，华侨城将项目51%股份转让给南京银城，导致该盘最终由银城控股。
除了住宅，沿着高昂路 （又称东岸花巷，现场地名标注混乱） 有4幢商业建筑，再加上西南侧的牛山广场，形成一座街区式商业。
由于欢乐天地所在的牛山板块，到瓯海中心区、梧田、南湖板块等都有一定距离，前往银泰百货瓯海店、梧田老街、万象城 （南白象） 等大型商业设施都在3公里以上。
同时，欢乐天地东、南、北均为山体，西侧还有工业区，板块在城市内又稍显闭塞，通达性高度依赖瓯海大道快速路。
因此，对于欢乐天地业主的日常生活，这座商业街区非常重要。
从总建筑面积约5万方的体量、规划功能业态等方面来看，欢乐天地符合商业综合体特征，只是在街区式布局之下，建筑分散，成了一座非标商业。
2022年8月起，欢乐天地住宅交付。
去年年中，欢乐天地商业街区投用。
与其他商业综合体不同，欢乐天地并未满铺集中开业，而是低调开门，继续招商，入驻商业也是各自开业。
如今开业约1年时间，欢乐天地并未成功运营，也毫无知名度与影响力，多数温州人也完全不知道这座商业街区的存在。
02
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欢乐天地的商业，重点在高昂路 （东岸花巷） 以东，以一座“方盒子”的Mall，一座偏开放式的商业建筑组成，以空中连廊跨大海路相连。
南侧的Mall是整座街区的主力建筑， 但它并没有对这座商业街区起到应有的引领作用。
根据原先的业态规划，1-3楼分别打造精品零售、亲子空间、时尚消费，然而如今并未按该分类招商，商家布局非常随意。
Mall主入口位于北侧，面朝4座商业建筑中间，有一个小广场，广场中央以下沉广场通往B1层。
1楼的“门神”是星巴克，这在其他商综很常见。
然而，跨进主入口就会发现，整座Mall空荡荡。
右侧商铺开设了瑞星咖啡、正大药房、桂新园、肯德基、霸王茶姬、深蓝汽车等门店，它们均能在高昂路 （东岸花巷） 开门。
左侧商铺不沿街，除了一家古茗，其余商铺全部空置。
2楼，整层空置，没有一个商家入驻。
3楼，有一家摄影机构，一家运动场馆，还有一家电影院在装修。
4楼是格乐利雅艺术中心，似乎没营业 （仅指8月24日中午） 。
5楼屋顶有一座摩天轮，是整座商业街区的重要标志，当时没人乘坐，也没有旋转 （仅指8月24日中午） ，几乎成了一座雕塑。
即便是周末中午，整个Mall都没什么人，餐厅、咖啡厅人也很少，基本只有一些长辈带着孩子来1楼中庭嬉戏、乘凉，基本不会产生消费。
就这样，这座Mall的地上部分，基本只有沿街商铺有商家愿意入驻，内部、楼上大多空置。
到头来，一座Mall所起到的作用，比普通的沿街商铺，好不了多少。
相比较之下，B1层的超市、健身房，更贴近周边业主生活，反而是整座Mall乃至整座街区真正有实际人气的地方。
03
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从Mall通往北侧另一座商业建筑的空中连廊，大门紧闭，无法通行。
这条通道长满杂草，堆满垃圾，已长时间无人打理，完全荒废。
通道边空置的商铺，几乎成了垃圾场，甚至有一间还被用作员工宿舍。
通道以北的另一座商业建筑，基本成了排挡楼。
该商业建筑主入口在南面，1楼“门神”是达美乐、老婆大人，沿街还有一家海鲜排档在装修，一家鱼庄已营业。
这座商业建筑一定程度上呈开放式，背后有一条步行街，但所有商铺全部空置。
2楼有一家棋牌式，其他商铺空置。
3楼也是一家海鲜排挡，占据了整层，包括户外空间，并影响了通往西侧商业建筑的空中连廊。
高昂路 （东岸花巷） 以西还有两座商业建筑，一座继续用作欢乐天地的售楼处，另一座开了一家快捷酒店。
