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近期，老牌住宅区上陡门三组团一套60㎡中间楼层，以总价113万成交，单价约1.9万元/㎡。而在一年半之前，同样是上陡门三组团中间楼层，一套56㎡房源以145万总价成交，成交单价约2.55万元/㎡。
差不多房源，一年多时间竟有6500元/㎡的价差，而这确确实实发生在上陡门住宅区的部分组团。
短时间，上陡门部分区域二手房市场竟然有如此大的波动，出乎了很多人的意料之外。
那么，到底发生了什么？我们对此做了实地调察。
01
楼市温州 LOUSHIWENZHOU 上陡门住宅区，一般人都知道，妥妥的温州城市核心地段。
由于开发时间较早，房龄普遍超过30年，甚至部分组团已经接近40年，比不少90后的年龄都要大，是实打实的老旧小区。且因为维护不佳，人车不分流，停车位不足，目前整体形象面一般。
但该住宅区位于繁华市中心，烟火味够可以，加上各个路段都有底商，且幼儿园、小学和初中都在步行范围内，甚至和部分组团无缝衔接，市民生活配套说不上一流，但绝对OK。
更神奇的是，部分组团不需要缴纳物业费、车位管理费，除了常规的水电等费用，一年下来仅需支付100-200元的卫生管理费就可以了。
近期，部分组团刚改造完的”口袋公园”、电瓶车集中停放点、小区外立面和绿化景观改造提升、以及即将开业的共享社幸福里等，也都不需要业主出钱，全部由政府买单。
因此，生活在这里的市民，如果不考虑小区综合品质，生活成本较小，舒适度也很高。
02
楼市温州 LOUSHIWENZHOU 就是这样一个住宅区，最近一年多来，部分组团二手房市场却发生了跌宕起伏的行情。
由于是早期开发，上陡门住宅区大部分楼幢都是走楼梯的，40-60㎡房源占大多数，100㎡以上房源较为稀少。
不同面积段的价格接近，多在2万元/㎡上下，各个组团的价格相差不大。个别顶楼房源因平改坡政策，产证面积不变，但实际使用空间多了一层，价格反而会比低楼层略贵一些。
近期买入的购房者多为自主需求和少量投资客群，也有些是医院的工作人员，在这边租久了，觉得上车门槛低，也就买下来了。
上陡门小区共有12个组团，占地范围非常广，导致不同组团的义务施教学校存在不同。
其中1-6组团是广小上陡门校区，7-12组团是上陡门小学；1组团义务施教初中为十二中，2-6组团义务施教初中原为鹿城区实验中学，现为二中滨江校区，7-12组团则为十九中（南浦实验中学惠民路分校）。
二中滨江校区没公布消息前，这几个组团的房价基本一致，并没有因为不同的义务施教学校产生多少的学区溢价。
 来源：温州市第二中学公众号
直到2021年初二中滨江校区的落地的消息公开后，北面的2-6组团房源吸引了一大批投资客争先恐后的入场，对应的价格也迎来了疯涨，最低单价飙升至2.7-2.8万元/㎡，小面积（30-40㎡）房源的成交单价最高已到3-3.2万元/㎡。
但房价上去快，跌下来也更猛。由于投资客加入和退出，区域房价迎来了过山车行情。
如上陡门五组团一套41㎡低楼层房源，之前成交价约114万元，成交单价2.75万元/㎡，如今一套44㎡中间楼层，成交总价也就100万左右，成交单价约2.25万元/㎡；
还有更绝的，当时有一套60㎡房源买方曾经报价2.7-2.8万元/㎡，但当时因房东心理预期价格更高没卖，目前对外报价仅2.1万元/㎡，疼的房东直跺脚。
这批上演过山车行情的老破小房源，共同点在于二中滨江校区的资源加持。万万没想到，二中滨江校区这一刚落地的学区资源竟然也能在市场上掀起如此大的波动，着实出乎意料。
一年多之后，投资客手里的房源成为了烫手山芋，之前高位的价格已经支撑不住了，开始汹涌的下跌，目前这批房源单价已下跌至2万元/㎡上下，和上陡门其他几个组团的房价几乎磨平。
这突如其来的刹车，直接让2021年初入场的买方撞得头破血流。特别是亏损百分比确实够高，但总价不高，亏损金额不大，差不多亏了一辆配置不错的小汽车。
但想想，今年以来，六中、南浦实验中学跌去100来万的也不在少数，十二中的部分房源也有跌去近100万的，心情也许会好受一些。
03
楼市温州 LOUSHIWENZHOU 当然，除了学区资源的影响外，各组团之间的自住体验感也有差距，也产生了一定的价差。 编号越靠前的上陡门组团房龄越大，坊间拆迁的消息也多，编号靠后的组团房龄相对更小，改造维护的更好，拆迁预期较低。 其中，7-9组团基本改造完毕，环境算是这几个小区中最好的，整体来看，宛如一个小型、形象面稍显陈旧的桃花源。由于10-12组团正在改造中，略显凌乱。
北面的1-6组团更陈旧一些，天然禀赋更佳，似乎是因为拆迁预期，改造维护的进度要延后不少，道路、绿化基本没有维护，形象面略差一点点。
也因为北侧编号靠前的组团投资客多，南侧7-12组团投资属性低，使得北侧1—6组团的自住氛围比南侧组团略差一些，小区的稳定和安全性方面也是南侧组团有优势。
所以，北侧组团更侧重学区预期兼具自住属性，价格波动更大，而南侧组团更侧重自住氛围，兼具稳定学区资源，相对稳定。在价格方面，这两者都是一来一回，却巧合的又处于同一水平，戏剧性十足。
曾几何时，大家的买房时首选因素是居住舒适度和体验感，只是近年来被涨价预期、学区溢价等逐利的因素蒙蔽了真实的需求。等到潮水退去，依旧坚持入场的群体剩下刚需及部分改善群体。
这就是为什么二手房市场比新房市场更稳定，哪怕今年市场已经进入寒冬期，二手房市场却波动很小，能维持在一个平稳的波段。
回过头来看，上陡门小区这种老破小房子总价段低、生活成本低，对资金不足的群体较为友好，生活幸福感不低。也许回归居住属性本质，才是房地产的归宿。
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发表于 2022-11-18 08:21
