花3000余万元买下两套房子后 夫妻在“附赠露台”搭建水泥墙 却被物业直接拆除 到底怎么回事？
 近日，温州市鹿城区人民法院审结一起排除妨害纠纷案，依法驳回这对夫妻的诉讼请求。该夫妻不服提起上诉，二审法院维持原判。
改造“自家露台”却被拆
黄先生和陈女士是夫妻，两人通过他人买下温州某小区顶层两套房子，签订《房屋买卖合同》，合计约500㎡共计3000余万元，后又与该小区房开公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，《补充协议》约定两套房子附赠顶楼露台，面积共计约200㎡。 拿到房屋不动产权证后，黄先生和陈女士便对顶楼露台进行搭建水泥墙、安装监控等，这一行为引起了其他业主的不满。不料四天后，刚建好的水泥墙被小区物业拆除了，密码锁具及防盗门也被破坏了，双方因此争执不下。 2022年4月19日，黄先生与陈女士以排除妨害为由将小区业主委员会、物业告上法庭，主张消除危险及停止妨害并予以赔偿。
顶楼露台到底归谁所有？
黄先生认为，他与妻子在买房时为附赠露台支付了巨额购房款，且房开公司已经和所有业主签署《补充协议》确认了附赠行为，小区业主委员会、物业无权干涉他们使用露台。 对此，其他业主却并不赞同，“房开公司并没有明确和我们提出顶楼露台可以附赠。” 小区业委会也表示，顶楼露台放置了大量的通风管、烟道等设施设备，明显具有公共避难和放置公共设施的属性，并不专属黄先生和陈女士所有房屋。 针对拆除墙体是否侵权，物业称拆除行为属于正常履行物业惯例职责，并未侵犯原告夫妻的合法权益。
法院：露台属于全体业主共有
经法院审理查明，案涉露台系全体业主共有，房开公司将案涉露台附赠原告使用，系侵犯其他业主共有权，属无效条款。且《补充协议》中关于附赠露台的约定均为格式条款，房开公司在签订合同时并未明确提示及告知其他业主，已将案涉公共露台附赠原告使用，故该《补充协议》关于附赠露台的约定，对其他业主亦不具有约束力。故黄先生、陈女士主张对案涉露台享有排他性的独占使用权，并诉请被告消除危险及停止妨害，于法无据，法院不予支持。 关于小区业主委员会、物业是否存在侵权行为。一方面，现有证据无法证明小区业委会系共同侵权人，故诉请小区业委会承担共同侵权责任，法院不予支持。另一方面，露台锁具及防盗门均系公共配套设施，而径直拆除水泥墙手段确有不当，鉴于水泥墙体现已拆除完毕，物业亦向有关行政主管部门报告后才予以拆除，黄先生、陈女士实际不存在损害后果，故主张小区物业承担相应赔偿责任，法院不予支持。 综上，遂作出上述判决。
法官提醒
实践中，房开公司出售房屋时，可能会作出“赠送露台、花园”等承诺，购买者往往对赠送部分是否列入产权面积以及房开公司是否有权将共有部分予以赠送缺乏足够的注意，导致不必要的麻烦。所谓“远亲不如近邻”，针对业主共有部分，根据相关法律规定，全体业主均享有共有和共同管理的权利，所以切不可为了一己私利，将共有部分占为己有，从而激化业主间的矛盾。
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发表于 2023-2-13 17:10
