最近，杨府山·江南里又“火了一把”。
它，位居滨江CBD核心区，背靠温州第一公园——杨府山公园，是温州首个公园里的下沉式商业综合体。
▲相对位置示意
然而，成也萧何，败也萧何。它因“下沉式”颇具辨识度，也因“下沉式”逐步衰落。
江南里的这次出圈，正是因为主力店“多多渔港”黯然关张。要知道，类似多多渔港的海鲜排档，深受温州市民喜爱，也是早前江南里生意最好的门店之一。
问题究竟出在哪呢？
5月14日中午，房探前往实地探访。
位于入口处、占地面积较大的多多渔港确已停业。今年3月中旬，经常点外卖的房探曾联系门店，门店工作人员回复“停业装修，大致半个月恢复营业”，不想等来的竟是“闭店”。
目前，江南里在营业的仅有汉堡王、瑞幸、特步、射箭馆等少数几家，除射箭馆等外基本上是下沉广场沿商业街门店。
早前引入的屈臣氏、汇星国际影城等，就连古茗之类的奶茶店也已撤店，个别门店甚至临时租给了12元快剪：
部分门店玻璃贴有“店面出租”：
江南里商业街内侧，部分位置更是一片漆黑：
商业街醒目位置张贴着大型广告，显示“业态升级调整，火热招商”，但招商电话号码和微信公众号二维码已经被“镂空”：
2021年5月，有商户接受房探采访时表示，其店铺租金约为130元/㎡·月上下，像汉堡王等部分主力店有租金补贴等。由于生意不太好，部分门店开设几个月后就撤店，当时就多多渔港等门店生意相对较好，主要原因还是周边住宅较少，人流量也相对较少。
那么，一度红火的江南里为何如今大规模闭店呢？
▲2022年美食节实景。图据温州房社长
沿街一店铺贴有的“通知”似乎透露了什么信息。“通知”大意是杨府山江南里全体业主已与江南里商管公司解除委托经营合同，通知商家不要续约及支付租金等等。
第三方平台显示，包含上述委托经营合同纠纷在内，在2023年至今一年多时间里，江南里的经营公司有6起司法纠纷。这其中，也有经营公司起诉入驻电影院的租赁合同纠纷。
▲图据爱企查
由此可见，江南里出现的问题不止出现在经营公司与房东，还包括与租户等。
如今，江南里大规模闭店，最心寒的怕是房东。要知道，江南里最早入手的时候，首开毛坯普惠（以约9折计）单价也要3.15万/㎡。
江南里共有商铺约409套，计商业面积约1.98万方。项目于2017年12月15日首开，目前还有76套待售。
▲杨府山·江南里效果图
其后，分别于2020年-2023年9次对部分商铺价格进行调整。2023年3月21日最后一次调价，商铺价格已经调整至0.64-1.90万元/㎡。
曾经“香饽饽”，缘何变成了“烫手山芋”呢？
房探简评
这其实也是温州不少社区商业邻里中心的通病，可以用几个字来概括——先天不足、后天畸形。
先天不足：
---从共性上来讲，前期类似项目上马，政府只考虑了规划，没有考虑后期运营。开发商拿到类似商业地块后，从利益最大化考虑，能卖尽卖，不太考虑后期运营招商；产权分割太细，有档次的也较难入驻，招商难度较大；
后期，政府吸取了教训，在土地出让时，约定了开发商自持比例，且不能分割出售（如西江月印象里），这是后话。
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]▲印象里实景图示意，图据吃喝玩乐in温州
---从个性上来说，江南里可达性较差：
- 江南里位于杨府山公园地下，除非明确地前往就餐，否则很难依托人行客流；且南侧和北侧均为交通干道，对人行活动影响较大。
- 与周边住宅小区区位关系不友好。江南里没有布局在已交付住宅小区中心位置，南侧住宅小区周边已有较为发达的街区商业，人气一时难以汇笼。
后天“畸形”：
---项目虽然统一招商、运营，但操盘手缺乏足够能力。即便如头部房企新希望，在三江运作的立体城购物中心，目前也大量店铺空置。
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]▲大面积空置的三江立体城购物中心。图据楼市温州
----再加上，周边如滨江万象城等商业综合体“虹吸”和东欧智库等分流，进一步导致客流减少。
房探认为，成熟的社区商业应当具备：
- 周边居住小区围绕，居住密度较大；
- 邻里中心商业体量适中，与紧挨的住宅区人口数量相匹配；
- 开发商必须自持相当比例商业，统一招商、统一运营；
- 周边小区人行可达方便。
▲江南里实景图示意
最后，简单说两句。
房探简评
----这两年，买房常态是普跌，跌百万的也不在少数。自住购房，尽管跌了，但是由于买房以自住为主，只要收入与房贷压力相匹配，涨跌对实际生活的影响不大。
而反观买商铺，特别是部分加杠杆购入的，一旦商铺没法出租或者关门，等待的命运可能就是“破铜烂铁”。这或许是投资购房的最大“坑”！
----“商铺的坑”，坑起来是无底洞。
特别是哪类商铺呢？商铺主要以销售为主，自持为辅，加上“操盘手”无太多商业综合体运营能力，也没有代表性商业项目的。
以往的经验告诉我们，商业综合体运营不是一般企业能够做得好的，做得好的还是那些头部商业企业（如印力、华润等等）。
----就温州而言，商业的布点已经从总体饱和、结构性短缺向总体过剩、优质短缺转变。如果没有特别好的资源禀赋，无法依托大的人流，也没有类似网红打卡的潜力（如梧田老街），黯然退场或许就是宿命。
▲梧田老街夜景。图源瓯海发布
所以，诸位，“一铺养三代”的时候过去了，此时买商铺得留心！
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发表于 2024-5-15 08:29
