头部学区房房价再次下跌！ 实验中学总校（六中）学区房，在经历了今年2-3月份的小高峰后，价格就一路小幅下探。随着6-7月份学区房交易高峰没有如期到来，学区房房价也随之应声而下。在7月底8月初，再次出现向下破位。 那么现在，实验中学总校（六中）交易量如何？价格降到了多少？下面，我们一个个的看。
01
先看价格。 这次实验中学总校（六中）有明显价格下降，是单学区的小面积户型。
30㎡以内的单学区老房子，部分挂牌价回落到200万以下，已经看到一套22㎡的挂牌价只有190万，实际成交大概率还会低于这个价格。可以看出，200万以内的价格，已经跌回到接近2022年下半年的价格。
2023年7月30日截图 2022年9-10月份，实验中学总校（六中）单学区20-30㎡的老房子，挂牌价大约在180-190万左右，成交价格大约在170-180万，这是近几年学区房的价格低点。而现在挂牌190万已经非常接近这个低点。 在今年2023年2-3月高点的时候，单学区20-30㎡的老房子可以卖到大约210-220万。后来虽然有下跌，但一直维持在200万以上。这次是明显向下突破200万整数关口，报价低到了190万。其他类型的学区房源是否跟进，还有待持续观察。
02
究其原因，首先和交易量有关。 近年实验中学，一届的招收学生数量约1100-1300人，假设80%是通过学区房入读（另外一些是六类照顾生源），在不考虑提前买、炒房投机等情况下，每年需要约880-1040套学区房被成交，平均每月73-86套。当然每年2-4月份会多一些，其他月份会少一些。 那么可以大概得出，实验中学成交量在80-100左右，价格会基本稳定，如果大于100甚至到120的时候，价格会上涨，低于80甚至60的时候，价格就会出现下降。 而现在根据中介估算，实验中学总校（六中）的学区房交易量已经从2月份单月成交160+套，一路下降到6月的20+套（来源房哥平台估算，以实际为准），7月份估算也就成交20-30套左右（以实际为准），这样低的成交量必定带来价格下探的压力。
不过这里有个例外，拥有广小六中学位的小面积房源，价格并没有出现下降。目前一套34㎡的房源挂牌价285万，一套43㎡的房源挂牌价280万 主要原因是房源少，因为双学区施教区非常小，所以房源一直以来就不多。从今年2-3月份价格上来后，就保持在了2-3月份的价格，上下浮动范围很小。
03
当然，近期还有2个消息，对于学区房走势有影响。
其一是南浦实验和二中的分流现状，突显出实验中学总校的就读优势。虽然都是红色预警学校，但截止发稿时未有家长收到分流短信。这点优势将对60平方以上不占学位的房源，带来价格支持。 不过现在是下半年，距离下手的最后截止日期还有时间。如果没有其他因素干扰，这个利好的集中释放期会在明年年初的那几个月。
其二是刚刚发布的《关于做好优质普通高中分配生招生工作的通知》（征求意见稿）。
意见稿的重点是：各优质普通高中分配生招生比例不得低于学校总招生计划的60%。2025年起，分配生招生比例不得低于学校总招生计划的70%。分配生录取工作须在中考成绩发布后进行，主要依据中考成绩进行录取，不得叠加其他任何考试成绩，原则上不得划定录取基准分数线，确保分配到校的名额录取率不低于95%。
市场对此讨论激烈，一方面认为分配生用足的情况下，裸考上重点的比例将大幅减少，头部初中学校，裸考进重点的人数也将减少。头部学区房的价值将受到影响。
另一方面认为，裸考进重点的生源数量，在头部学校就读生源中，占比并不大，更多家长买头部学区房，可能是冲着三校以及三校重点班。
毕竟有潜力去裸考温中的人是少数，即使裸考温中的名额减少了，进头部初中学校，依然是大多数家长的最优选择。所以头部学区房的价值基本不受影响。至于最终结果如何，还要看正式文件以及温州实际落地政策。
04
那么，未来学区房会怎么演变？ 2022年出生人口只有956万，而2022年大学生毕业生1076万，2023年大学生毕业生更是达到了1158万。也就是说大学学位数已经超过出生人口。如果大学学校不减少，现在出生的孩子，理论上都能上大学（一定要上985、211的不在这个讨论范围）。 既然以后都能上大学，那学区房的价值在哪里？ 价值在获得参加高考的机会，因为普高率只有约50%。这意味着大约只有50%+的学生能参加高考，为了在中考阶段挤进前50%+，所以去好的初中变得尤为重要，这就是学区房的主要价值。 今年2023年中考的孩子，是2007年下半年或者2008年上半年出生。2007年、2008年全国出生人口每年1600万左右，而2022年只有956万，即使普高学校学位不增加，普高率也会因为出生人口的减少而被动上升。更多的人能上普高，能上大学，那么意味着学区房和升学率的关系将减弱。 在那个时候选择学区房，可能次要关注升学率，而更看重学校因材施教的理念和系统，对孩子世界观、人生观的树立，创新力、领导力、团队协同能力等等影响一生品质的培养。 好的教育资源永远是稀缺的，稀缺就意味着竞争和价值，如果这个资源的竞争方式，是通过拥有特定房子来获得，那么学区房就会一直存在，只是评价的标准会有所不同。 | 
发表于 2023-8-3 16:42
