“全能配套，一站式养生”“几十种社团生活，逾百项绿城服务细节”……养老碰上这样的配置，你心动了吗？
6年多前， 胡先生（化姓）就在这样的心动下入手了一套亲和雅园80方养老公寓。可胡先生却说自己“入了深坑”：“‘购买’房子时是‘会员制’，哪知变成了长租性质，还没有独立产权。”
最近，胡先生更是发现，连物业公司也撤了场。这究竟是怎么一回事呢？一起来看看……
事发位于龙湾中心区的宏地·亲和雅园。
▲项目相对位置示意
该项目在2019年9月前后入市，主力户型建筑面积约55方和88方，总价区间价约42-112万元，凭借着“城中养生综合体”的概念在养老群体中风靡一时。
项目配置泳池、健身房、食堂等，更是与温州市中医院达成合作，在小区北侧成立龙湾院区，可谓是踩准了养老群体的偏好。
▲项目广告示意。图据网络
胡先生投诉称，小区于2021年10月交付投用。但是，“买房”时，销售所说的80多项“配套服务”没了踪影。没过多久，连泳池、健身房等都出租外包了。
▲住户供图
“2022年9月前后，开发商还强行把一楼原来的售楼处、底商等出租，把养老食堂出租。”胡先生说，此时，他们才发现，他们当时入手养老公寓时签订的是“会员服务”，而1008套养老公寓的产权均在开发商名下，为集体产权。
为此，有住户称，一度有多达600多户老人不交物业服务费表达抗议，有个别老人将入场装修的部分砌墙砸毁。同时，还有老人在底商等张贴告示，提醒“存在纠纷，慎重出租”。
3月11日，开发商发布通知催缴物业服务费等。3月13日，开发商和物业公司发布联名告知书，称：
有410多户未缴纳2023年度会员服务费（即物业服务费）。若会员服务费缴纳不到80%，将在4月1日退出小区。
▲会员服务费等相关标准
时间到了4月1日，就发生了物业撤场的一幕。
这个近年来温州首个养老地产项目现状究竟如何？“无物业”状态究竟有啥影响呢？4月底，房探来到小区实地探访——
小区大门敞开着。大门前景观水池已经荒废多时，积了厚厚一层灰。
会所大堂空无一人：
轴线景观的戏水池积水已经参杂着不少泥沙：
园林绿化维护还算过得去，但局部散落着部分垃圾：
儿童游乐区：
架空层：规划了20多项功能
最热闹的还是棋牌室：
其余的架空层如画室等有使用痕迹。而如开发商宣传称的“健康小屋”等处于闲置状态，部分设备上明显积灰：
临近饭点，食堂有十来人就餐：
健身房正常营业，但无人在锻炼：
小区底商目前也都处于空置状态：
一步之隔的温州市中医院龙湾院区正常运作，开设了内科等常规科室，类似于一个社区卫生院，但有名医工作室：
以此来看，亲和雅园更像是一个中档商品房小区，各项条件还算过得去。只是增加了更多适合老年人娱乐、休闲、健康等的适老化配套。
目前，亲和雅园处于无物业管理状态，主要令小区安保、日常保洁等方面受影响较大。
那么，亲和雅园的当前窘境问题在哪呢？
其实，在老人在小区内拉的横幅已经表达了核心诉求：
- 住户是买房还是租房？房子有没有产权证？
- 开发商有无虚假宣传？是否已经依照广告宣传等内容落实承诺？
▲房探实拍
A
住户和开发商实际签订的为《会员卡买卖合约》。每份会员卡有对应具体的公寓号。
房探注意到，《合约》没有约定具体的年限。但在该土地出让时，土地出让须知明确要求：
向符合养老申请条件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服务合同约定服务期限一次最长不超过5年，期限届满，原承租人有优先承租权。
▲土地出让须知（局部）
其实，这相当于住户在开发商里长租，房屋买卖签订的是《浙江省商品房买卖合同》，同时应当在房管备案。
▲商品房买卖合同示范文本封面。
而开发商为了“钻空子”，通过“长租代售”的方式锁定未来收益，牟取利益。
房探了解到，亲和雅园已于2021年进行不动产登记，登记在开发商名下。但附记注明，办理转移、抵押登记等，需要民政部门书面同意；不可分割转让或销售。
▲亲和雅园项目不动产登记证书。住户供图
可见，亲和雅园有产权，但为集体产权。
那么，开发商在销售时有无告知呢？房探向多名住户了解，当时销售有回答“未来可能可以”，“集体产权”等说法。
同时，部分住户提供的《预定协议书》显示：
亲和雅园为大产权项目，无独立产权。
▲住户供图
但，也有部分住户声称自己没有签署该协议书。
B开发商或涉嫌虚假宣传
开发商与住户签署的《会员卡买卖协议》中，约定了数十项会员卡服务。但据业主称，实际入住后并无这些会员卡服务。
▲《会员卡买卖协议》约定的部分会员卡服务内容。住户供图
▲开发商宣传广告。住户供图
房探从接近物业的知情人士处获悉，物业公司由开发商聘请，双方签署的物业服务协议中没有约定这么多的会员卡服务。但这一说法还有待开发商证实。
据此，可以判断，开发商存在涉嫌虚假宣传的行为。建议住户向属地市场监督管理部门投诉。
截至发稿前，房探了解到，目前，属地政府已经牵头成立工作组协调解决亲和雅园住户问题，生活垃圾清运由街道环卫每日清运一次。
最后，顺道来了解下亲和雅园的入住和“二手房”情况。
入住和二手房交易情况
----房探了解到，目前亲和雅园购买“自住”的住户比例超80%。另外还有小部分出租。
----亲和雅园年均大致“卖”10-20套（转卖后去开发商处登记），出租约50-60套，2023年以来，因周边安置房等批量上市，价格较为便宜成交量和出租量都有所下降。
亲和雅园目前挂牌50-60套。市场成交主体以55方为主。交付当年，二手买卖还能赚几万块。此后，二手房买卖就得亏上数十万。目前，80方市场价大致在52-68万元，亏30来万；55方市场价大致在38-52万元。
出租租金大致在1.7-1.9万元/年，多为年租，半年起付。
租客和买家也基本上是老年人。即便是年轻人“购买”，也多是给家中老人养老之用。
二手房信息由平安易居中介娄晓东（13758728070）提供，若您有更多关于该片区周边二手房信息，可以与之联系。
对于亲和雅园这种模式，房探也有话说：房探简评
类似亲和雅园这种集中式养老的模式，还是有其积极意义的。
----从入住率来看，亲和雅园自住入住率超80%，加上出租入住的比例还会更高。并且，主要入住对象是老人。这侧面说明，集中养老项目还是有市场的；
----相对而言，类似养老公寓是一种变相的“住宅”。对老人而言，生活成本无疑比普通住宅要低几个等级，无论是出租还是会员制自住，对老人居住的养老成本支出要比普通商品房要低；
----老人聚居，也有了集聚效应，医疗、娱乐（如棋牌室）等相关配套使用效率会更高。
这说明，类似亲和雅园的模式还是有存在的意义的。
但是，也应该注意到，在营销环节，包括广告宣传没有落实、产权问题等没有跟住户交代清楚，导致了后期系列纠纷。后期若有类似项目上马，应当在营销等环节予以避免。
好了，今天就说到这了。希望亲和雅园的老人能够老有所养，养有所乐。
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发表于 2024-5-6 10:15
