大儿子偷偷带着智障老人将房屋产权变更到了自己名下， 二儿子得知后坐不住了......

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【导语】L先生表述其父亲智力残疾，生活不能完全自理，被其大儿子带到不动产登记中心办理房屋转移产权时，在未了解事实真相的情况下，签了字按了手印，李先生父亲回家后发现受骗，表示不愿意再将房屋过户给他大儿子，第二天去不动产中心说明情况后，不动产登记中心暂停办理过户登记，李先生问其父亲能否变更或撤销房屋转移登记？

案例评析

浙江六和（温州）律师事务所姜旭萍律师

上述案情有几点事实尚需要明确：第一，李先生表述父亲智力残疾，这里是否指其父亲已经经过法院特别程序宣告为限制民事行为能力人或无民事行为能力人，如果是，那么其父亲所作出的民事行为，需要其监护人承认和追认才能认定有效；第二，李先生表示其父亲回家后，自主的表示其不愿意将房屋过户给大儿子，从该点来分析，更倾向地认为李先生父亲为完全民事行为能力人；第三，李先生表述“不动产登记中心暂停办理过户登记”，是否指当日李先生父亲签字按手印后，尚未将房屋转移登记事项载入登记簿？第四，李先生父亲的大儿子带其办理房屋转移登记是基于房屋买卖合同，还是赠与合同呢？基于上述不同情形，具体分析如下：





一是基于赠与合同，未完成房屋转移登记：作为房屋赠与而言，如仅仅签订房屋赠与合同，而未按照我国法律要求进行房屋产权的变更登记，则该房屋所有权事实上并未发生转移，赠与人可以依法撤销对于受赠人的房屋赠与，但若赠与合同已经过公证，则不得撤销。本案中，如果不动产登记中心尚未将房屋转移登记事项载入登记簿，那么物权的法律效力还未产生，按照申请当事人的合意可以要求其撤回。

二是基于赠与合同，已完成房屋转移登记：根据《民法典》第658条规定：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。本案中，李先生父亲将房产赠与给他大儿子并办理房屋登记后，权利已经转移，若无法定可撤销情形，原则上无法撤销赠与。

三是基于房屋买卖合同，未完成房屋转移登记：《不动产登记暂行条例实施细则》第十三条规定：申请登记的事项记载于不动产登记簿前，全体申请人提出撤回登记申请的，登记机构应当将登记申请书以及相关材料退还申请人。本案中，如果李先生父亲与其大儿子双方签订了房屋买卖合同，那么在买卖转移登记事项记载于登记簿之前，买卖双方共同申请撤回转移登记申请的，登记机构应尊重申请人的意志，允许撤回房屋转移登记。

四是基于房屋买卖合同，已完成房屋转移登记：在房屋转移登记以后，若无法院裁定或判决确认转移房屋的法律行为无效或者予以撤销，则房屋买卖双方的法律行为合法有效，不产生登记错误可以更正登记的情形。