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大佬的别墅，又一次拿出来卖。
2022年，江滨路、单价1字头、超2000平花园含游泳池的独幢别墅两次流拍。
二拍，起拍单价1911万，折算单价1.68万/㎡。
当时，该房源的单价比安置房还便宜，有一定性价比。
流拍之后，该房源又进入了公开市场。不得不蛐蛐两句，现在如此随意的吗？想上法拍上法拍，想下就下。
去年10月，该别墅以16800元/㎡的单价出售，合计总价约1903万，和二拍的起始价几乎没差。
到了12月，有中介称此房已售。
本来这瓜到此结束！原大佬别墅就此绝版。
近日，又开始拿出来卖，有报价13000元/㎡，总价约1500万，大降400万。
不过，也有报价1000多万，估摸1500万的价格，水分很多。想砍价的上大刀，砍少了，可能真卖你。
该别墅位于南亚都市花苑，项目由温州职工住房建设开发公司与黎一村联合开发，一期为安置房，二期为商品房。
小区东临东江锦园，南近江滨西路，西临曼哈屯，北临江晨佳苑。该套别墅位于南亚都市花园北侧，为小区9幢。
▲别墅相对位置示意。据《房地产估价报告》
整个小区仅此一幢别墅。原业主为温州职工住房建设开发公司的疑似实际控制人和大股东。
简单来讲，房开的老板在自己开发小区给自己规划了幢别墅。
该套别墅产权登记于2010年6月，是一幢钢混结构独栋住宅用房，共5层，配备有一台电梯，证载土地使用面积515.03㎡，建筑面积约为1133.03㎡，未登记建筑面积492.24㎡。
小区周边曼哈屯、时代滨江、鹿城广场等豪宅，地段没问题，别墅除了南面走小区大门进入，北面单独有出口，往瓯江路较为方便。
小区建于世纪初，20多年了，买来后要大改造，不过别墅项目买的是土地，这也不算是大问题。
这两年，低密地块频出，但独幢别墅依然是稀罕物，该房源如此难卖，是存在硬伤，主要有三。
一是整个小区仅有这一幢单栋别墅，周边高楼环伺，有时刻被“监视”的感觉，私密性差，体验感不佳。
二是存在违建，可能需要无条件拆除。
三是别墅原先占有的花园绿地及游泳池仅有使用权，可能需回复原状。
原土地分摊面积约513.03㎡ 超出面积约1993.67 ㎡未登记，超出部分该别墅仅有使用权（包含花园、绿地、游泳池等），最终归属权属于南亚花苑。
原拍卖信息，来源于阿里拍卖
尤其是第三点。虽然温州市面上带花园的别墅、类别墅产品，花园也是使用权。但是，这些小区客群相对一致，而这个小区，仅此一幢别墅，又有安置房和商品房，情况较为复杂。
过去业主是项目开发公司老板，或因此无人跳出来讲话。如今要是外来者买入，会不会有人带头，要求拆除围栏、恢复原状，那就不好说了。
反过来，对有实力能买的起的大佬来讲，这房子很可能也入不了他们的眼。
这套别墅，总结来说，值不值钱，值多少钱，全看什么人拿下。能搞定2000多平花园绿地归属，这别墅才能值钱。 |
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发表于 2024-8-19 22:53