快捷酒店以南就是牛山广场，除了3幢商务楼，裙楼还有全球商品贸易港，以及一部分社区商业。
而当前欢乐天地所起到的作用，只是对这里的社区商业进行了适当扩展，而非将这里升级为真正的区域商业中心。
像星巴克、达美乐等引进，让欢乐天地有了普通社区商业难以招引的品牌。超市的招引，也大大便利了欢乐天地业主的生活。
但是，就当前的大面积空置来看，欢乐天地尚且算不上优质的社区商业 。
因此，对于欢乐天地及周边其他小区业主来讲，这座商业街区只是有比没有好，并未对这里带来重大改变。
04
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当商业街区未达预期，欢乐天地住宅的价值也就大打折扣了。
对于多数温州市民来讲，如今商业综合体有多个选择，不差这一座。但是，对于购买了欢乐天地住宅的业主来讲，心理落差就很大了。
当初开盘时，这座商业街区是开发商的宣传重点，让购房者有着精彩生活的美好预期。
然而如今，欢乐天地交付后，商业街区运营失败，业主收获的基本只有沿街商铺。
这座商业街区运营失败，还影响了欢乐天地的房价及后续销售。
其实开盘初期，欢乐天地含装约22000元/㎡的均价，在当时的行情下，不算贵。
然而这些年，欢乐天地价格一路下行，此前降至约18000元/㎡，不久前还传出所谓“工抵房”仅售约16000元/㎡。
近期，欢乐天地一套法拍房，12000元/㎡还流拍。
这些年楼市下行，房价下跌很正常，全国几乎都如此。
但是，商业街区运营失败，还是对住宅价值造成了一些冲击，成为其房价下行的原因之一。
当前，欢乐天地还有200多套住宅未售 （来源：市房地产市场信息网） 。
而现在的购房者，看到了欢乐天地商业街区的现状，不会再有精彩生活的预期了，很难被打动。除非，价格再低一些。
如今，牛山板块还有拓高乐体育娱乐中心、麦德龙会员超市在建，但距离欢乐天地商业街区均有约500-600米不等，再加上缺乏步行友好设施，相互之间很难形成互动。
因此，拓高乐、麦德龙或有利于板块，但几乎不可能带动欢乐天地的商业。
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类似的规模不大、周边成熟度一般的商业综合体，还有立体城、印象汇等。
其中，三江商务区的立体城曾满铺开业，但由于运营商实力一般，招商品牌普遍缺乏档次、知名度，未能形成影响力，导致成功运营，如今大面积空置。
浙南科技城的印象汇，开业初期商家极少，但经过一年多的努力，也招引了一些知名品牌，情况有所好转。
可见，在规模不大、地段不占优的情况下，除非开发商与运营商凭借其强大实力投入大量资源、资金，否则普通的商业综合体很难成功。
而欢乐天地还存在一个重大硬伤，即地下停车场太小，再加上这里远离轨道交通，其他板块的市民不太愿意前来。
在此情况下，欢乐天地很难打造成真正有吸引力的商业综合体，定位为一站式社区商业更合适。
但是，那座Mall的封闭建筑形态，不太适合打造社区商业，尤其是满足不了一些营业时间灵活的业态、商家，内部及高楼层的招商依旧有难度。
其实，欢乐天地作为一个有2000多户业主的大盘，周边拥有山水环境，再加上板块稍显闭塞，具备运营社群的条件。
若这些空置的商业物业，能用于社群运营，或将能盘活这座商业街区。 不过，这同样需要开发商、运营商进行资源、资金投入。
还有北侧的牛山公园，若能有更多休闲、游乐设施及网红打卡点，能吸引更多市民前来游览，也有利于为欢乐天地导入人气。
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发表于 2024-8-29 16:13
