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孩子读书一直是家长关心的重点，学区房的房源和房价备受关注，买卖交易也比较活跃。可吴女士告诉《科林维权热线》她的学区房买卖经历很不愉快，多次被中介骚扰，民警协调也没用 。
吴女士：7月份我把我的房子钥匙交给“侨缘中介”，让他们帮我卖。里面的一个女士说温州话，听起来非常的客气，当时我们也很忙，也非常信任她，所以就委托她了，别的中介电话打过来我都不接。
吴女士说，当时她和中介并没有签署什么独家代理协议。几个月后房子一直没卖掉，于是吴女士的丈夫就答应了其他中介，卖掉了房子。
吴女士：什么协议都没有。一直到11月份，她就说我们这个房子卖不出去价格不行。后来几个中介电话打给我老公，说现在市场很多客人，然后我就问那个中介，她说没有客人。有一天晚上有另一个中介发了短信给我，叫我接他电话，说有人要我的房子两百二十几万，骗我是小狗，然后第二天预约起来我们就226万卖了。当天晚上我电话打给中介，她还是跟我说220万都没人要。我心里就对她不怎么信任了。她说你接下来买房还是要找我给我赚一点中介费，说自己之前这么辛苦，带我们去看了一些双学区的房子。在她的再三的解释下，我们也是再次相信了她。第二天她跟我说我看中的那套房子卖了252万。（我们）再打听了一下别的中介，人家说这套房子是247万2000卖掉的不是252万，又在骗我。
自己的房子卖掉后，吴女士认为这家“侨缘中介”中介多次不诚实报价及怠慢态度，她不再信任他们，转而向通过其他中介机构购买了学区房。没想到交易完成后，吴女士却被“侨缘中介”催讨数万元中介费，甚至各种电话、微信骚扰。吴女士认为“侨缘中介”的做法涉嫌诈骗，中介费讨要的毫无道理。
吴女士：这个中介就不肯，说这套房子他们带我们去看过，我们不能跟房东交易，这样就是跳单。你再三骗我，我怎么可能再找你交易。他通过微信骚扰、又打电话给我，在我家楼下堵我，然后报警以后派出所协调。说有1万种方法要我的钱。发抖音，然后一直到大年二十八、三十、初二、初五都打电话骚扰我。我不给，因为（中介）诈骗我。我要告他诈骗。
为进一步核实情况，科林维权记者联系上“侨缘中介”一位姓蒋的先生。他表示自己也是一肚子委屈，收取中介费是业内行规，吴女士必须要支付。
蒋先生：当时也是相信她没有让她签了居家带看合同。如果我签了，我现在很轻松去鹿城法院告她。学区房的市场波动也是每天不一样的，她买其他的房子没有关系，我们中介是很干脆的，因为我们这里有个行规，这套房子我带看了归我们。这边叫我们240万去谈，自己又242万买下来，他就想跳中介费。她先把我微信删了，电话不接，我们就去她家楼下找她。她们当时就很凶。初二打个电话给她，然后她又是在电话里骂我全家十八代什么的，后来初四，她老公还打电话过来威胁我。她反而现在过来诬蔑我。本来我们的佣金是2万，（派出所）调解员说让她付5000，但是她还是不肯付。现在我应该拿回自己的报酬5000块钱，如果真不行的话我去起诉了。
蒋先生说，温州中介带看行规就是只要业主购买的房子是首任中介带看的，这套房源就是首任中介的，交易后中介费就要支付，至于多少可以协商，但是不可以跳单。对此科林工作室律师团成员、鹿城区人大代表、高级律师何旸认为，投诉人的行为不属于“跳单”，但是应当支付合理的服务费用。
何旸律师：“行规”本质就是业内的一个说法，在法律当中没有明确说行规有一个什么样的地位，但是它确实在某些交易当中发挥了作用。是不是存在“跳单”行为，关键我们要看双方是不是约定了一个独家委托条款，也就是说我们投诉人就是委托了你中介A，我就承诺了我再也不去委托别的中介去购买学区房，有没有这样的一个行为？投诉人是不是利用了交易机会和媒介机会，你提供的信息是不是我全部用上了？我们不能简单的就以提供中介服务的时间先后来判断，如果涉案的房屋是同时委托中介A、中介B出售的，不是中介A独家的房源信息，双方也没有我们独家委托条款，作为投诉人来说，我是有权利选择我更信任的、服务更好的中介公司来促成房屋买卖合同的成立，我认为这个是不构成跳单。虽然他们两个之间没有签订书面协议，但是中介A根据投诉人的要求，有多次的陪同他看房提供一些房源信息，所以我们认为他们以实际的行动，其实成立了居间中介协议，按照《房地产经济行业》的惯例，中介的向投诉人提供订立合同的机会以外，还要促成当事人签约的，包括后续还有协助他办理一些贷款，办理房屋一些过户，还有房屋交接这些都是涵盖在服务当中的。所以这个案例当中你的中介A仅仅是提供了一个房源，它并没有促成购房合同的成立，所以我认为要求支付报酬没有依据，但是他可以要求投诉人支付陪同他看房这些居间活动当中，他会产生一些必要的开支，这部分可以向投诉人要求主张的。
科林观点
这个案例提醒大家，在类似委托第三方平台促成房产交易的过程中，委托和被委托方都不应当轻易放弃自己的权利，往后翻脸不如今日红脸，这起投诉正是因为事先没有签署有效独家代理协议，约定双方的责任和义务，才最终导致矛盾的出现，双方的权益都得不到保障。其实作为中介服务机构，蒋先生也是懂得这个道理的，他很清楚没有协议或者没有直接证据证明委托人在接受中介人服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同，就无法对簿公堂，所以他也作出了一些让步，愿意协商处理，这点是值得肯定的，但双方对中介费的认知和金额上存在一定差异，严格意义上讲，如果委托人没有绕开中介人直接与出售人签订合同而是通过其他中介机构提供的资源信息促成了交易，我个人觉得这不应该叫中介费，而是服务费。我很认同何律师的观点，简而言之就是没有介绍成功，哪来中介费，没有独家代理协议，哪来“跳单”之说，但是考虑到中介机构确实为吴女士提供了信息搜集、筛选和带看服务，由此产生的诸如劳务和交通等费用，中介机构确实有权据实主张。因此科林工作室建议双方好好再坐下来谈一谈，在提供有效凭据的基础上合理计算服务成本。
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发表于 2023-2-1 10:32
